Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungen planen und Kosten kalkulieren

Immobilieneigentümer, im besonderen Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften, sollten stets ihr Haus auf Vordermann halten. Doch Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungen für Immobilien muss man gut planen und auch die Kosten im Vorfeld kalkulieren. Wir verraten, wie man Struktur in diese Baumaßnahmen bringt und geben Hinweise zu deren Kosten. 

Nicht nur Immobilieneigentümer, vor allem Vermieter haben ein Eigeninteresse ihr Haus vor Schäden und Instandhaltungsstau zu schützen. Doch gelegentlich muss das Dach repariert oder neu eingedeckt werden, oder der Keller ist nass und eine Trocknung unumgänglich. Und wenn eine leer stehende Mietwohnung zur Neuvermietung saniert werden soll, ist detailliertes und kluges Planen der einzelnen Bauabschnitte immens wichtig. 

Auch die Kosten sowie der Zeitaufwand, sind im Vorfeld planbar und schaffen so finanzielle Sicherheit. Dabei sollte man sich bei bestimmten Gewerken auf Fachhandwerker verlassen, die am zeitlich klug in den Bauprozess eingliedern sollte. Online-Handwerkerportale wie MyHammer und andere können das Finden eines Fachbetriebs erleichtern. Auch eine regionale Recherche kann helfen, die Kosten zu reduzieren. Ein intensiver Vergleich der Baufirmen ist in jedem Fall aber zwingend anzuraten. 

Die Vorplanung von Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungen 

Bei Sanierungen und Reparaturen ist in der Regel der Immobilieneigentümer als Bauherr aktiv. Er plant, organisiert und koordiniert die Baumaßnahmen und einzelnen Schritte der Gewerke. Jedoch muss vor jeder Maßnahme der Ist-Zustand aufgenommen werden. 

Anhand eines ausgedruckten oder vermessenen Grundrisses werden alle notwendigen Arbeiten, Raum für Raum, notiert und mit den jeweiligen Einzelkosten zur Umsetzung komplettiert. So ergibt sich nach allen Einzelkosten ein Gesamtbetrag aller Baumaßnahmen. 

Vermieter, die sich im Handwerk nicht auskennen, sollten Fachfirmen einen ersten Blick auf die zukünftige Baustelle werfen. Ist die Reparatur so umfangreich, wie man als Immobilieneigentümer vermutet? Oder reicht eine Reparatur der Dachziegel aus, anstatt das Dach neu einzudecken? Selbige Fragen stehen gleich zu Beginn im Raum. Und nur Fachhandwerker kann den Ist-Zustand kompetent einschätzen und mögliche Lösungsvorschläge bieten. Doch nicht jede Fachfirma hält, was sie verspricht.  

Auf Folgendes ist bei der Vorplanung der Instandsetzung und Reparatur zu achten: 

• Die Fachfirma sollte aus der Nähe kommen, um so Anfahrtskosten, auch während der Bauzeit, zu sparen. 
• Empfehlungen von Freunden und Bekannten können wertvolle Hinweise auf Qualität und Zuverlässigkeit bieten 
• Empfehlungen von Google & Co sind eine erste Hilfe bei der Auswahl. Jedoch nur bedingt tauglich, da positive Bewertungen oft selbst von den Firmen initiiert werden  
• Die Handwerkskammern der Region kann beratend zur Seite stehen und Fachfirmen benennen 
• Die Feststellung des Ist-Zustands vor Ort inklusive Kostenvoranschlag sollte moderat ausfallen, im besten Fall kostenneutral. Hände weg von Firmen, die einige Hundert Euro verlangen, die im Falle der Beauftragung verrechnet werden.
• Kann die Firma zeitnah oder der notwendigen Reparatur angemessen ihre Arbeit beginnen? In Zeiten von Materialknappheit und fehlenden Fachkräften ein wichtiges Momentum. 

Doch nicht jede Firma beackert die gesamte Baustelle. In der Regel sind es Fachfirmen, die man als Bauherr mit anderen Firmen zeitlich koordinieren muss. Bevor die Trockenbauwand nicht aufgestellt ist, kann der Maler oder Fliesenleger seine Arbeit nicht beginnen. 

