Bei der Suche nach einer WEG-Verwaltung kommt es immer wieder zu erheblichen Schwierigkeiten. Es gibt klare Regelungen, wie bei einer fehlenden Einigung vorzugehen ist. Bevor ein Eigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis gewinnt, das für den Rechtsweg unerlässlich ist, muss er sich zunächst um eine Einigung bei der Verwaltersuche bemühen. Hierbei kommt es oft zu einer Vielzahl von Schwierigkeiten, die nicht selten zu Streit und Auseinandersetzungen führen.
Es kommt immer wieder vor, dass sich die Mitglieder einer WEG nicht auf einen Verwalter einigen können. Das liegt an ganz unterschiedlichen Gründen. In diesem Fall müssen die Eigentümer alles versuchen, eine Einigung herbeizuführen. Ohnehin gibt es einige Regeln der Zuständigkeit für die Verwaltersuche an sich.
Gelingt aber keine Einigung, bleibt als letzter Ausweg der Klageweg. Dieser Ratgeber setzt sich mit möglichen Schwierigkeiten bei der Verwaltersuche einer WEG auseinander. Die Rechte und Möglichkeiten der Eigentümer werden genau vorgestellt und mögliche Lösungen bei fehlender Einigung präsentiert.
Eigentümer haben einen Anspruch, durch einen Verwalter vertreten zu werden
Die Rechte und Pflichten von Eigentümern sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) klar geregelt. Wenn kein Verwalter bestellt wurde, kümmert sich die Gemeinschaft als Gesamtvertreter um das jeweilige Objekt. Das bedeutet unter anderem, dass jeder einzelne Eigentümer dazu berechtigt ist, Willenserklärungen entgegenzunehmen und Zustellungen der Eigentümergemeinschaft zu empfangen. All dies lässt sich in der Praxis jedoch nur schlecht umsetzen, da Absprachen zwischen den einzelnen Eigentümern – gerade bei großen WEG – kaum bis gar nicht möglich sind.
Deutlich praktischer ist es, einen Verwalter zu bestellen und alle Kompetenzen und Verantwortlichkeiten in einer Person zu vereinen. Deswegen ist im WEG klar geregelt, dass die Bestellung eines Verwalters zu den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gehört. Ebenso ist in § 18 Absatz 2 Nummer 1 WEG geregelt, dass alle Eigentümer Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung haben. Entsprechend besteht ein klarer Anspruch darauf, dass ein Verwalter eingesetzt wird.
Neue Regelungen zur Beschlussfähigkeit einer WEG
Nicht immer können sich die Eigentümer darauf einigen, einen Verwalter zu bestellen. Bisher war es in der Praxis weitverbreitet, die Bestellung eines Verwalters dadurch zu verhindern, dass die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung torpediert wurde. Das war beispielsweise dadurch möglich, dass eine bestimmte Anzahl an Eigentümern der Eigentümerversammlung fernblieb und somit keine Beschlussfähigkeit gegeben war. Außerdem kam es immer wieder vor, dass Eigentümer, sobald der TOP Verwalterbestellung auf der Tagesordnung stand, die Versammlung verließen.
Durch die sogenannte WEG-Reform ist dieses Vorgehen jetzt nicht mehr möglich. Mittlerweile ist es nicht mehr erforderlich, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer bei der Eigentümerversammlung, bei der über einen Verwalter entschieden wird, anwesend ist. Somit ist es grundsätzlich auch möglich, dass nur eine einzige Person an der Versammlung teilnimmt und den Beschluss fasst, einen Verwalter zu bestellen.
Ultima ratio: Der Rechtsweg bei der Verwaltersuche
Da jeder Eigentümer einen rechtlichen Anspruch auf Verwalterbestellung hat, kann dieser Anspruch rechtlich geltend gemacht werden. Sollten sich die Eigentümer nicht einigen können, muss dies gerichtlich durchgesetzt werden. Das gilt unabhängig von der Größe der WEG, sodass auch bei lediglich zwei Parteien ein gerichtliches Verfahren in die Wege geleitet werden kann.
Es gibt verschiedene Wege, um seinen Anspruch auf Verwalterbestellung durchzusetzen. In § 44 Absatz 2 WEG ist etwa die Möglichkeit zu einer Beschlussersetzungsklage gegeben. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn ein konkretes Rechtsschutzbedürfnis besteht. Hierfür ist es erforderlich, dass ein Eigentümer alles unternommen hat, um eine Einigung mit den anderen Eigentümern herbeizuführen, diese Bemühungen aber erfolglos geblieben sind.
