Berliner Immobilienmarkt: Sinkende Mieten und steigende Neubauzahlen

Auf dem Berliner Immobilienmarkt ist aktuell einiges in Bewegung. Stiegen die Mieten bis vor Kurzem noch kontinuierlich an, so sind sie erstmals seit Langem wieder gesunken. Zudem zeigt sich deutlich, dass der Neubau in Berlin und Gesamtdeutschland kontinuierlich ansteigt. In diesem Jahr stehen mehr neue Wohnungen in der Hauptstadt bereit, als Zuzügler hinzukommen. Das wirkt sich allerdings (bisher) nicht auf die Kaufpreise aus, die in Berlin ungebrochen hoch sind.

Die Zahl der Neubauten in Berlin übersteigt die Zahl der Zuzügler. Eine Entspannung der Situation am Immobilienmarkt der Hauptstadt ist daher vorstellbar. Und tatsächlich gehen die Mieten erstmals seit langer Zeit wieder nach unten. An den Kaufpreisen ist eine solche Entwicklung allerdings noch nicht festzustellen. Hier investieren Anleger reichlich, wodurch die Immobilienpreise Berlins nach wie vor hoch sind.

Branchenexperten rechnen mit einer Trendwende, gehen allerdings nicht von einer Immobilienblase aus. Zudem warnen verschiedene Stellen davor, dass der Berliner Mietendeckel negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der Region haben könnte. Viele Branchenexperten kritisieren deshalb, dass der Berliner Mietendeckel das völlig falsche Instrument zur Behebung bestehender Probleme am Wohnungsmarkt sei.

Neubau in Deutschland und Berlin nimmt zu

Das Frühjahrsgutachten 2020 vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) macht Mietern Mut. In Deutschland würden 300.000 Immobilien gebaut und es gäbe eine beachtliche Zahl an genehmigten Immobilien, die noch nicht gebaut wurden. Ausgehend von dieser Entwicklung dürfte sich die Lage am Wohnungsmarkt kurz- und mittelfristig entspannen. Harold Simons von „empirica“ spricht sogar von einem „Trendbruch bei den Mieten“. So gäbe es bereits im zweiten Jahr in Folge Mietrückgänge bei schlecht ausgestatteten Wohnungen in Charlottenburg-Nord und Marzahn.

Er prognostiziert daher, dass die Zeit rasant ansteigender Mieten vorüber sei. Immerhin würden schon jetzt die Mieten bei Neubauten stagnieren. Zudem geht er davon aus, dass dieser Trend nicht allein auf Berlin beschränkt bleiben, sondern sich bald auf Köln und Hamburg ausweiten dürfte. Für diese Prognose spricht, dass zuletzt 2011 so wenig Menschen nach Berlin zogen wie aktuell. Daher dürften die 12.000 neu entstandenen Wohnungen vollkommen ausreichen, um die Nachfrage zu decken.

Die Menschen empfinden die Wohnungssituation als angespannt

Trotz dieser positiven Entwicklungen haben viele Menschen in Berlin das Gefühl, dass es kaum möglich ist, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Das sei darauf zurückzuführen, dass in den letzten Jahren zu wenig neuer Wohnraum entstanden ist. Der Senat gibt den bestehenden Mangel mit 100.000 Wohnungen an. Dies verschärfe den Konkurrenzdruck am Wohnungsmarkt und erschwere die Suche nach bezahlbarem Wohnraum in der gewünschten Lage. Hinzu kommt, dass in den Milieuschutzgebieten von Berlin immer häufiger Umwandlungen in Eigentumswohnungen bewilligt werden, was zu einem sinkenden Angebot führt.

Das Forschungsinstitut Gewos ergänzt, dass sich in der Kernstadt Berlin zwar eine Entspannung abzeichne, dass aber die Wohnungsmarkt-Region nach wie vor stark belastet sei. Man macht das an der Tatsache fest, dass in 2019 rund 12.000 Menschen aus Berlin ins Umland gezogen sind. Für die wenigsten war ein solcher Umzug ein Lebenstraum, sondern in den meisten Fällen fehlte es einfach an bezahlbaren Wohnungen in Berlin. Von einer Entspannung des Marktes könne daher nur sehr bedingt die Rede sein.

Weiterhin hohe Kaufpreise in Berlin

Ein weiteres Anzeichen dafür, dass es bis zu einer Entspannung des Marktes noch ein weiter Weg ist, ist die Tatsache, dass die Kaufpreise für Wohnungen und Immobilien ungebrochen hoch sind. Das gilt nicht nur für Berlin, sondern für die sieben größten Metropolen des Landes. Während die Mieten durchschnittlich um 3,5% gestiegen sind, wuchsen die Kaufpreise um satte 10%. Hieran zeigt sich, dass Investoren nach wie vor von steigenden Preisen ausgehen.

Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung geht allerdings noch nicht von einer Preisblase aus. Eine solche Blase stellt immer eine große Gefahr dar, da ihr Platzen einen gesamten Wirtschaftssektor in Schieflage bringen kann. Dies hat es in der Vergangenheit schon oft gegeben. Aktuell verlangen die Banken jedoch deutlich höhere „Eigenkapital-Puffer“ von den Käufern als zuvor. Sollte es also zu einem Preisverfall kommen, würde vorrangig Eigenkapital verlorengehen.

Hinweis: Die Banken gewähren oft Zinsbindungen von zehn und mehr Jahren und vergeben meist keine Kredite über dem Objektwert. Durch solche Maßnahmen soll ein Kollaps des Immobilienmarktes verhindert werden.
Interessant in diesem Zusammenhang ist ein Blick auf die Gewerbeimmobilien in Deutschland. Nicht nur in Berlin ist die Nachfrage nach Büro- und Gewerberäumen gesunken. Zwar gehen Experten davon aus, dass sich die Situation erholt, da viele internationale Investoren Gewerbeeinheiten in Deutschland aufgrund der stabilen Wirtschaft protegieren.

Aber in Zeiten, in denen das Coronavirus grassiert nimmt auch der Anteil am Homeoffice stark zu. Es bleibt abzuwarten, ob Covid-19 den Arbeitsmarkt und die Arbeitsweisen nachhaltig verändern wird.

Berliner Mietendeckel wird vielfach kritisiert

Der Empirica-Vorstand ist über die konstant hohen Kaufpreise in Berlin irritiert und rechnet seit Langem mit einem Umschwung. Immerhin würden immer häufiger die erwarteten Mieteinnahmen nicht erreicht, wovon sogar städtische Wohnungsbaugesellschaften betroffen seien. Zudem ist er sich mit vielen anderen Experten der Branche einig, dass bestehende Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt ausschließlich durch Neubauten und nicht durch staatliche Regulierungen aus der Welt geschafft werden könnten. Besonders scharfe Kritik wird am Berliner Mietendeckel geübt.

Dieser sei mieterfeindlich nicht verfassungskonform. Die Branche geht davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht das Gesetz als unzulässig zurückweisen werde. Zudem sei eine solche Regelung gar nicht nötig, da die Neuvertragsmieten sowieso nicht mehr so stark anstiegen und nur noch um 3,15% statt wie zuvor um 8,13% wuchsen. Entgegen der positiven Trends am Wohnungsmarkt treten vermehrt Spannungen im Bereich des Büro- und Logistik-Markts auf. In den letzten Jahren ist die Zahl der Bürobeschäftigten um 22% gestiegen, die Zahl der Büroflächen allerdings nur um 2%. Da Berlin für seine Start-up-Szene bekannt ist, können die vorhandenen Leerstände den wachsenden Bedarf bald nicht mehr decken.