Wichtig: Es kann empfehlenswert sein, die einzelnen Bauarbeiten zeitlich großzügig voneinander zu trennen. So bleibt zeitlicher Puffer für Verzögerungen. Auch auf die Jahreszeit und Witterung ist zu achten. Arbeiten im Haus können ganzjährig durchgeführt werden (Ausnahme Reparatur von Heizanlagen in der Heizperiode). Arbeiten an Dach, Fassade oder auf dem Grundstück nur zwischen Frühjahr und Herbst. 

Detaillierte Planung von Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen 

Die ersten Fachfirmen waren vor Ort, die erste Einschätzung der Baumaßnahmen liegt vor, vielleicht auch deren Kosten. Dennoch sollte man als Bauherr eine eigene und detaillierte Planung erstellen. Dabei sind alle Instandhaltungs- und Reparaturwünsche im ersten Schritt zu notieren. Das folgende Beispiel gilt für alle Formen der Bauplanung. 

Bei einer Wohnungssanierung ist die Koordination der einzelnen Bauabschnitte wichtig und Fachfirmen sollten nach einer festgelegten Reihenfolge arbeiten. Die Reihenfolge ist wie folgt: 

1. Wohnung entrümpeln und Mobiliar und Bauabfall entsorgen. Hier kann man Kosten sparen, da fachlicher Beistand nicht unbedingt erforderlich ist. Bei der „Entkernung“ ist auf Stromleitungen und Wasser führende Leitungen zu achten. Ein Bauschuttcontainer sollte im Vorfeld bestellt werden. Die Kosten liegen bei ca. 500 €, je nach Art des Bauschutts und der Menge. Fachfirmen verlangen für die Entrümpelung und Entkernung zwischen 25 und 60 €/Std. 
2. Maurer- und Elektroarbeiten. Diese Gewerke arbeiten in der Regel Hand in Hand. Der Elektriker prüft zuvor die Lage der Stromleitungen für den Abriss von Wänden oder bei Durchbrüchen (kosten ca. 30 bis 60 €/Std.). Gleichzeitig gibt er Anweisungen (nach Vorgaben des Bauherrn) wo neue Leitungen oder Schalter verlegt werden, die oft die Maurer durch Schlitzung vorbereiten. Auch das Schlitzen kann von einem Hobbyhandwerker durchgeführt werden, um Kosten zu sparen. Die Neuinstallation einer kompletten Elektrik der Wohnung kostet circa 100 € je Quadratmeter. Bei Ergänzungen muss man mit circa 45 €/Std. rechnen. 

Sollen neue Trockenbauwände eingezogen werden, um Räume zu trennen, muss man mit 80 € je Quadratmeter rechnen. Das Absenken der Decke in Altbauten ist ratsam, um Heizkosten zu sparen und schält mit ca. 40 € je Quadratmeter zu buche. Hier kann man durch Eigenleistung Kosten sparen. Jedoch ist die Einbindung von Elektroleitungen mit dem Fachbetrieb abzustimmen. 

Wichtig: Bei der Elektroinstallation ist besonders auf die Prüfung oder Neuverlegung von Stromleitungen für Küche und Badezimmer zu achten. Auch die Installation von TV- und Internet bedarf einer gesonderten Betrachtung. 

Die einzelnen Gewerke am Beispiel einer Wohnungskomplettsanierung und Tipps zu Fördermöglichkeiten

Von der kleinsten und notwendigen Reparatur bis zur Vollsanierung einer Mietwohnung. Vermieter sind stets gut beraten, wenn sie Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungen im Vorfeld gut planen und die Kosten vorab kalkulieren. Doch nicht nur ein stimmiges Nacheinander der einzelnen Baumaßnahmen ist essenziell. Auch die Frage nach Fördermöglichkeiten und dem Einplanen von Eigenleistungen hilft die Kosten zu reduzieren.

Planung ist das halbe Leben, sagt der Volksmund. Und genau so ist es, wenn man als Vermieter, oder Immobilieneigentümer Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen plant. So ganz ohne fachlichen Beistand an Elektro- oder Sanitärfachbetrieben geht es nicht. 

