Das laufende Jahr wird von Änderungen geprägt sein. Einige Mieter können sich über höheres Wohngeld freuen. Und auch sonst wird 2020 ein mieterfreundliches Jahr. Die Mietpreisbremse wird schärfer bremsen, der Mietendeckel kommt in Berlin und einige Initiativen gegen Mietwucher sind auf den Weg gebracht. Mögliche Beschränkungen zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen schmälern die Spielräume.
In keinem Jahr wurde so viel über Mietwucher gesprochen, wie in 2019. Ergo werden im laufenden Jahr politisch und initiativ gestaltete Vorhaben greifen, die man als mieterfreundlich betrachten muss. Die wichtigsten wollen wir kurz erläutern.
Nivellierte Mietpreisbremse wird stärker bremsen
In vielen Städten Deutschlands gibt es seit dem Jahre 2015 die Mietpreisbremse. Ziel der politisch gewollten Bremse ist es die Mietpreissteigerungen in den Griff zu bekommen. Doch die Wirkung war mehr als dürftig und so wurde das Gesetzt verlängert, aber auch verschärft.
Gemäß §556d darf die Miete einer Bestandswohnung im Falle der Neuvermietung maximal 10 Prozent über der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. So versucht der Gesetzgeber in angespannten regionalen Wohnungsmärkten die Mieten moderat zu halten.
Verstößt der Vermieter gegen diese Mietmaximierung kann der Mieter, so die Nivellierung des Gesetzes, die zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monaten zurückfordern. Eine Rüge gegenüber dem Vermieter muss ausgesprochen werden.
Was in den gut 300 Städten eigentlich nur bis 2020 wirksam sein sollte, wurde nun auf 2025 verlängert. Wann die rechtlichen Voraussetzungen für die Neuberechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Wochen) reformiert werden, ist noch offen.
Mietendeckel in Berlin
Nirgendwo sonst, wie in der Hauptstadt, wurde der mieterseitige Druck so groß. Im Ergebnis einigte sich der rot-rot-grüne Senat auf einen Fünf-Jahre-Mieterhöhungsstop. Mit Wirkung ab dem 18.06.2019 darf die Miete in Berlin nicht mehr erhöht werden. Ausgenommen von diesem Einfrieren des Mietzinses sind Sozialbauwohnungen, Mietobjekte von Trägern oder in Wohnheimen und Neubauten, die nach dem 01.01.2014 bezugsfertig waren.
Vorgesehen sind Mietobergrenzen, je nach Alter der Immobilie und Ausstattung, zwischen Euro 3,92 und Euro 9,80 je Quadratmeter. Wird diese um mehr 20 Prozent überschritten, soll eine Kappung des Mietzinses möglich sein.
Noch ist der Mietendeckel für Berlin nicht beschlossen, da der Gesetzentwurf am 12.12.2019 nicht beschlossen wurde. Doch auch in Bayern fordert ein Volksbegehren die Miete auf sechs Jahre hin einzufrieren. Es bleibt abzuwarten, ob sich das Volksbegehren, unterstützt von Gewerkschaften, der Linke und SPD, in Bayern durchsetzen wird.
Mietwucher per Gesetzesinitiative bekämpfen
Von den Bundesländern Bayern und Schleswig-Holstein initiiert wird der Wind gegen Vermieter heftiger. Es wurden Pläne entwickelt dem Mietwucher den Kampf anzusagen die wohl im ersten Quartal 2020 als Gesetzesentwurf in den Bundestag eingebracht werden sollen.
Demnach soll das Wirtschaftsstrafgesetz insoweit wirksamer gestaltet werden indem die Bußgelder bei überhöhten Mieten, beziehungsweise Mietwucher, empfindlich erhöht werden.
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung wird schwieriger
Eine weitere Gesetzesinitiative kommt von den Bundesländern Berlin, Bremen und Hamburg. Demnach soll die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stark eingeschränkt werden. Grundsätzlich gilt ein Schutz von sieben Jahren, in denen bei Umwandlung nur an den Mieter verkauft werden darf.
Da sich die Mieter aber die Immobilien in der Regel nicht leisten können, soll diese Ausnahme des Baurechts komplett gestrichen werden. In der Praxis meldeten die Vermieter nach den sieben Jahren Eigenbedarf an oder erhöhten die Miete nach Modernisierung.
Im November ging der Gesetzesentwurf in die Fachausschüsse. Wann er wieder im Bundesrat vorliegt, ist noch offen.
Mehr Wohngeld für mehr Berechtigte
Für einige Mieter wird es 2020, nicht nur durch Mietpreisbremse und möglichen Mietendeckel, ein gutes Jahr. Haushalte mit geringem Einkommen erhalten ab Januar circa 30 Prozent mehr Wohngeld. Ziel ist es gerade in Städten mit hohen Mieten für Entlastung zu sorgen. Ohnehin werden gut 180.000 neue Haushalte Wohngeld erstmalig durch die Einkommensklassen der Wohngeldreform erhalten.
Ab 2020 ist geplant das Wohngeld alle zwei Jahre an die aktuellen Mietentwicklungen sowie die Haushaltseinkommen anzupassen. Ebenso sollen Haushalte mit geringen Einkommen ab 2021 Wohngelderhöhungen erhalten um die Heizkostenerhöhung gemäß dem Klimaschutzprogramm (CO2-Bepreisung) auffangen zu können.
Im Resümee wird 2020 alles andere als vermieterfreundlich sein. Experten erwarten allein durch die Nivellierung der Mietpreisbremse eine Klageflut. Doch es gibt Gründe positiv in das laufende Jahr zu schauen. Der Ausblick auf den Immobilienmarkt 2020 verspricht dennoch gute Renditen und finanziell gute Rahmenbedingungen für Immobilienbesitzer.