Eine Beschlussersetzungsklage kann grundsätzlich auf zwei Wegen geschehen: Einerseits kann das Gericht den Kläger zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ermächtigen, sodass ein Verwalter gewählt werden kann. Eine Alternative besteht darin, dass das Gericht selbst einen Verwalter bestellt. Sollte die Verwalterbestellung dringend sein, kann zudem eine einstweilige Verfügung beantragt werden.
Hinweis: Ein vom Gericht bestellter Verwalter muss dieselben Aufgaben übernehmen, als wäre er von den Eigentümern selbst bestellt worden.
Die Beschlussersetzungsklage in Ausnahmesituationen
Ein Rechtsschutzbedürfnis seitens eines Eigentümers kann sich aus noch vielen weiteren Gründen ergeben. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn es im Rahmen eines Umlaufverfahrens zu einer Patt-Situation gekommen ist. Ebenso entsteht ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn die WEG so zerstritten ist, dass keine Kommunikation möglich ist. Diese Situation liegt beispielsweise dann vor, wenn Teile der Eigentümer gar keinen oder zumindest einen bestimmten Verwalter nicht wollen.
Für den Erfolg einer Beschlussersetzungsklage ist es erforderlich, dass dem Gericht sämtliche notwendigen Tatsachen für eine Ermessensentscheidung vorliegen. Das bedeutet, dass ihm mindestens drei geeignete Hausverwaltungen vorgeschlagen werden müssen, dass die Konditionen der einzelnen Verwalterverträge aus der Klage hervorgehen und die jeweiligen Hausverwaltungen ihre Bereitschaft, das Verwalteramt zu übernehmen, ausdrücklich kundtun.
Es hat sich gezeigt, dass ganz unterschiedliche Schwierigkeiten dazu führen können, dass eine WEG bei der Verwaltersuche zu keiner Einigung kommt. Zunächst müssen alle Mittel ergriffen werden, um eine Einigung doch noch herbeizuführen. Erst dann ist der Rechtsweg ein probates Mittel zur Konfliktlösung.
Welche Schritte auf dem Rechtsweg zu gehen sind
Bei einer fehlenden Einigung der WEG bei der Verwaltersuche ist der Rechtsweg das letzte Mittel zur Konfliktlösung. In diesem Zusammenhang spielen verschiedene Aspekte wie eine Einberufungsermächtigung, eine Beschlussersetzungsklage und eine einstweilige Verfügung eine Rolle. Es ist wichtig, dass sich Eigentümer mit diesen unterschiedlichen Themen auskennen, um vor Gericht erfolgreich zu sein.
Wenn alle Maßnahmen zur Konfliktlösung bei Uneinigkeit der WEG bei einer Verwaltersuche nicht fruchten, bleibt als letzte Lösung häufig nur der Klageweg. Das ist mit viel Bürokratie und Aufwand verbunden, kann aber fehlende Einigungen und Beschlüsse ersetzen. Im ersten Teil dieses Ratgebers haben wir Wege vorgestellt, auf denen eine außergerichtliche Lösung gefunden werden kann. Dieser Teil beschäftigt sich nun mit den einzelnen Möglichkeiten, die vor Gericht bestehen, und erläutert deren Besonderheiten.
Typische Situationen bei der Verwaltersuche über den Rechtsweg
In der Vergangenheit gab es häufig Schwierigkeiten, wenn weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat bestellt waren. Durch die WEG-Reform ist es nach § 24 Absatz 3 WEG inzwischen möglich, dass ein Eigentümer von der Eigentümergemeinschaft ermächtigt wird, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Hier kann dann ein Verwalter bestellt werden. Das kann grundsätzlich jederzeit erfolgen. Die einzigen Voraussetzungen sind, dass der jeweilige Eigentümer damit einverstanden und nicht aufgrund von Umständen wie völliger Unzuverlässigkeit unfähig ist, eine solche Aufgabe zu übernehmen.
Es gibt ganz unterschiedliche Gründe, aus denen es nicht möglich ist, einen Verwalter zu bestellen. Vielleicht war die WEG zuvor selbstverwaltet und die Eigentümergemeinschaft ist indessen so zerstritten, dass keine Einigung über einen Verwalter gefunden werden kann. Ebenso kann es passieren, dass es bei einer Abstimmung zu einer Patt-Situation kommt, sodass ebenfalls kein Verwalter bestellt werden kann.
In solchen Fällen kommt es immer wieder dazu, dass kein Eigentümer zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt wird. In einem solchen Fall haben die Betroffenen die Möglichkeit, eine Einberufungsermächtigung vor Gericht zu beantragen. Immerhin haben sie einen rechtlichen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Diesen können sie rechtlich geltend machen und gegen den Widerspruch anderer Eigentümer durchsetzen.
