Grundlagen und Tipps zum Gewerbemietvertrag – Teil II

Entgegen des Mietrechts für Wohnimmobilien, das im BGB klar geregelt ist, ist der Großteil beim Gewerbemietvertrag frei verhandelbar. Umso wichtiger ist eine fachkompetente Prüfung des Vertragswerkes durch Fachanwälte oder Hausverwaltungen ratsam. Aber auch viele grundlegende Daten, die Nutzungsart, Kündigungsfristen und mögliche Umbauarbeiten des Gewerbemieters sollten Vertragsinhalt sein.

Wer nach gesetzlichen Vorgaben zum Gewerbemietvertrag sucht, wird nur Spärliches im Bürgerlichen Gesetzbuch finden. Der Mietvertrag mit einem Gewerbetreibenden ist stets frei verhandelbar. Und doch bedarf es einiger wichtiger Daten, die in diesem besonderen Mietverhältnis benannt werden sollten.

Aber auch die Frage nach den Kündigungsmöglichkeiten dieser doch langandauernden Vertragswerke ist legitim und braucht Antworten.

Die Inhalte des Gewerbemietvertrags

Ein wichtiger Tipp vorab: Bei einem Gewerbemietvertrag sollte man auf vorformulierte Vertragsmuster verzichten. Auch wenn eine Gestaltungsfreiheit besteht, sollte der Gewerbemietvertrag mindestens die nachfolgenden Daten und Regelungen enthalten:

• Daten der Vertragsparteien wie Name (Bezeichnungen, auch GmbH etc. möglich), und Anschrift.
• Klarheit zum Nutzungsumfang des angemieteten Gewerberaums und der Grundriss als Anlage.
• Die Nutzung beziehungsweise die Art des Gewerbes ist klar festzulegen. Bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen können sich Änderungen ergeben, die stetig überprüft werden sollten.
• Der Konkurrenzschutz in manchen Branchen ist ebenso zu beachten, wie behördliche Genehmigungen, die einige Gewerbe benötigen und die unbedingt vorzulegen sind.
• Die Dauer des Mietvertrags sollte Tag-genau festgelegt sein. Eventuelle Verlängerungsklauseln können ein erprobtes Mietverhältnis beidseitig auch nach dem eigentlichen Ende verlängern.
• Bei der Kündigungsfrist sind entweder die gesetzlichen sechs Monate zu benennen oder längere und abweichende Zeiträume.
• Die Höhe der Mietzahlung sollte als Geldbetrag konkret benannt werden. Teils sind auch Umsatzmieten vereinbar, die jedoch frei verhandelbar sind und ohne gesetzliche Regelung auskommen müssen.
• Die Art der Miete kann ebenso frei verhandelt werden. Neben der Festmiete ist auch eine Staffelmiete oder Indexmiete möglich. Bei einer Umsatzmiete wird ein im Mietvertrag festgesetzter Prozentanteil als Mietzins vereinbart und eine Mindestmiete vertraglich festgelegt.
• Die Kaution wird ebenso frei verhandelt und ist festzuschreiben. Der Vermieter muss diese bei Gewerbemietverträgen nicht anlegen oder verzinsen.
• Der Mietvertrag sollte Klarheit zu möglichen Untermietverträgen enthalten. Nicht selten kann ein Fehlen dieser Fragestellung zum Nachteil gereichen, wenn zum Beispiel an einen Gewerbetreibenden untervermietet wird, den man nicht in seiner Immobilie haben will.
• Notwendige Umbauarbeiten oder Sanierungen sollten, sofern vereinbart, in den Gewerbemietvertrag einfließen, auch, wer die Kosten dafür trägt. Anhand eines Bauplans, der Teil des Mietvertrags wird, kann der Vermieter eine gewisse Sicherheit erlangen.
• Ebenso ist frei verhandelbar festzuschreiben, wer einen eventuellen Rückbau der Umbauten nach Mietvertragsende vornehmen muss, oder ob diese im Objekt verbleiben.

Achtung: Bei einigen Gewerbearten sind umfassende Umbauarbeiten die Regel. Hier sollte mietvertraglich festgelegt werden, welche Umbauarbeiten erlaubt oder nicht erlaubt sind. Auch die Haftungsfrage ist zu stellen oder gar Besonderheiten zur Gewässerschutzverordnung (KFZ-Betriebe etc.).

Tipp: Neben den üblichen Angaben enthält ein Gewerbemietvertrag eine Vielzahl an Klauseln und Bestimmungen die völlig fei zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt werden können. Eine Begleitung durch einen Fachanwalt oder eine Hausverwaltung ist hier die Pflicht, nicht die Kür.

Kündigungsmöglichkeiten beim Gewerbemietvertrag

In den meisten Fällen wird eine klare Mietdauer von fünf oder 10 Jahren mietvertraglich festgelegt. Ergo endet das Mietverhältnis entsprechend. Es kann aber auch ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen werden. Dann gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen wie beim Wohnraum.

Einen Kündigungsgrund muss keiner der Vertragsparteien benennen, sofern es sich um eine ordentliche und fristgemäße Kündigung handelt. Im Übrigen ist eine Teilkündigung, so bei zugemieteten Räumen, nicht möglich.

Wichtig: Der Bundesgerichtshof entschied 2015 unter Aktenzeichen XII ZR 65/14 in einem Leisatzurteil, dass bereits ein Zahlungsverzug von nur einer Monatsmiete eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

Eine Eigenbedarfskündigung beim Gewerbemietverhältnis gibt es nicht.

Neben der Beendigung durch Zeitablauf kann der Gewerbemietvertrag auch durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung enden. Besteht ein Mietvertrag mit mehreren Vertragsparteien, müssen alle der Aufhebung zustimmen.

Tipp: Es ist möglich und ratsam im Mietvertrag Gründe für eine fristlose Kündigung zu benennen, so zum Beispiel bei der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den Mieter oder Insolvenz.

Eine außerordentliche und fristlose Kündigung ist gemäß §543 I BGB für beide Vertragsparteien ebenso möglich. Dafür bedarf es aber schwerwiegender Gründe, die eine Weiterführung bis zur normalen Kündigung unmöglich machen. Ein Beispiel wäre eine erhebliche Nutzungsänderung der Gewerbefläche, so zum Beispiel vom Restaurant zum Nachtclub oder vom Büro zum KFZ-Reparaturbetrieb.

Vorsichtig: Wer außerordentlich und fristlos kündigen will muss unbedingt vorher abmahnen und darüber hinaus muss er dem Gewerbemieter unter Frist grundsätzlich die Gelegenheit bieten, die Umstände, die zur Kündigung führen, abzustellen.

Tipps zur Räumungsklage bei Gewerbemietverträgen

Gleich vorab: Selbstjustiz zu üben, so das Austauschen von Schlossanalgen, kann als Hausfriedensbruch verstanden werden.

Generell sollten Vermieter im Falle eines anstehenden Räumens eine Räumungsklage erwirken. Doch auch hier zeigt sich immer und im realen Fall, dass ein Aufhebungsvertrag die beste Alterative darstellt. Auch dieser ist ein zivilrechtlicher Vertrag und wird frei verhandelt.

So kann der Gewerbemieter einem Auszugstermin zustimmen, eventuellen Rückbauten und die anschließende Rückgabe des Objektes. Im Gegenzug sichert der Vermieter die Auszahlung der Kaution zu. Diese Alternative eines zusätzlichen Aufhebungsvertrags kennt das Mietrecht für Wohnzwecke nicht, erspart aber beiden Seiten viel Zeit und Geld.

Foto:(c) epicioci/ pixabay.com