Modernisierungen sind im Sinne der Mieterinnen und Mieter und sparen ihnen langfristig Kosten einen. Deswegen haben Vermieterinnen und Vermieter das Recht, die Kosten entsprechender Maßnahmen auf die Mietparteien umzulegen. Das gilt allerdings nur für tatsächliche Modernisierungsmaßnahmen und nicht für Sanierungen und Instandhaltungen. Der Gesetzgeber hat klar geregelt, was eine Modernisierung ist und was nicht dazu gehört.
Was ist eine Modernisierung?
Der Gesetzgeber hat klare Kriterien benannt, die für eine Mode
rnisierungsmaßnahme gegeben sein müssen. So ist eine Grundvoraussetzung, dass es sich um eine bauliche Veränderung handelt, die ein Gebäude beziehungsweise Räume oder Wohnungen einer Mietsache betreffen. Das Ziel muss hierbei immer sein, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig zu erhöhen. Auf diese Weise verbessern sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer und nicht nur kurzfristig.
Viele Kriterien zu Modernisierungsmaßnahmen betreffen die Ökologie und den Energieverbrauch einer Mietsache. So kann zum Beispiel eine energetische Modernisierung gemäß der Energieeinsparverordnung durchgeführt werden. Hierbei muss erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart und das Klima geschützt werden. Ebenso können durch eine Modernisierung der Energie- und Wasserverbrauch reduziert werden. Wichtig ist, dass keine Erhaltungsmaßnahme gemäß § 555a BGB vorliegt.
Achtung: Die Frage, ob es sich bei einer Maßnahme um eine umlagefähige Modernisierung handelt, führt immer wieder zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieterinnen und Vermietern und ihren Mietparteien. Vor einer Maßnahme sollte daher genau geprüft werden, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt.
Welche Modernisierungen sind umlagefähig?
Laut § 555b BGB sind Maßnahmen, die zu einer energetischen Modernisierung führen, umlagefähig. Aus diesem Grund können beispielsweise Dämmungen an nicht gedämmten Fassaden auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Hierdurch reduziert sich der Energieverbrauch deutlich, was ihnen finanzielle Vorteile und eine größere Wohnbehaglichkeit bietet. Eine ähnliche Aufgabe erfüllen Wärmeschutzfenster. Hier gilt es sogar als Modernisierung, wenn noch funktionierende Fenster durch solche Wärmeschutzfenster ersetzt werden.
Ebenso können die Kosten für eine neue Heizungsanlage umgelegt werden, wenn die neue Anlage deutlich leistungsfähiger ist und viel Energie einspart. In diesem Fall ist es sogar möglich, eine funktionierende Heizungsanlage auszutauschen und die Kosten an die Mietparteien weiterzugeben. Nicht zuletzt gelten auch Baumaßnahmen als Modernisierung, die einen besseren Brandschutz zum Ziel haben. So können zum Beispiel die Kosten für eine Installation von Rauchmeldern an die Mietparteien weitergegeben werden.
Welche Modernisierungen sind nicht umlagefähig?
Modernisierungsmaßnahmen sind nur solange umlagefähig, wie sie einen Bezug zur Mietsache haben. Die Mietparteien müssen von den Maßnahmen konkret profitieren, damit die damit verbundenen Kosten auf sie umgelegt werden dürfen. Deswegen gibt es zahlreiche Beispiele, für Modernisierungsmaßnahmen, bei denen die Vermieterinnen und Vermieter die Kosten übernehmen müssen. Das gilt zum Beispiel für die Installation von Photovoltaik-Anlagen auf dem Dach eines Gebäudes oder den Austausch eine Ölheizungsanlage mit einem System, das mit Holzpellets arbeitet. Solche Maßnahmen können nicht umgelegt werden.
Des Weiteren sind Anbauten zu Wohnzwecken oder der Dachausbau nicht umlagefähig. Dasselbe gilt für eine Gebäudeaufstockung oder einen Kellerumbau, um eine Souterrainwohnung entstehen zu lassen. Hierdurch wird zwar der Wohnraum der Mietsache vergrößert, Vorteile für die bereits vorhandenen Mieterinnen und Mieter entstehen hierdurch aber nicht.
Der Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung
Damit die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden dürfen, muss es sich tatsächlich um eine Modernisierung handeln. Deswegen ist es wichtig, die Unterschiede zwischen einer Modernisierung und einer Sanierung zu kennen. Das Ziel der Sanierung besteht nicht darin, die Wohnqualität der Mieterinnen und Mieter zu erhöhen. Stattdessen soll lediglich ein bereits vorhandener Schaden beseitigt werden. Somit wird lediglich der ursprüngliche Bauzustand wiederhergestellt, indem Schäden repariert werden.
Die Herstellung des Status Quo stellt jedoch keine Modernisierung dar, die die Wohnqualität der Mietparteien erhöht. Deswegen ist es nicht möglich, die Beseitigung von Schimmel in den Innenräumen oder Feuchteschäden in den Wohnungen auf die Mietparteien umzulegen. Ebenso sind die Beseitigung von Schäden oder Rissen am Außenputz oder die Reparatur von undichten Stellen im Dach nicht umlagefähig.
Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung
Ebenso wie die Sanierung verfolgt auch die Instandhaltung andere Ziele als die Modernisierung. Hier geht es darum, potenzielle Schäden zu vermeiden, indem bestimmte bauliche Maßnahmen vorgenommen werden. Das betrifft beispielsweise den Austausch von Rohren, um das Austreten von Wasser und damit verbundene Wasserschäden zu vermeiden. Auch die Reparatur der Heizungsanlage ist eine reine Instandhaltungsmaßnahme, da sich hierdurch an der Wohnqualität und den Wohnkosten nichts verändert. Des Weiteren zählt das Streichen einer alten Fassade als Instandhaltung. Solche Instandhaltungsmaßnahmen erhalten zwar den vorhandenen Wohnraum, gelten jedoch nicht als Modernisierung.
Modernisierungsmaßnahmen ankündigen
Vermieterinnen und Vermieter dürfen eine Modernisierung nicht einfach durchführen, sondern müssen die Mietparteien zuvor über die geplanten Maßnahmen in Kenntnis setzen. Das muss mindestens drei Monate im Voraus geschehen, damit die Mieterinnen und Mieter Zeit haben, sich auf die jeweiligen Maßnahmen einzustellen und vorzubereiten. Hierbei ist es wichtig, dass die Ankündigung schriftlich erfolgt. Es gibt konkrete Vorgaben, welche Informationen in einer solchen Ankündigung enthalten sein müssen. Neben der Benennung der konkreten Maßnahme gehören hierzu der Beginn der Modernisierung und deren voraussichtliche Dauer. Hierbei genügt es nicht, die Maßnahme als Ganzes zu benennen, sondern alle einzelnen Arbeiten müssen separat und transparent aufgeführt werden. Nicht zuletzt müssen die Vermieterinnen und Vermieter angeben, welche Mieterhöhungen sich voraussichtlich aus der Modernisierung ergeben werden.
