Ohne begleitende Hausverwaltung ist eine Wohnungsvermietung nicht immer leicht. Von der Vorbereitung, über die Mietersuche und den Mietvertrag bis zur Übergabe. Bei der Neuvermietung kann diese einfache Checkliste für Privatvermieter weiterhelfen, um gut vorbereitet zu sein. Denn nichts ist ärgerlicher, als vorprogrammierter Streit mit dem neuen Mieter.
Wenn es darum geht eine Wohnung neu zu vermieten tun sich viele Privatvermieter schwer. Oft ist es fehlende Kompetenz und die Angst, auf den falschen Mieter zu setzen oder einen Mietvertrag einzugehen, der Streit mit dem Mieter provoziert.
Eine professionelle Hausverwaltung ersetzt diese einfache Checkliste für Privatvermieter nicht. Aber sie hilft gut für die Wohnungsvermietung vorbereitet zu sein. Die nachfolgenden Schritte und die daraus resultierenden Fragen sollte man vorab durchgehen und nachhaltige Antworten finden.
Die Vorbereitung auf die Wohnungsvermietung
Schritt 1: Befindet sich die Mietwohnung in einem vermietbaren Zustand?
Eine Bestandsaufnahme vor der Neuvermietung ist Pflicht. Mit einem Handwerker sollte man sowohl die technisch-elektrischen Bestandteile überprüfen wie auch die Funktionalität aller Einbauten, der Fenster, Türen und Sanitäreinbauten etc.
Nicht jeder Vormieter hinterlässt die Wohnung vorbildlich. Gibt es Instandhaltungsrückstände oder muss vorab saniert oder modernisiert werden? Letztlich ist der mietvertraglich zugesicherte Zustand der Mietwohnung über die ganze Laufzeit des Vertrages bindend.
Schritt 2: Fotos und Grundriss als Vorbereitung auf die Vermarktung
Mietinteressenten entscheiden in der Regel größtenteils über gute Fotos, ob sie sich für ein Mietobjekt entscheiden. Nach der Sanierung oder Modernisierung sollte man gute Fotos vom Objekt machen. So hat man nicht nur Nachweise über den vermietbaren Zustand der Wohnung, sondern auch eine gute Vermarktungsgrundlage. Das Erstellen eines Grundrisses mit Abmaßen ist ebenso empfehlenswert.
Schritt 3: Wie hoch darf der neue Mietzins ausfallen?
Sofern die Miete gleichbleiben soll, muss man nichts beachten. Nur bei einer höheren Mietzinskalkulation ist der Mietspiegel, beziehungsweise die ortsübliche Vergleichsmiete der Gemeinde, wichtig. Ist kein Mietspiegel vorhanden, sollte man sich an vergleichbaren Mietobjekten der Region orientieren.
In Gebieten ohne Mietpreisbremse sind Mieterhöhungen bei Neuvermietung bis zu 20 Prozent möglich. Liegt die Mietwohnung in einem „ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt“, darf der neue Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nur um maximal 10 Prozent überschreiten.
Schritt 4: Überprüfung des Energieausweises für die Mietwohnung
Bereits beim Einstellen des Inserates wird nach einem Energieausweis gefragt. Die Nachweispflicht für die energetischen Gegebenheiten einer Mietwohnung sind seit 2014 pflichtig. Hier kann ein Energieberater helfen, der diesen Ausweis erstellt.
Ob ein Energieausweis notwendig ist, kann man hier einfach feststellen.
Die Mietersuche oder die Frage, wie vermarkte ich meine Mietwohnung erfolgreich?
Schritt 1: Gibt es bei der Mietersuche einen Wunschmieter?
Nicht jede Immobilie eignet sich für jeden Mietinteressenten. Man sollte prüfen, für welche Zielgruppe die Wohnung geeignet ist, also eher für Familien oder Singles. Auch Barrierefreiheit ist ein Thema für eine erfolgreiche und nachhaltige Vermarktung.
Im Grunde helfen die üblichen Immobilienportale den Wunschmieter zu finden, beziehungsweise die passende Zielgruppe.
Schritt 2: Mit der richtigen Anzeige die gewünschte Zielgruppe ansprechen
Neben guten und aussagekräftigen Fotos und einem Grundriss ist die Überschrift wichtig. Stellen Sie die Vorteile der Mietwohnung heraus, Beispiel „Funktionaler Grundriss für Familien“ oder „Modernisierter Altbau im Szenebezirk XYZ“.
Mit dem richtigen Text können und sollten Sie die gewünschte Zielgruppe direkt ansprechen. So trennt man Spreu von Weizen, auch in Hinblick auf die Menge der Wohnungsbewerbungen.
Schritt 3: Fordern Sie eine Wohnungsbewerbung vorab an
In Zeiten des Wohnungsmangels ist eine gute Vorauswahl ratsam. Im Anzeigentext sollte man den Kommunikationsweg „per Mail“ aktivieren und den Mietinteressenten auffordern, eine Wohnungsbewerbung vorab zu senden. Oder man erwartet die kompletten Bewerbungsunterlagen inklusive Selbstauskunftsbogen bei der Wohnungsbesichtigung. Die letzten drei Gehaltsabrechnungen (oder Einkommensteuerbescheide), den Schufa-Check, Vermieterbescheinigung zur Mietschuldenfreiheit und Kopie des Personalausweises sind Pflicht.
Auch der Selbstauskunftsbogen (später Teil des Mietvertrages) kann im Internetportal als PDF hinterlegt werden. Spätestens bei der Wohnungsbesichtigung sollte man ihn stets ausfüllen und unterschreiben lassen.
Schritt 4: Wer fragt, gewinnt. Aber nicht alle Fragen sind für den Mietvertrag erlaubt
Ob nun schriftlich, oder mündlich. Nur relevante Fragen zum bevorstehenden Mietverhältnis sind erlaubt, also Fragen zum Verdienst, der Vermögenslage, Schulden, Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen, Tiere (Katzen und Hunde) und Musizieren.
Fragen zur Religion, Nationalität, Rauchgewohnheiten, Hobbys, Sexualität oder andere intime Fragen sind nicht erlaubt.
Nach der Wohnungsbesichtigung liegen viele Bewerbungen vor. Nun ist es an der Zeit die Mietinteressenten genau zu überprüfen. Aber auch der Mietvertrag mit all den gesetzlichen Vorgaben muss erstellt oder erworben werden. Und dann folgt zum Schluss die förmliche Übergabe. Auf dem Weg dorthin ist noch vieles zu beachten und im zweiten Teil unserer Checkliste für Privatvermieter geht es weiter.
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