Die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den Mietinteressenten ist für Vermieter mittlerweile essenziell. Dadurch erfahren sie, ob der Mietinteressent stets seinen Mietzahlungen nachkam. Mieter wie Vermieter sollten Formales und Rechtliches zu dieser, auch Vermieterbescheinigung genannten, Bestätigung beachten.
Immer mehr Vermieter verlangen von den Mietinteressenten ein Schriftstück des Vormieters, in dem Letztgenannter bestätigt, dass alle Mietzahlungen getätigt wurden und keine Mietschulden bestehen. Formales und Rechtliches zu dieser Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sollten gerade Vermieter kennen, wenn sie eine Mietwohnung erfolgreich neu vermieten wollen.
Definition und Inhalt einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Im Zuge der Neuvermietung verlangen Vermieter von den Mietinteressenten gern eine schriftliche Bestätigung, dass der Mietinteressent keine Mietschulden bei seinem Vormieter hat. Neben den üblichen Daten wie Gehaltsnachweisen und Schufa-Unbedenklichkeitsbescheinigung und Auskünften wie der sogenannten Selbstauskunft hilft sie, die Zahlungsmoral des Mietinteressenten abzuschätzen.
In dieser Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters finden sich die nachfolgenden Angaben:
- Kontaktdaten des Vermieters
- Kontaktdaten des Mieters
- Kündigungsgrund des Mietvertrags (wann, durch wen und in welcher Form, fristlos oder ordentlich)
- Zusage, dass der Mieter die Miete und Nebenkosten pünktlich und in voller Höhe entrichtete
- Ggf. Angaben zu Rückzahlungsvereinbarungen und der Höhe der offenen Mietschulden
- Datum, Unterschrift der Hausverwaltung oder des Vermieters
Vermieter, die diese Bescheinigung rechtssicher ausstellen wollen, können die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Vorlage ausdrucken und ausfüllen.
Rechtliches zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Was viele Vermieter, aber auch Mieter nicht wissen: Es besteht keine juristische oder gesetzliche Verpflichtung, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen zu müssen. Die Mieter haben kein Recht auf deren Ausstellung.
Dasselbe gilt, wenn ein Mieter einen Untermieter hat. Der Untermieter kann keine entsprechende Bescheinigung verlangen.
Der Bundesgerichtshof entscheid am 30. September 2009 unter Aktenzeichen VIII ZR 238/08, dass diese Bescheinigung für den ausstellenden Vermieter Nachteile bietet. Letztlich „zwingt“ die Bescheinigung den Vermieter dazu sich verbindlich zu den Mietzahlungen zu äußern und so auf eventuelle Nachforderungen bei Betriebskostennachzahlungen zum Beispiel zu verzichten.
Aber: Der Mieter hat das Recht auf einen Quittungsbeleg für die bezahlten Mieten gemäß § 368 BGB. Der Vermieter kann für die Erstellung der Quittung einen Betrag von 20 bis 50 Euro verlangen.
Tipp: Will man keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen, kann man den Mieter darauf hinweisen, dass er adäquat auch Kontoauszüge beim nachfolgenden Vermieter vorlegen kann.
Wird eine solche Bescheinigung gefälscht, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung, so auch der BGH in einem Urteil.
Sollte man eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aufsetzen?
Sofern es keinen Hinweis auf eine Verpflichtung im Mietvertrag dazu gibt, sollte man diese auch nicht ausstellen. Zu groß ist das Risiko, dass der ehemalige Mieter diese verpflichtende Auskunft für sich nutzt, so unter dem Motto „habe alles bezahlt, sie haben keine Ansprüche mehr an mich“. Das kann in den Fällen kritisch sein, wenn man noch keine abschließende Betriebskostenabrechnung erstellt hat.
Will man dem langjährigen Mieter aber keine Steine in den Weg legen, sollten man einen entsprechenden Hinweis in die Bescheinigung aufnehmen. Beispiel: „Ich bestätige, dass der Mieter XYZ vollumfänglich und regelmäßig seinen Mietzahlungen nachkam. Dies beinhaltet jedoch nicht die Betrachtung der noch ausstehenden und noch nicht abgerechneten Betriebskosten“.
Sollte man eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen?
Als neuer Vermieter gibt es auch andere Wege, die Solvenz und Bonität zu prüfen. Letztlich ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nur eine Bestätigung über die Zahlungsmoral der Vergangenheit. Wer den Mietinteressenten keine Steine in den Weg legen will, kann adäquat eine Quittung der Mietzahlungen verlangen oder aber Kopien der Kontoauszüge, aus denen die regelmäßige und pünktliche Zahlung hervorgeht.
