Die Erbpacht ermöglicht das Bauen von Häusern in Regionen mit ausgesprochen hohen Grundstückspreisen. Vor dem Bau muss jedoch ein präziser und rechtskonformer Erbbaurechtsvertrag erstellt werden.
Dieser regelt unter anderem, was am Ende der Pachtzeit mit dem Haus geschieht und welche Regeln für den Verkauf des Erbbaurechts bestehen. Zudem muss die Finanzierung der Immobilie genau geklärt sein. Wer diese und verschiedene weitere Kriterien beachtet, kann mit der Erbpacht bares Geld sparen.
Der erste Teil dieses Ratgebers hat geklärt, was unter „Erbpacht“ zu verstehen ist und welche Kriterien bei der Erstellung eines Erbbaurechtsvertrags zu berücksichtigen sind. Im Folgenden geht es um die Frage, was nach der Pachtzeit mit dem Haus geschieht und welche Regeln für den Verkauf des Erbbaurechts bestehen. Außerdem wird geklärt, welche Aspekte bei der Finanzierung zu berücksichtigen sind. Bauherren bekommen somit alle Kriterien und Tipps an die Hand, die für die Nutzung des Erbbaurechts von Bedeutung sind.
Was passiert am Ende der Pachtzeit?
Am Ende der Pachtzeit wird der Eigentümer des Grundstücks zum Eigentümer des darauf befindlichen Hauses. Wer dies nicht möchte, muss bei der Erstellung des Erbbaurechtsvertrags eine entsprechende Klausel aufnehmen. Wenn das Haus in den Besitz des Grundstückseigentümers übergeht, steht dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung zu. Diese beträgt mindestens zwei Drittel des Marktwertes des Gebäudes. Möchte er eine höhere Entschädigung haben, muss dies ebenfalls bei Vertragsabschluss bereits festgehalten werden.
Grundsätzlich spricht nichts dagegen, den bereits bestehenden Vertrag zu verlängern oder einen neuen Vertrag aufzusetzen. Der Erbbaurechtsnehmer hat hierauf jedoch keinen Anspruch, sondern ist darauf angewiesen, dass sich der Erbbaurechtsgeber darauf einlässt. Viele entscheiden sich deshalb dafür, eine Laufzeit zu wählen, die über die eigene Lebenserwartung hinausgeht (zum Beispiel 99 Jahre). So vermeiden sie, dass sie einen neuen Vertrag aushandeln und gegebenenfalls schlechtere Konditionen in Kauf nehmen müssen.
Nach Ablauf der Laufzeit hat der Erbbaurechtsnehmer ein Vorrecht gegenüber anderen Bewerbern, wenn das Grundstück auch in Zukunft für die Erbpacht genutzt werden soll. Er kann frei entscheiden, ob er davon Gebrauch macht oder nicht.
Regeln für den Verkauf des Erbbaurechts
Eine Auflösung des Erbbaurechtsvertrag vor dem Ende der Laufzeit ist zwar nicht möglich, ein Verkauf des Erbbaurechts aber sehr wohl. Der Erbbaurechtsnehmer kann somit frei entscheiden, ob er die Vertragslaufzeit selbst nutzt oder sein Gebäude verkauft. Im letzteren Fall ist er jedoch auf die Zustimmung des Eigentümers angewiesen. Dieser hat ein Vorkaufsrecht an dem Gebäude. Bei Vertragsabschluss sollte geregelt sein, dass bei diesem Vorkaufsrecht dieselben Konditionen gelten sollen wie bei allen anderen Kaufinteressenten auch.
Der Erbbaurechtsgeber kann die Zustimmung zum Verkauf des Gebäudes verweigern, muss hierfür allerdings überzeugende Gründe nennen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn das Gebäude an einen Käufer verkauft werden soll, der es in Zukunft für gewerbliche Zwecke nutzen möchte. Liegen keine solcher Gründe vor, muss der Erbbaurechtsgeber dem Verkauf hingegen zustimmen, kann aber von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.
Die Finanzierung des Erbbaurechts
Die Erbpacht ist nur in bestimmten Situationen günstig. Angesichts niedriger Bauzinsen lohnt es sich allerdings immer weniger, auf diese Art der Baufinanzierung zurückzugreifen. Kredite kosten heutzutage nur etwa 2%, wohingegen der Erbbauzins 3 % und mehr beträgt. in Zeiten einer Niedrigzinsphase wie der jetzigen, in der die EZB viel Geld in den Markt pumpt, lohnt sich eine Erbpacht nur selten. Das ist dann der Fall, wenn der Erbbauzins sehr niedrig ist und mit den günstigen Kreditkonditionen mithalten kann.
Des Weiteren kann die Erbpacht sinnvoll sein, wenn man plant, nicht langfristig in einem Haus wohnen zu bleiben. Wer ein Gebäude lediglich für 20 Jahre baut und es danach verkaufen möchte, zahlt bei der Erbpacht vermutlich weniger als bei einem Kredit. Es ist wichtig, die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten im Vorfeld genau durchzurechnen, um entscheiden zu können, welches Vorgehen für die individuellen Zielsetzungen das Beste ist.
Diese Kriterien zur Erbpacht sind für Bauherren besonders relevant
In einigen Fällen scheuen sich die Banken davor, Hausbauten auf Erbbaugrundstücken zu finanzieren. Das liegt daran, dass der Kreditnehmer nicht der Eigentümer des Grundstücks ist, sondern lediglich ein Pächter. Deswegen sollten Interessierte möglichst früh Kontakt mit ihrer Bank suchen und klären, ob diese für eine Finanzierung des geplanten Projekts überhaupt zu haben ist. Gegebenenfalls sollte der Erbbaurechtsgeber bei diesen Gesprächen mit ins Boot geholt werden, damit alle Seiten zur Sprache kommen und alle Aspekte berücksichtigt werden können.
Hinweis: Während Banken bei der Erbpacht häufig zögern, sind staatliche Förderungen in der Regel auch mit Erbpacht kein Problem.
Mit der Erbpacht fallen unterschiedliche Kosten an, die in der Regel der Erbbaurechtsnehmer bezahlen muss. Das gilt unabhängig davon, ob dieser der Eigentümer des Grundstücks ist oder nicht. Beispielsweise ist er dazu verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu entrichten und auch die Grundsteuer zu bezahlen. Weitere kommunale Abgaben fallen ebenfalls in seinen Zuständigkeitsbereich. Sollten Erschließungskosten anfallen, müssen diese ebenfalls vom Erbbaurechtsnehmer beglichen werden. Bei der Budgetplanung sollte genügend Geld für diese Aufgaben eingeplant werden.
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