Für Welche Schäden muss ein Mieter bezahlen?

Während der Anmietung einer Wohnung oder Hauses sind Schäden am Objekt zwischen Vermieter und Mieter meistens kein Thema. Aber bei Auszug treten sie zu Tage und der Streit ums zerschlissene Parkett, den Sprung im Waschbecken oder vergilbte Wände geht in die erste Runde. Doch welche Schäden an der Mietwohnung muss ein Mieter bezahlen, trotz berechtigtem vertragsgemäßen Gebrauch und Verschleiß?

Die Kündigung der Mietwohnung ist nach 10 Jahren erfolgt und die Abnahme steht ins Haus. Bei dieser aber stellt sich heraus, dass der Mieter das Objekt nicht gerade pfleglich behandelte. Badfliesen sind gesprungen, Bohrlöcher in den Wänden schlecht verputzt und das Echtholzparkett sieht aus, als hätte der Mieter Tanzveranstaltungen durchgeführt. Klar denkt sich der Vermieter: dafür muss der Mieter geradestehen und wähnt sich schon in einer frisch sanierten Wohnung. Und doch gibt es Schäden, die normal sind, die man hinnehmen muss. Aber auch welche, die der Mieter bezahlen muss. Wie ist die Rechtslage?

Für was muss der Mieter geradestehen: Grundlagen des ordnungsgemäßen Gebrauchs

Man zahlt Miete, um eine Wohnung oder ein Haus zu nutzen. Das heißt nichts anderes, als das übliche Handlungen im Mietobjekt Spuren hinterlassen, für die aber kein Mieter zur Rechenschaft gezogen werden kann. Dieser so genannte „vertragsgemäße Gebrauch“ ist im Bürgerlichen Gesetzbuch klar definiert. Dort heißt es: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten, vgl § 538, BGB.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Nun stellt sich die Frage, was ein vertragsgemäßer Gebrauch ist und der ein oder andere penible Vermieter würde die Rechte des Gebrauches gerne über Klauseln einschränken. Doch Vorsicht, das kann nach Hinten losgehen. Alle üblichen Handlungen, wie duschen, schlafen, laufen und das Individualisieren einer Mietwohnung im normalen Rahmen sind rechtlich nicht einschränkbar und da kennen die Gerichte auch kein Pardon. Aber, es gibt Ausnahmen und Schäden, für die man den Mieter heranziehen kann.

Welche Schäden muss ein Mieter bezahlen?

Die Antwort auf diese Frage ist einfach: die Schäden, die er grob fahrlässig verursacht. Im Sinne des Paragrafen 277, BGB, bedeutet dies, einfach formuliert: Wer nicht seinen gesunden Menschenverstand nutzt und dennoch im Verkehr die erforderliche Sorgfalt an den Tag legt, handelt grob fahrlässig. Wenn ein Mieter also meint einen Wanddurchbruch ohne Prüfung zu vollziehen und die Decke fällt ihm auf den Kopf, dann muss die Erklärung selbst gegenüber dem Privathaftpflichtversicherer gut sein.

Und ja, solche Fälle riechen förmlich nach einer juristischen Auseinandersetzung. Deshalb, und weil das Beispiel des Wanddurchbruches eher die Seltenheit wiederspiegelt, ein paar reale Beispiele:

• Das Aufstellen von Möbel und die Abnutzung des Parketts oder Teppichs

Möbel aufzustellen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ergo auch mögliche Abdrücke im Teppich, die die Möbel verursachen. Aber ein Mieter kann durch Klauseln angehalten werden durch Unterlegscheiben das Risiko zu minimieren. Hingegen sind Einkerbungen durch Pfennigabsetze im Echtholzparkett eine andere Sache. Einem Mieter ist zuzumuten, dass er entsprechendes Schuhwerk beim Betreten der Wohnung wechselt, es sei denn, es ist ein gewerblich genutztes Objekt. Normale, altersbedingte Abschleifungen des Parketts sind vom Vermieter hinzunehmen.

