Grundlage des Mietvertrags und der festgesetzten Miete ist die Wohnraumberechnung. Hier kommt es immer wieder zu Streitigkeiten. Eine Terrasse wird jedoch in die Berechnung aufgenommen.
Im ersten Teil dieses Ratgebers ging es um die Rechte und Pflichten von Mietern in Bezug auf das Bepflanzen des Balkons, das Trocknen der Wäsche und die Nutzung einer Markise. Dieser zweite Teil geht nun auf die Wohnraumberechnung ein. Diese ist für die Erstellung eines Mietvertrags wichtig. Hierbei kommt es immer wieder zu Streit zwischen Vermietern und einzelnen Mietparteien.
Grundsätzlich gilt bei Mietverträgen von vor 2004 die Zweite Berechnungsverordnung. Es ist jedoch möglich, individuelle Regelungen im Mietvertrag zu vereinbaren. Sollte die Wohnraumberechnung falsch sein, kann hiervon eventuell eine Mietminderung abgeleitet werden. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass Terrassen in die Berechnung mit aufgenommen werden und es keine einheitlichen Regelungen für die Wohnraumberechnung gibt.
Die Wohnraumberechnung führt immer wieder zu Streitigkeiten
Für die Höhe der Miete ist unter anderem verantwortlich, wie viel Wohnraum der Vermieter seine Mietparteien bereitstellt. Deswegen ist die Wohnraumberechnung eine zentrale Aufgabe, die unbedingt professionell durchgeführt werden muss. Trotz aller Sorgfalt kommt es hier immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern, die oft genug vor Gericht ausgetragen werden müssen. Oft nutzen beide Parteien eine andere Berechnungsgrundlage und kommen so zu einem jeweils anderen Wert für den Wohnraum.
Beispielsweise fällte der Bundesgerichtshof am 22 April 2009 ein Urteil, das für mehr Klarheit bei der Wohnraumberechnung sorgen sollte. In dem konkreten Fall hatte ein Vermieter die Größe der Wohnung im Mietvertrag mit „ca. 120 Quadratmeter“ angegeben. Die Wohnung selbst hatte eine Größe von 90 Quadratmetern und es gab zwei Terrassen mit insgesamt 45 Quadratmetern Fläche. Die Mieterin ging davon aus, dass bei der Wohnraumberechnung die Fläche der Terrasse nur zu einem Viertel einfließen müsse. Entsprechend ging sie von einer Wohnraumgröße von 100 Quadratmetern aus, was 15% unterhalb der im Mietvertrag festgelegten Wohnfläche lag.
Mietkürzungen aufgrund der Wohnraumberechnung
Der Gesetzgeber möchte Mieter schützen, weswegen er das Instrument der Mietkürzung installiert hat. Auf dieses dürfen Mieter dann zurückgreifen, wenn ein Mangel an einer Mietwohnung vorliegt, der auf den Vermieter zurückzuführen ist. Unter anderem liegt ein solcher Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche einer Wohnung um über 10% von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht. In einem solchen Fall haben die Mieter das Recht die Miete um einen bestimmten Prozentsatz zu kürzen.
Genau dies tat die Frau in dem konkreten Fall, der vom Bundesgerichtshof geklärt werden musste. Durch ihre abweichende Wohnraumberechnung kam sie zu dem Ergebnis, dass der Wohnraum um 15% niedriger als im Mietvertrag vereinbart sei. Entsprechend kürzte sie die Miete um 180 € pro Monat. Mit der Zeit behielt sie so 3.500 € ein, die sie eigentlich an den Vermieter hätte zahlen müssen.
Achtung: Selbst, wenn ein berechtigter Grund für eine Mietminderung vorliegt, dürfen Mieter diese nicht nach Gutdünken vornehmen. Stattdessen muss auf die aktuelle Mietminderungstabelle zurückgegriffen werden. Diese gibt an, in welchen Fällen eine Mietminderung zulässig ist und wie hoch diese ausfallen darf.
Eine Terrasse wird in die Wohnraumberechnung mit aufgenommen
Wenn ein Mietvertrag bereits vor 2004 abgeschlossen wurde, wird die tatsächliche Wohnfläche mittels der Zweiten Berechnungsverordnung bestimmt. Diese sieht vor, dass ein Vermieter die Hälfte der Terrassengröße mit in die Wohnraumberechnung aufnehmen darf. Das bedeutet, dass nicht ausschließlich der Innenbereich zum Wohnraum gehört, sondern dass die Terrassenfläche in die Berechnung eingeschlossen werden darf.
Grundsätzlich ist es möglich, individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag festzuhalten. Diese haben dann Vorrang vor der Zweiten Berechnungsverordnung. Hierdurch sollen Vermieter und Mieter eine größtmögliche individuelle Verhandlungsbasis haben. Solche individuellen Verabredungen wurden in dem konkreten Fall jedoch nicht vorgenommen. Deswegen konnte der Vermieter die Hälfte der Terrassenfläche mit in die Berechnung aufnehmen, weswegen seine Mietforderungen rechtens war. Das bedeutet, dass die Mieterin die Miete nicht hätte kürzen und keine Gelder einbehalten dürfen.
Uneinheitliche Regelungen zur Wohnraumberechnung
Aktuell gibt es keine einheitlichen Regelungen für die Wohnraumberechnung. Stattdessen kommt es zu regionalen Unterschieden und jeweils anderen Berechnungsgrundlagen. In einigen Regionen gibt es ortsübliche Quoten, an die sich die Vermieter laut BGH halten müssen. Für die Vermieterin in dem Fall von 2009 bedeutet das, dass sie nur dann noch Recht bekommen könnte, wenn es eine solche ortsübliche Quote in ihrem Wohnbereich gibt. Ansonsten müsste sie sich an die Wohnraumberechnung ihres Vermieters halten und die zu wenig gezahlte Miete nachzahlen.
Durch dieses Urteil stärkt der Bundesgerichtshof die Rechte von Vermietern. Diese haben bei der Wohnraumberechnung gewisse Freiheiten und müssen sich nicht mit Mietminderungen aufgrund von anderen Berechnungsgrundlagen der Mieter abfinden. Auf der anderen Seite schützt der BGH die Rechte von Mietern, wenn er die Vermieter dazu verpflichtet, sich an die ortsüblichen Quoten bei der Wohnraumberechnung zu halten. Zudem werden hierdurch den regional unterschiedlichen Berechnungsarten in Bezug auf den Wohnraum Rechnung getragen.
Foto (c) MichaelGaida/pixabay.com