Hinweis: Damit die Klage verhandelt werden kann, muss ein Rechtsschutzbedürfnis vorliegen. Das ist nur dann der Fall, wenn sich der jeweilige Eigentümer nach besten Kräften darum bemüht hat, eine Einigung mit den anderen Eigentümern herbeizuführen.
Aufgaben auf dem Weg zum Rechtsschutzbedürfnis
Eine wichtige Aufgabe in diesem Zusammenhang besteht darin, den anderen mitzuteilen, dass man zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden möchte. Das ist beispielsweise dadurch möglich, dass sämtliche Eigentümer angerufen oder angeschrieben werden. Auf diese Weise versucht der jeweilige Eigentümer eine Vollversammlung zu initiieren. Auf dieser kann er sein Anliegen kundtun und die anderen Eigentümer können auf die Einberufungsformalitäten, die in § 24 WEG festgehalten sind, verzichten.
Eine Alternative besteht darin, das sogenannte Umlaufverfahren nach § 23 Absatz 3 WEG zu nutzen. Hierüber ist es möglich, sich auf schriftlichem Weg dazu ermächtigen zu lassen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Dieses Verfahren ist allerdings wenig praktikabel, da eine sogenannte Allstimmigkeit gegeben sein muss. Das bedeutet, dass sämtliche Eigentümer dem Antrag zustimmen müssen.
Sind beide Strategien erfolglos geblieben, hat der jeweilige Eigentümer ein sogenanntes Rechtsschutzbedürfnis. In diesem Fall ist er dazu berechtigt, Klage vor Gericht einzureichen, um eine Einberufungsermächtigung zu erhalten. Wird diese bewilligt, kann er anschließend eine Versammlung einberufen, auf der dann ein Verwalter bestellt wird
In diesen Situationen ist eine einstweilige Verfügung sinnvoll
In einigen Fällen sind Eigentümer darauf angewiesen, dass möglichst zeitnah ein Verwalter bestellt wird. Das rechtfertigt es, eine einstweilige Verfügung zu beantragen. Hierfür genügt es aber nicht, dass eine WEG keinen Verwalter hat. Zusätzlich ist es nötig, dass ein Verfügungsanspruch und ein Verfügungsgrund vorliegen. Der Verfügungsanspruch ist nach § 18 Absatz 2 Nummer 1 WEG immer gegeben, da alle Eigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung und somit auf einen Verwalter haben.
Für den Verfügungsgrund ist es erforderlich, dass eine Eilbedürftigkeit vorliegt. Das bedeutet, dass sich für den Eigentümer erhebliche Nachteile ergeben müssen, wenn nicht zeitnah ein Verwalter bestellt wird. Das kann dann der Fall sein, wenn Vollstreckungen und Versorgungssperren drohen. Hierzu kommt es beispielsweise dann, wenn die WEG bestimmte Rechnungen nicht bezahlt hat. Aber auch fehlende Abrechnungen und nicht eingezogene Hausgelder können laut dem LG Köln im Aktenzeichen 29 s28/09 als Gründe angeführt werden.
Sonderfälle bei einer einstweiligen Verfügung
In Bezug auf eine einstweilige Verfügung gibt es verschiedene Sonderregelungen, die Eigentümer kennen sollten. Hiervon ist etwa die Eilbedürftigkeit betroffen. Diese hängt unter anderem von der Größe der Eigentümergemeinschaft ab. So kann es passieren, dass zwei unterschiedliche Verwaltungen einen Anspruch auf einen Verwalter haben, dass aber in Bezug auf die Eilbedürftigkeit unterschiedlich geurteilt wird. Gelegentlich werden größere Wohnanlagen als dringlicher eingestuft, sodass diese eher eine Eilbedürftigkeit zugesprochen bekommen als kleinere Anlagen. Ein Beispiel hierfür ist der Beschluss des AG Landsberg vom 19.12.2008.
Ebenso kann es passieren, dass sich die Eilbedürftigkeit erst im Laufe der Zeit einstellt. Aber auch wenn kein Verfügungsgrund vorliegen sollte, ist es oft sinnvoll, eine Beschlussersetzungsklage zu erheben, um das Recht zu bekommen, einen Verwalter zu bestellen. Sollte sich im Laufe des anhängigen Gerichtsverfahrens eine Eilbedürftigkeit und damit ein Verfügungsgrund einstellen, kann auch während des laufenden Gerichtsverfahrens eine einstweilige Verfügung beantragt werden. So urteilte der BGH am 10.06.2011.