Tipp: Stefan Domke, Experte für Parkett in Berlin, zeigt hier in seinem Blog, wie man tiefe Kratzer und Dellen aus dem Parkett bekommt.

• Streitpunkt Wände

Ist der Mieter starker Raucher und die Wände vergilbt, kommt ein Vermieter nicht weiter und kann diesen Schaden nicht dem Mieter als grobe Fahrlässigkeit auslegen. Denn Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch.

Anders sieht es bei Schäden durch Haustiere aus. Ob die vom Hund zerfressene und zerkratze Eingangstür, oder die tapezierte Wand, die der Katze als Kratzbaum diente, solche Schäden durch Tiere sind immer Mieterangelegenheit.

Und auch bei normalen Bohrlöchern kann ein Vermieter kein Geld verlangen, denn das Aufhängen von Bildern, regalen & Co ist eine normale und entsprechend vertragsgemäße Handlung.

Achtung: Das Anbohren von Fließen kann reglementiert werden. Hier ist eine Klausel zielführend, die eine vorherige Erlaubnis durch den Vermieter verlangt.

Schäden am Mietobjekt, die durch den vertragskonformen und üblichen Gebrauch entstehen, zahlt stets der Vermieter. Aber es gibt einige Ausnahmen und auch Möglichkeiten, wie Vermieter die Kosten des Abwohnens kalkulierbar gestalten können. Und doch entzündet sich stets beim Auszug die Flamme des Streits, wenn die Badewanne Risse aufweist, oder das Parkett tiefe Abdrücke von Pfennigabsätzen aufweist. Wir verraten welche Schäden ein Mieter bezahlen muss und warum gebildete Rücklagen für das Abwohnen so wichtig sind.

Die Einkerbungen im Parkett sind tief und die Badewanne weist großflächige Abplatzungen auf. Dieses Bild müssen Vermieter nur allzu oft betrachten, wenn die Mietwohnung nach Jahren übergeben werden soll. Doch meistens muss der Vermieter das „Abwohnen“ bezahlen, da es zum vertragskonformen Gebrauch gehört. Wir fahren aber erstmal fort mit den realen Beispielen, an denen sich oft Streit entzündet:

• Apropos Bad und Schäden, die ein Mieter bezahlen muss

Altersbedingt werden Fugen grau und auch der Wassertraps brüchig. Und auch eine Badewanne oder das WC bleiben nicht für immer blitzeblank. Solche Abnutzungen des Mietgegenstandes sind ebenfalls üblich. Aber wenn der Mieter große Schrammen hinterlässt oder große Abplatzungen, kann der Mieter verantwortlich gemacht werden. Im Übrigen sind vom Schimmel befallene Silikone Sache des Vermieters. Es sei denn, der Vermieter kann ein falsches Lüften des Nasszellenbereiches nachweisen und dann muss der Mieter sein Scheckbuch zücken.

• Eigene und feste Einbauten

Manch ein Mieter bastelt gerne und schnell ist die Trockenbauwand gezogen oder der kleine Durchbruch zwischen Wohnzimmer und Küche vollzogen. Und auch eigens verbaute Verlängerungen von Elektrokabeln sind Streitthema bei der Übergabe der Mietwohnung.

Tipp: Vor der Übergabe sollte ein E-Check durchgeführt werden. Die Durchführungspflicht kann als Klausel im Mietvertrag eingebunden werden. Der E-Check dient einer soliden Weitervermietung und sollte von einem Handwerksbetrieb durchgeführt werden.

Aber weiter mit den zu eifrigen und selbst ernannten Handwerkern: Ein Eingriff in die Bausubstanz eines Mietobjektes ist verboten und gehört wahrlich nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. Denn dadurch kann die Mietwohnung nachhaltig beschädigt werden. So führen U-Profile, die für die Trockenbauwand an den Boden geschraubt werden, zu Schäden, für die der Mieter verantwortlich ist. Generell sollten Vermieter Um- und Anbauten und den Eingriff in die Bausubstanz generell im Mietvertrag verbieten. Letztlich kann sich durch solche Eingriffe auch die Statik am Baukörper ändern. Jedoch ist das Anbringen von Hängeschränken üblich.

