Mieter haben ein Recht darauf, dass ihr Mietobjekt in einem einwandfreien Zustand ist. Deswegen sind Vermieter in einigen Fällen dazu verpflichtet, Renovierungen vorzunehmen. Diese dienen allerdings der Instandhaltung und nur sehr selten einer Modernisierung. Der Gesetzgeber hat zu dieser Regelung jedoch gewisse Ausnahmen festgeschrieben. Zudem gibt es sehr viele Praxisbeispiele, die zeigen, was Mieter von ihrem Vermieter verlangen dürfen.
Mietobjekte müssen gewissen Qualitätsstandards entsprechen, um vermietet werden zu können. In vielen Fällen haben Mieter einen Anspruch darauf, dass ihre Vermieter notwendige Renovierungen durchführen (lassen) und bezahlen. Grundlage bildet § 535 BGB.
Für welche Aufgaben das gilt, definieren Erfahrungswerte und gesetzliche Regelungen. Dieser erste Teil des Ratgebers beschäftigt sich mit dem Recht der Mieter auf Renovierungen, dem Unterschied zwischen Renovierungen und Modernisierungen sowie der Gesetzeslage zu Renovierungsarbeiten.
Mieter haben einen Anspruch auf Renovierungen
Mieter haben das Recht, in einer Wohnung zu leben, die nicht nur funktional, sondern auch wohnlich ist. Durch die Zahlung der Kaltmiete erhalten sie gewisse Rechte, die unter anderem umfassen, dass Vermieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand halten.
Wenn also zum Beispiel eine Fensterscheibe gesprungen ist, können Vermieter häufig dazu verpflichtet werden, diese auszutauschen. Dasselbe gilt, wenn ein Teppich schon bessere Jahre gesehen hat und an bestimmten Stellen durchgelaufen und verschlissen ist. In solchen Fällen fordern Mieter häufig eine Renovierung ein.
Das gilt allerdings nur, wenn der Mieter für die Schäden in der Mietwohnung nicht grob fahrlässig verantwortlich ist oder diese sogar absichtlich herbeigeführt hat. In solchen Fällen sind Vermieter von ihrer Renovierungspflicht befreit.
Hinzu kommt, dass Sonderwünsche in der Regel nicht erfüllt werden müssen. Vermieter sind lediglich dazu verpflichtet, notwendige Renovierungen vorzunehmen. Zudem können sie nicht zu Modernisierungen verpflichtet werden, sondern nur dazu, die Mietwohnung instand zu halten.
Achtung: Der Mietvertrag regelt umfassend, wer für welche Art von Renovierung verantwortlich ist. Für Mieter und Vermieter ist es daher gleichermaßen wichtig, die entsprechenden Passagen im Mietvertrag genau zu lesen und sich auf eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu einigen.
Unterschiede zwischen Renovierungen und Modernisierungen
Bei der Frage, welche Aufgaben Vermieter zur Instandhaltung eines Mietobjekts erledigen müssen, ist unbedingt zu klären, ob es sich um eine Renovierung oder eine Modernisierung handelt. Renovierungen stehen den Mietern in der Regel zu, da sie die Bewohnbarkeit einer Wohnung sicherstellen. Wenn also bestimmte Elemente oder Teile einer Mietwohnung beschädigt sind, ist häufig der Vermieter in der Pflicht, diese auszubessern. Immerhin schreibt der Gesetzgeber vor, dass es in der Verantwortung der Vermieter liegt, die Nutzbarkeit der jeweiligen Mietwohnung zu erhalten.
Modernisierungen dienen nicht allein der Instandhaltung einer Wohnung, sondern verbessern diese nachhaltig. So sorgt eine Wärmedämmung beispielsweise nicht dafür, dass eine Wohnung wohnlicher ist oder die Mindeststandards an ein Mietobjekt erfüllt. Im Gegenteil erhöht eine solche Dämmung den Wert einer Wohnung und reduziert Kosten. In den meisten Fällen können Mieter solche Modernisierungsmaßnahmen nicht einfordern, sondern nur eine Instandhaltung des Mietobjekts verlangen.
Modernisierungen liegen weitestgehend in der Hand der Vermieter. Diese entscheiden, wann eine entsprechende Maßnahme durchgeführt werden und wie sie vorgenommen werden soll. Hierbei können sie die Mieter in gewissen Grenzen an den Kosten beteiligen. Das erfolgt in der Regel mittels einer Modernisierungsumlage. So kann der Vermieter bis zu 11% der Modernisierungskosten an die Mietparteien weitergeben, was in den meisten Fällen zu höheren Mieten führt.
Tipp: Vermieter können durch Modernisieren und Sanieren den Immobilienwert steigern. Hinzu kommt eine Aufwertung des Objektes, was sich langfristig auch in den Mieteinnahmen widerspiegelt.
Wann werden Renovierungen fällig?
Der Gesetzgeber sieht es so, dass Mieter durch die Zahlung der Kaltmiete übliche Gebrauchsspuren einer Wohnung begleichen. Wenn diese sehr deutlich sichtbar werden, sind die Vermieter in der Pflicht, eine Instandhaltung vorzunehmen und sicherzustellen, dass der im Mietvertrag vereinbarte Zustand der Wohnung erhalten bleibt. Es gibt keine klaren Vorgaben, in welchen Intervallen Renovierungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen. Ganz allgemein gilt jedoch, dass Renovierungen immer dann nötig werden, wenn die Nutzung von Teilen der Wohnung nur noch eingeschränkt möglich ist.
In den meisten Fällen werden Renovierungsarbeiten in Bad und Küche besonders schnell fällig. Hier zeigen sich nämlich oft schon nach kurzer Zeit Gebrauchsspuren, die es auszubessern gilt. Grundsätzlich können Vermieter aber zur Renovierung aller Teile einer Wohnung herangezogen werden. So muss zum Beispiel eine störungsfreie Stromversorgung in allen Räumen sichergestellt sein. Wenn ein Mieter für einen Schaden selbst verantwortlich ist, muss er diesen ausbessern oder die Kosten für die Renovierung übernehmen. Deswegen ist im Vorfeld einer Renovierungsmaßnahme genau zu klären, wie ein Schaden entstanden ist.
Mieter haben grundsätzlich die Möglichkeit, Renovierungen eigenständig durchzuführen. Wenn hierfür eigentlich die Vermieter zuständig gewesen wären, können sie sich die hierbei anfallenden Kosten erstatten lassen. Das gilt allerdings nur für das Arbeitsmaterial und bezahlte Helfer, nicht aber für den eigenen Arbeitsaufwand. Bei einer möglichen Kostenübernahme durch den Vermieter muss der Mieter jedoch vor der Renovierung das Okay einholen.
Im zweiten Teil dieses Ratgebers lernen Sie drei typische Beispiele kennen, wann sich Vermieter um eine Renovierung kümmern müssen. Diese betreffen unter anderem das Badezimmer, die Böden und die Heizungsanlage.
Foto:(c)stux/pixabay.com
