Einer Erbschaft geht immer ein Todesfall voraus. Viele wollen sich in einer solch traurigen Zeit nicht mit Bürokratie herumschlagen, sondern ihren Frieden mit der Situation machen. Allerdings ist gelegentlich Schnelligkeit gefragt, da es für Erbschaften teils strenge Fristen gibt. Besonders schwierig wird es, wenn nicht einfach Geld unter den Erben aufzuteilen ist, sondern eine Immobilie vererbt wird.
Dieser Artikel gibt Hinterbliebenen Tipps und Hinweise zur Erbschaft einer Immobilie. So können sie sich ihrer Trauerbewältigung widmen, ohne wichtige Aufgaben und Termine bei der Erbschaft zu versäumen.
Die Erbschaft einer Immobilie geht mit gewissen Schwierigkeiten einher. Ihr Verkehrswert lässt sich nämlich nicht so leicht bestimmen wie der Wert des Geldes auf einem Bankkonto. Deswegen müssen bei der Erbschaft einer Immobilie zahlreiche Aspekte und Besonderheiten berücksichtigt werden.
Da das Thema Erbschaft einer Immobilie sowohl für die Vererbenden als auch die Hinterbliebenen umfangreich ist, gehen wir in vier Teilen den gesetzlichen Grundlagen nach und geben viele Tipps und Hinweise.
Hierzu gehört zunächst die Frage, ob das Erbe überhaupt angetreten werden soll. Bei überschuldeten Immobilien kann das nachteilig sein. Außerdem sind einige Schritte zu gehen, bevor ein Erbe zum Eigentümer wird. Besonders kompliziert ist die Sache, wenn eine Immobilie unter mehreren Erben aufgeteilt werden muss.
Nicht jedes Erbe sollten die Hinterbliebenen annehmen
Unter dem Begriff „Erbschaft“ stellen sich die meisten Menschen vor, dass sie etwas bekommen. Das können Immobilien, Sachwerte oder Geld sein. Das ist allerdings nicht immer der Fall. Gelegentlich sind die Erblasser verschuldet oder sogar überschuldet.
Wenn dann das Erbe angetreten wird, gehen diese Schulden auf die Erben über. Mit einer Erbschaft gehen nämlich nicht nur Rechte einher, sondern es müssen auch Pflichten übernommen werden. Dazu gehört, noch bestehende Schulden zu begleichen. Hierfür steht nicht nur das geerbte Geld zur Verfügung, sondern die Erben müssen auch mit ihrem eigenen Vermögen haften.
Erben sind deswegen nicht dazu verpflichtet, eine Erbschaft anzutreten. § 1944 BGB erlaubt es Ihnen, ein Erbe auszuschlagen. Dies muss mit einer Frist von 6 Wochen ab Kenntnis der Erbschaft geschehen. Sollten sich die Erben zum Zeitpunkt der Kenntnisnahme von der Erbschaft im Ausland befinden, verlängert sich diese Frist auf 6 Monate.
Erben sollten daher trotz der bestehenden Trauersituation möglichst früh aktiv werden, um keine Fristen zu versäumen. Gegebenenfalls ist es ratsam, einen Nachlassverwalter bei Gericht zu bestellen, der sich um die Erbangelegenheiten kümmert. das ist vor allem dann sinnvoll, wenn die finanzielle Situation des Erblassers nicht klar eingeschätzt werden kann und die Zeit bis zum Ablaufen der Frist zu knapp ist.
Achtung: Eine Ausschlagung kann sechs Wochen lang angefochten werden, wenn es hierfür nachvollziehbare Gründe gibt. Nicht immer folgen die Gerichte aber der Argumentation der Erben. Deswegen ist es besser, sich vor der Ausschlagung umfassend über die finanzielle Situation des Erblassers zu informieren.
Wann ist es ratsam, ein Erbe auszuschlagen?
Es gibt verschiedene Situationen, in denen es besser ist, ein Erbe auszuschlagen. Das gilt zum Beispiel dann, wenn der Erblasser hoch verschuldet oder überschuldet war. So gehen die Schulden nicht auf die Erben über. Außerdem ist es von Nachteil, wenn an einer Immobilie ein großer Sanierungsbedarf besteht. Die Kosten können teilweise erheblich sein. Wenn die Erben selbst verschuldet sind, bietet sich ein Ausschlagen ebenfalls an. Ansonsten würde das Erbe komplett an die Gläubiger gehen. Wenn es ausgeschlagen wird, profitieren zumindest andere Angehörige.
Wenn das Erbe ausgeschlagen werden soll, muss dies dem Nachlassgericht zur Kenntnis gebracht werden. Ein Notar kann diese Aufgabe für die Erben übernehmen. Je nachdem wie hoch das Erbe war, müssen Gebühren für die Ausschlagung bezahlt werden. Bei einer Überschuldung betragen diese 30 €.
Wandlung vom Erben zum Eigentümer
Wenn das Erbe angenommen wird, muss eine Änderung am Grundbucheintrag der Immobilie vorgenommen werden. Das ist nur mit einem notariellen Testament und dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts möglich. Alternativ kann ein Erbvertrag vorgelegt werden, um die Eigentumsumschreibung vorzunehmen. Der Erbschein ist also nicht die einzige Möglichkeit, von einem Erben zum Eigentümer zu werden.
Sobald die Erben zu Eigentümern geworden sind, müssen sie alle mit der Immobilie verbundenen Zahlungsverpflichtungen übernehmen. Damit dies reibungslos funktioniert, sind sämtliche Zahlungsempfänger darüber in Kenntnis zu setzen, dass ein Eigentumswechsel stattgefunden hat. Soll zu diesem Zahlungsempfänger gehören beispielsweise die Versorger, das Finanzamt und eventuelle Versicherer. Bei Eigentumswohnungen ist zudem erforderlich, dass der Hausverwalter über den Wechsel informiert wird. Bei Mietwohnungen haben die Mieter einen Anspruch darauf, zu erfahren, wer der neue Besitzer ist.
Lösungen für Miterben bei der Erbschaft einer Immobilie finden
Immer wieder kommt es vor, dass nicht eine einzelne Person erbt, sondern dass eine Erbengemeinschaft gebildet wurde. Diese muss sich dann mittels einer Erbauseinandersetzung darüber verständigen, wie mit der Immobilie umzugehen ist. Je nach Einigung kann die Immobilie verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden. Sollte nur einer der Erben einen Verkauf wünschen, können entweder dessen Erbteile verkauft oder eine Teilungsversteigerung durchgeführt werden.
Im zweiten Teil dieses Ratgebers erfahren Sie, was es in Bezug auf die Erbschaftssteuer zu beachten gilt und welche Kosten mit einer Erbschaft einhergehen. Diese reichen von Steuern über Gutachten bis hin zu Kosten für einen Erbschein.