Wer zahlt denn nun was?

Ein Vermieter muss nicht nur die Mietwohnung in einem dem Vertrag entsprechenden Zustand übergeben, er muss auch während der Mietzeit dafür Sorge tragen, dass dieser vertragsgemäße Zustand erhalten bleibt, auch wenn diese 30 Jahre beträgt. Ob Elektrik oder Fenster und Türen, ob der zur Mietsache gehörende Herd oder die Notwendigkeit einer neuen Klobrille, das alles ist Vermieter-Sache.

Tipp: Jedem Vermieter sollte klar sein, dass Instandhaltungsrücklagen durch die Einnahme der Mietzinsen angesammelt werden sollten. Ein gewisser Rücklagenanteil sollte genau für die Beseitigung von üblichen Abnutzungserscheinungen verwendet werden und um die Wohnung nach der Übergabe wieder in einen zumutbaren und vermietbaren Zustand versetzen zu können.

Und um der Klarheit willen: Ist ein Teppichboden verlegt unterliegt dieser einem altersbedingtem Verfall. Nach circa 10 Jahren und mehr kann der Mieter auf einen neuen, vergleichbaren Teppich bestehen. Zu Recht, da er den Teppich mitgemietet hat. So verhält es sich mit allen Gegenständen, die Vermieter bei der Anmietung in der Wohnung belassen. Geht dann der Herd kaputt, muss ein neuer her, auf Kosten des Vermieters.

Tipp: Mietobjekte sollten nur mit dem gesetzlich Notwendigstem vermietet werden. Dazu gehört eine „Feuerstelle“, also ein Herd und eine Spüle in der Küche und im Badezimmer ein WC und ein Waschbecken.

Diese Schäden muss ein Mieter bezahlen

Unabhängig von der Art des Schadens können Kleinstreparaturen auf den Mieter umgelegt werden. Solche Klauseln sind üblich und rechtskonform, wenngleich diverse Gerichtsurteile folgende Grenzen als angemessen betrachten:

• Maximal sechs bis 10 Prozent der Jahreskaltmiete
• Je Einzelfall ein Betrag von maximal 100 Euro

Und da gab es ja noch die Versicherung

Jeder, der einem anderen einen Schaden zufügt, muss dafür geradestehen. Ergo muss auch der Mieter zahlen, wenn er dem Vermieter einen Schaden zufügt, der nicht zum ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Fällt die Kaffeetasse auf das Ceranfeld, so haftet der Mieter für diesen Schaden. Zauberwort ?Privathaftpflichtversicherung? heißt es dann und der Versicherer prüft, befriedigt oder wehrt die Schadenersatzansprüche des Dritten, in diesem Falle des Vermieters, ab.
Diese Versicherungsart zahlt auch bei fahrlässig verursachten Schäden und ist für jeden Mieter eine bezahlbare Angelegenheit. Und auch Mitmieter sind dadurch geschützt, wenn zum Beispiel die zur Waschmaschine zugehörige Ableitung defekt ist und das Wasser sich seinen Weg zum Mitmieter bahnt.

Tipp: Der Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung kann im Mietvertrag vom Mieter verlangt werden.

Im Resümee sind vertragskonforme und übliche Schäden immer Sache des Vermieters. Nur bei grober Fahrlässigkeit kann ein Mieter herangezogen werden, oder bei nachgewiesener vertragswidriger Handlung. Über Klauseln für Kleinreparaturen kann der Mieter an gewissen Kosten beteiligt werden. Eine Privathaftpflichtversicherung sollte bei Mietvertragsschluss bestehen und über Klauseln im Mietvertrag können An- und Umbauten durch den Mieter verboten werden. Um das Abwohnen des Mietgegenstandes finanziell abzupuffern sollte eine definierte Instandhaltungsrücklage gebildet werden, die sich letztlich über den Mietzins kalkuliert.