Ob Miete oder Nebenkosten, Mieter müssen einige Kosten tragen. Doch wenn der Mieter nicht zahlt und der Vermieter die Gelder nicht rechtzeitigt einfordert, greifen Verjährungsfristen im Mietrecht. Viele Mieter kennen und nutzen diese Schlupflöcher. Was sind Verjährungsfristen, was Abrechnungsfristen, wofür gelten und wie lange dauern sie?
Neben dem Nettomietzins zahlen Mieter Nebenkosten. Doch auch wenn diese Zahlungen frist- und vertragsgemäß beim Vermieter eingehen sollten, ist dies leider oft nicht der Fall. Der Vermieter muss die offenstehenden Geldbeträge
dann zeitnah einfordern, um nicht an den Verjährungsfristen zu scheitern.
Ebenso sieht es bei den Nebenkosten aus. Liegt die alljährliche Abrechnung vor, können sich Guthaben oder Forderungen für den Mieter ergeben.
Welche Fristen gelten ist stets abhängig von der Forderungsart. Beim Mietzins gelten andere Fristen zur Einforderung als bei den Nebenkosten. Doch was sind Verjährungsfristen genau und worin besteht der Unterschied zu den Abrechnungsfristen?
Verjährungsfristen im Bürgerlichen Gesetzbuch
Das BGB benennt unter Paragraf 195 die sogenannte regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Dabei beginnt sie immer zum Ende des Jahres, in der der Anspruch entstand UND der Fordernde hiervon wusste, oder es hätte wissen müssen (siehe Absatz 1 § 199 BGB).
Schuldet ein Mieter dem Vermieter noch Geld aus dem Jahre 2016 ist der 31.12.2019 der letzte Stichtag, an dem der Fordernde seine Ansprüche geltend machen kann.
Abrechnungsfristen im Mietrecht
Gerade bei den Nebenkostenabrechnungen sind Fristen unabdingbar wichtig. Der Vermieter ist verpflichtet die Nebenkostenabrechnung spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter zuzustellen. Läuft der Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. hat der Vermieter also Zeit bis zum 31. Dezember des Folgejahres.
Kommt der Vermieter dieser fristgemäßen Er- und Zustellung nicht nach, verfallen weitere Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung.
Tipp: Im Zweifel sollten die Nebenkosten immer etwas höher angegeben und mit der monatlichen Miete zusammen eingefordert werden.
In den Fällen, in denen die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht möglich ist, weil der Stromlieferant als Beispiel erst verspätet abrechnet, verbleiben weitere drei Monate zur fristgerechten Nebenkostenabrechnung.
Der Mieter hat nach Erhalt ebenso 12 Monate Zeit, um Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen. Unterlässt er dies, hat er die Abrechnung stillschweigend akzeptiert.
Tipp: Privatvermieter sollten immer eine Nebenkostenabrechnung erstellen, da oft die Heiz- und Stromkosten ebenso innerhalb eines Jahres stiegen, wie auch Abfallentsorgung und Wasserversorgung. Unterlässt der Vermieter das Erstellen der Nebenkostenabrechnung, kann der Mieter ihn auf die Erstellung hin verklagen. Also lieber eine Hausverwaltung mit der komplexen Abrechnung beauftragen.
Verjährung von Mietzahlung und Nebenkosten
Auch wenn die Abrechnungsfristen für die Nebenkosten im Grunde 12 Monate betragen, gelten für den Mietzins und die Einforderungen der Nebenkosten also drei Jahre Verjährungsfrist.
Versäumt der Vermieter seine Forderungen innerhalb dieser regelmäßigen Verjährungsfrist einzutreiben, muss der Mieter die Forderung auch nie mehr zahlen.
Diese regelmäßige Verjährungsfrist kann aber auf 30 Jahre erweitert werden. Erwirkt der Vermieter einen rechtskräftigen Mahnbescheid oder Vollstreckungsbescheid, oder verurteilt das Gericht den Mieter zur Zahlung, kann der Gläubiger 30 Jahre lang sein Geld einfordern beziehungsweise eintreiben (lassen).
Hemmung von Verjährungsfristen
Verjährungsfristen können unter gewissen Umständen „gehemmt“ werden und dieser Hemmungszeitraum wird in der Gesamtlaufzeit der Frist nicht eingerechnet, so § 209 BGB.
Eine Hemmung, also eigentlich eine Unterbrechung der Verjährungsfrist, kann vom Mieter oder Vermieter herbeigeführt werden. Ein Beispiel für eine Hemmung ist der Widerspruch des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter hat dann Zeit die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen und bis zur Zustellung an den Mieter wird die Frist gehemmt.
Die Verjährungsfrist kann aber von neuem beginnen. Dies ist der Fall, wenn der Schuldner (Mieter) dem Gläubiger (Vermieter) durch eine Abschlagszahlung, Zinsen oder Sicherheitsleistungen die Forderung anerkennt. Auch ein Gerichtsurteil oder ein Vollstreckungsbescheid führt zu einem Neubeginn der Verjährungsfrist von generell drei Jahren.