Doch wer sich an die Methodik einer genauen Abfolge der Einzelgewerke hält und die ausführenden Baufirmen logisch aufeinanderfolgend beauftragt, bringt die Baustelle zu einem erfolgreichen Abschluss. Egal, ob es sich um eine Renovierung eines einzelnen Raumes handelt oder der ganzen Wohnung. 

Am Beispiel einer Vollsanierung einer Mietwohnung erklären wir nach Gewerk die nachfolgenden sechs Schritte: 

Heizung erneuern, Neuinstallation und Verlegung von Wasserzu- und Ableitungen. Hier sollte im Vorfeld eine genaue Planung des Badezimmers und, wenn vorhanden, der Küchenmöbel erfolgen. Ein Sanitärfachbetrieb ist absolut empfehlenswert. Werden Heizungs-Wasser- oder Abwasserrohre erneuert, muss man mit 120 € je Quadratmeter rechnen. Das Umlegen oder Adaptieren der Rohre kostet circa 40 bis 70 € je Stunde. Ein neuer Heizkörper kostet ca. 800 € und der Einbau einer Lüftungsanlage ca. 150 €. 

1. Wände und Decken verputzen und streichen.

   Sind alle Installationsarbeiten für Elektrik, Wasserab- und Zuleitungen und die Heizung erledigt, müssen die Wände und Decken verputzt und grundiert werden. Wird nur der Oberputz verarbeitet, fallen 10 € je Quadratmeter an, Unter und Oberputz liegen bei 30 € je Quadratmeter. Ein korrektes Verputzen ist kein leichtes Unterfangen. Besser einen Fachmann heranlassen.

   Im Nachgang, oder auch nach Schritt 6, werden die Wände grundiert und tapeziert oder gestrichen. Auch hier kann man durch Eigenleistung Geld sparen. Ansonsten muss man mit 10 bis 15 € je Quadratmeter und Wertigkeit der Tapete rechnen.

2. Badezimmer sanieren, Küche vorbereiten.

   Bei einer vollständigen Badsanierung werden alle Badelemente (Badewanne oder Dusche, WC, Bidet, Waschbecken) neu installiert und im Anschluss Fliesenarbeiten vorgenommen. Je nach Größe und Ausstattungsmerkmalen können hier für ein Gäste-Bad 5.000 € und für ein großes Bad 10.000 € fällig werden.

   Die Kosten einer Komplettsanierung sind schwer abzuschätzen. Jedoch sollten Vermieter im Vorfeld abschätzen, ob sich der Verbau von hochwertigen Fliesen und Badezimmermöbeln rechnet. Grundlegend muss man bei Fliesenarbeiten, auch in der Küche (Fliesenspiegel), mit circa 65 € für Wandfliesen und 70 € für Bodenfliesen rechnen.

   Sind die Bäder und die Küche durch den Fachbetrieb saniert und modernisiert, müssen auch dort Wände und Decken verputzt und anschließend gestrichen oder tapeziert werden. Deshalb ist eine zeitliche Planung der Abfolge so wichtig und teils etwas heikel in der Umsetzung.

3. Türen und Fenster reparieren oder erneuern.
   
   Einer der letzten Schritte ist die Reparatur oder Neuinstallation von Fenstern und Türen. Innentüren sind, wenn erforderlich, zu reparieren und neu zu lackieren. Hier kann man Kosten sparen und selbst abschleifen und lackieren. Sonst muss man für die Reparatur oder Erneuerung einer Tür mit circa 500 € rechnen. Die Preise variieren stark, je nach Schalldämmung und Ausführung. Dasselbe gilt für Holzrahmen der Fenster. Müssen Fenster ausgetauscht werden, sollte dies im Zuge von Schritt 2 oder 3 erfolgen.

   Sind Außenrollos verbaut, sollten diese im Zuge der Prüfung der Fenster auf Gängigkeit und Funktion geprüft werden. Dasselbe gilt für die Wohnungseingangstür und Balkontür. Letztere Türen sind jedoch in der Neuanschaffung relativ teuer.

