Sowohl Instandhaltung, als auch die Reinigung einer vermieteten Immobilie kosten viel Geld. Zusätzlich können Wartungsarbeiten die Rendite schmälern. Ein Hausmeister kann Abhilfe schaffen, die Hausordnung durchsetzen und ist als steter Ansprechpartner täglich vor Ort, auch im Schadensfall. Ein Hauswart bietet viele Vorteile, gerade für Privatvermieter.
Vermieter sind verpflichtet den vertraglich zugesicherten Zustand einer Immobilie zu gewährleisten. Die Kosten für Instandhaltung, Reinigung, Pflege der Außenanlagen und ständig anfallende Wartungen schmälern die Gewinne
aus den Mieteinnahmen. Je nach Größe des Immobilienbestands kann ein Hauswart viele Vorteile bieten, nicht nur finanzieller Natur.
Der Hauswart: Mädchen für alles
Der Beruf eines Hauswartes oder Hausmeisters ist nicht geschützt. Meist verrichten Handwerker aus den unterschiedlichsten Bereichen diesen Job. Ob Sanitärklempner, oder Elektriker, sie sind und werden mit der technischen und handwerklichen Begleitung einer Immobilie betraut. Zu ihren Hauptaufgaben gehören
– Instandhaltung der Immobilie, sowie Kontrolle der Bausubstanz
– kleine und mittlere Reparaturarbeiten in den Mietwohnungen
– Wartungsarbeiten
– Überwachung größerer Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen
– Reinigung der allgemein zugänglichen Bereiche sowie Flure und Fenster
– Pflege der Außenanlagen und Gärten
– Winterdienst und Laubbeseitigung
– Prüfende Durchsetzung der Hausordnung
– Ansprechpartner des Eigentümers gegenüber der Mieterschaft Im Schadenfall und bei Mängeln
Kurzum: die Tätigkeiten eines Hauswarts sind komplex, je nach Aufgabenübertragung durch den Vermieter.
Die alltäglichen Vorteile eines Hausmeisters vor Ort
Keiner kennt die Immobilie besser als ein Hauswart. Durch die alltägliche Arbeit vor Ort weiß er um den Zustand der Bausubstanz, kennt jede Schraube, jede wackelnde Lampe und steht im alltäglichen Kontakt zu den Mietern und auch ausführenden Handwerkern.
Als Ansprechpartner kann er strategisch und im Interesse des Eigentümers die Hausordnung durchsetzen und auf Missstände aufmerksam machen. Als erster Ansprechpartner begleitet er kompetent größere Bauausführungen, ist im Schadenfall sofort zur Stelle und sichert durch seine Arbeit die Verkehrssicherungspflicht des Immobilienbesitzers beim Winterdienst und der Laubbeseitigung im Herbst.
Die finanziellen Vorteile des Hausmeisters
Nicht für jeden Privatvermieter lohnt sich die Einrichtung einer Arbeitsstelle als Hauswart. Doch bei einem Mehrfamilienhaus mit mehr als 20 Mietparteien und einem größeren Grundstück kann sich dieser Service bezahlt machen.
Achtung: Auch Vermieter unterliegen dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Bei 10 Mietparteien kann ein Monatslohn von 2500 Euro als unwirtschaftlich betrachtet werden, auch wenn Vermieter den Lohn des Hausmeisters selbst bestimmen können.
Selbst wenn im Mietvertrag Kleinstreparaturen durch den Mieter vollzogen werden müssen, lohnen sich die handwerklichen Fähigkeiten eines Hausmeisters. Er kennt die Schwachstellen der Immobilie und kann ausführende Fremdfirmen zügig beauftragen und deren Arbeit überwachen und abnehmen.
Doch Achtung: Übernimmt der Hauswart Verwaltungsarbeiten für den Eigentümer oder führt Reparaturen durch, die für den mietvertraglichen Gebrauch durchgeführt werden müssen, sind diese Kostenanteile nicht als Betriebskosten anrechenbar. Auch allgemeine Wartungsarbeiten gehören zu der allgemeinen Instandhaltung und sind nicht umlagefähig.
Ebenso kostet die Pflege der Außenanlagen viel Geld und auch den Winterdienst möchte man als Vermieter in vertrauensvollen Händen wissen. Von gepflegten Fluren und sauberen Fenstern und Türen mal abgesehen. Warum diesen üblichen und teils notwendigen Service durch teure Fremdfirmen einkaufen, wenn es auch preiswerter, durch einen eigenen Hauswart, geht?
Vertrag und Kosten des Hauswarts
Es gibt unterschiedliche Szenarien. Neben der Beauftragung eines externen Hausmeisterservices kann die Übertragung von Hausmeisteraufgaben auf einen der Mieter übertragen werden. Ebenso ist eine gesonderte Hauswartstelle eine Möglichkeit, die alltäglichen Herausforderungen des Betriebs einer Immobilie zu gewährleisten.
Wichtig ist, dass in den Mietverträgen aller Mieter die Umlage der Betriebskosten vorgesehen ist. Nur dann können die Lohn- und Lohnnebenkosten als Betriebskosten angesetzt werden. Ebenso können Fahrt- und PKW- Kosten als umlagefähige Kosten einfließen wie auch die Kosten für eine Vertretung im Krankheitsfall.
Wichtig ist eine strikte Trennung von Miet- und Arbeitsvertrag. Dies gilt auch für den 450-Euro Jobs als geringfügig Beschäftigter oder Beschäftigte.
Bei größeren Mietobjekten kann die hauptberufliche Einstellung vom Hauswart also Vorteile bringen. Einige Vermieter gelten die Tätigkeiten auch durch eine geringere Miete oder den völligen Erlass des Mietzinses ab, wenn der Hauswart in derselben Immobilie wohnt. Hier sollte aber die Ausgestaltung des Mietvertrages von einer Hausverwaltung oder einem Rechtsanwalt aufgesetzt werden.
Der klare Vorteil eines Hausmeisters, der zugleich Mieter ist: Er ist alltäglich vor Ort. Als Ansprechpartner kann er jederzeit schnell agieren, Mieterbeschwerden und Schadenmeldungen annehmen und die Verhaltensregeln der Hausordnung überwachen.
Eine gute Idee ist die nebenberufliche Tätigkeit und ein gleichzeitiger Mieterlass, je nach Umfang der übertragenen Aufgaben. Ein Arbeitsvertrag sollte aber immer geschlossen werden und durch einen Rechtsanwalt geprüft werden.
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