4. Fußböden aufbereiten und verlegen.
   
   Der vorletzte Schritt sollte finanziell gut kalkuliert werden. Auch die Frage, welche Bodenbeläge sinnvoll sind, ist entscheidend. Bei Mietwohnungen sollte der Fußbodenbelag, bis auf gefliester Küche und Bad, nicht nur Trittschall dämmend sein. Auch die Abriebfestigkeit ist enorm entscheidend. Ein gutes Laminat kann bei üblicher Nutzung 20 Jahre halten. Hier muss man mit circa 25 bis 40 € je Quadratmeter rechnen, wie auch bei Linoleum- und Kunstfaserteppichen. Bei Fertigparkett sind 65 € und bei massivem Parkett oder Dielen 80 bis 150 € je Quadratmeter fällig.

   Zusätzlich müssen vor dem Verlegen noch Ausgleichsarbeiten des Bodens erfolgen. Mal muss vorher eine Lage OSB-Platten zur Nivellierung des Bodens eingebracht werden (hier kann man selbst Hand anlegen) oder der Fußboden mit Estrich und Trittschalldämmung ausgeglichen und vorbereitet werden. Die Kosten einer professionellen Bodenvorbereitung variieren zwischen 30 und 55 € pro Quadratmeter.

5. Baustellensäuberung und Vorbereitung zur Neuvermietung.
   
   Hier kann man selbst agieren. Jede Baustelle verursacht Schmutz. Mit Staubsauger, Wischmopp, Lappen und Eimer bewaffnet sollten alle Reste an Müll, Staub und sonstigen Baumaterialien verschwinden und entsorgt werden, Fenster geputzt und Böden gewischt werden. Das Anbringen von sogenannten Baulampen (Kosten 5 € für eine 3er-Packung) kann vom geübten Hobbyhandwerker selbst vorgenommen werden. 

Wichtig: Vor den ersten Besichtigungsterminen sollten alle neu getätigten Ein- und Umbauten letztmalig überprüft werden. Funktionieren alle Fenster und Türen? Gehen alle Hähne und die Spülung des WCs ohne Wasserverlust? Funktionieren alle Lichtschalter? Je nachhaltig mal alles überprüft, umso reibungsloser verläuft die Wohnungsübergabe in Hinsicht auf mögliche Mängel an der Mietsache. 

Pläne und Zeitplan von Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungen

Wie oben beschrieben, ist eine gute Vorplanung essenziell. Man sollte sich mehrere Grundrisse ausdrucken und zu jedem Raum und zu jeder Baumaßnahme die jeweiligen Wünsche und Notwendigkeiten mit den Fachfirmen besprechen und notieren. 

Dazu gehören auch Notizen zu den Abläufen der Einzelgewerke. So kann man als Bauherr bei den notwendigen Baustellenbesichtigungen Soll- und Ist-Zustand abgleichen. 

Der Zeitplan sollte sich im Grund nach der Notwendigkeit der Einzelgewerke richten und zumindest grob vorliegen. Aktuell und auch in besser Zeiten können sich Abläufe verschieben.  

Und wer bereits im Vorfeld auch die Eigenleistung einplant, kommt einer professionellen und kostengünstigen Baumaßnahme sehr nahe. Und wenn man mit dem Thema Bau gar nicht verbandelt ist und über zwei linke Hände verfügt, sollte sich einen Bauleiter suchen. Das kann bei dem Vermieter auch gern der Hauswart sein oder ein Allroundhandwerker aus dem Freundeskreis. 

Fördermittel können die Kosten von Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen reduzieren

Wer eine umfangreiche Sanierung der Immobilie oder der Mietwohnung plant, sollte sich mit Förderung für energieeffizientes Bauen auseinandersetzen. Aktuell jedoch gestaltet sich eine energetische Sanierung über die KfW schwierig, wenn nicht unmöglich. Unlängst stoppte die Regierung die Förderung energetischer Sanierungen.

Aufgrund fehlender finanzieller Haushaltsmittel des Bundes sind auch Mittel für die Sanierung von Altbauten davon betroffen.

Interessierte sollten sich mit Ihrem Bau- oder Instandhaltungsplan der Immobilie direkt mit der KfW in Verbindung setzen. Ferner halten einige Kommunen und Bundesländer eigene Förderungen bereit, bei denen es sich lohnen kann, diese zu erfragen.