Denken Sie darüber nach, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? Wir haben mit Dr. Niels Jacobsen über das Thema Immobilienverkauf gesprochen.Er ist der Geschäftsführer der Oline-Plattform immoverkauf24.de und weiß,worauf Sie als Verkäufer achten müssen.
Hausverwalterscout.de: Dr. Jacobsen, was sind Ihrer Meinung nach die drei wichtigsten Punkte, die man beim Immobilienverkauf beachten muss?
Dr. Niels Jacobsen: Zum einen ist eine gute, umsichtige Vorbereitung die Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Das heißt, alle Unterlagen zur Immobilie wie etwa Energieausweis, Grundriss oder die Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen sollten vorliegen und dem Eigentümer inhaltlich bekannt sein.
Dann sollte man als Verkäufer die Immobilie im Vorfeld unbedingt auf Mängel prüfen und, wenn nötig, beheben. Oft sind dem Eigentümer manche Mängel gar nicht bekannt, dann kann es schnell ein böses Erwachen im Verkaufsprozess geben. Ich rate deshalb, immer einen Fachmann heranzuziehen, der das Gebäude einmal komplett prüft.
Als Drittes sollte man einen realistischen Angebotspreis festlegen, am besten mit Hilfe einer professionellen Immobilienbewertung durch einen Experten. Die Erfahrung zeigt, dass zu hohe Preise potenzielle Kaufinteressenten abschrecken, so dass es kaum Besichtigungen gibt und sich die Immobilie schnell zum Ladenhüter entwickeln kann. Andererseits sollte der Preis auch nicht zu niedrig sein, weil es dann keinen Verhandlungsspielraum mehr gibt.
Hausverwalterscout.de: Wir leben in einer digitalisierten Welt. Welche Vorteile bietet Ihrer Meinung nach das Internet beim Immobilienverkauf oder -kauf?
Dr. Niels Jacobsen: Das Internet bietet sowohl für Verkäufer als auch für Käufer den Vorteil, dass sie sich unverbindlich über alle wichtigen Punkte, die mit ihrem Vorhaben zusammenhängen, vorab informieren können. Mit Hilfe einer Online-Immobilienbewertung, die Portale wie immoverkauf24 anbieten, können sich beispielsweise Eigentümer einen ersten, schnellen Überblick zum möglichen Verkaufspreis ihres Hauses verschaffen. Das funktioniert völlig kostenlos und unverbindlich. Darüber hinaus ist die Online-Maklersuche ein guter Weg, dem Verkäufer mögliche Makler passend zum Objekt und ihrer Postleitzahl anzuzeigen.
Es gibt außerdem digital verfügbare Immobilienpreisspiegel, die die Preisentwicklung von Wohnungen, Häusern und Grundstücken darstellen und Kaufinteressenten oder Verkäufern eine gute Orientierung liefern. Weiteres Plus sind dann doch diverse Checklisten oder Online-Rechner wie Budget- und Tilgungsrechner sowie Kaufnebenkostenrechner, die potenziellen Käufern zeigen, welche Kosten sie beim Immobilienkauf einkalkulieren müssen. Nutzt man all diese digitalen Angebote, ist man für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie bestens vorbereitet. Für den Verkauf selbst sollte man dann aber am besten einen Makler vor Ort kontaktieren.
Hausverwalterscout.de: Wie setzt sich der Preis beim Verkauf einer Immobilie zusammen? Wie bekommt man als Verkäufer ein Gefühl dafür,welche Höhe angemessen ist?
Dr. Niels Jacobsen: Wir empfehlen, den Verkaufspreis einer Immobilie auf der Grundlage einer Immobilienbewertung zu ermitteln. Dafür können unterschiedliche Verfahren genutzt werden, und zwar das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Das gängigste Verfahren, das vor allem bei selbstgenutzten Immobilien verwendet wird, ist das Vergleichswertverfahren. Dabei wird der Wert einer Immobilie aus dem Wert vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Dieser Wert kann unter anderem von Lage, Größe und Zustand des Gebäudes, Grundriss oder möglichen Nutzungsrechten beeinflusst werden. Dabei sollte man wissen, dass Verkehrswert, Verkaufspreis und Angebotspreis nicht immer gleichzusetzen sind. Der tatsächliche Verkaufspreis kann zum Beispiel auch über oder unter dem im Vorwege ermittelten Verkehrswert einer Immobilie liegen – je nachdem, welche Nachfrage am regionalen Immobilienmarkt besteht. Der Angebotspreis wiederum kann ebenfalls stark davon abweichen. Wir empfehlen, ihn 5 bis 8 Prozent über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis anzusetzen. Auf diese Weise besteht genügend Verhandlungsspielraum, wenn Verkäufer und Kaufinteressent voneinander abweichende Preisvorstellungen haben.
Hausverwalterscout.de: Warum ist es sinnvoll, seine Immobilie in die Hände von Hausverwaltern zu geben?
Dr. Niels Jacobsen: Es gibt immer wieder Immobilienbesitzer, die eine Zeitlang versuchen, ihr vermietetes Mehrfamilienhaus oder ihre vermietete Eigentumswohnung selbst zu verwalten. Am Ende stellen sie dann doch fest: Es ist besser, wenn sich ein Profi um die Verwaltung kümmert. Steht zum Beispiel eine größere Sanierung an, für die Handwerker, Architekten und andere Fachleute gefunden werden müssen, sind viele Privatleute überfordert. Eine professionelle Hausverwaltung hat dagegen ein entsprechendes Netzwerk und kann die Arbeiten unkomplizierter abwickeln – auch was die Betreuung der Arbeiten betrifft. Auch regelmäßig wiederkehrende Aufgaben wie Nebenkostenabrechnung erstellen, neue Mieter finden oder Besichtigungen durchführen können Privatleute schnell zeitlich zu stark beanspruchen.
Hausverwalterscout.de: Die Covid-19-Pandemie ist nicht nur eine gesundheitliche Krisensituation, sondern bedeutet für viele auch finanzielle Einbußen. Wann ist der Zeitpunkt gekommen, an dem man als Eigentümer seine Immobilie verkaufen sollte?
Dr. Niels Jacobsen: Das ist schwer zu sagen. Zu Beginn der Pandemie konnten viele Eigentümer, die ein Immobiliendarlehen bedienen, ihre Kredite stunden lassen. Diese Möglichkeit besteht seit Ende Juni 2020 ja nicht mehr. Es kann aber sein, dass sich einige Kreditinstitute auf individuelle Vereinbarungen einlassen, das sollte geklärt werden, bevor Eigentümer weitere Schritte erwägen. Hilfe können auch die staatlichen Corona-Hilfen bieten wie etwa das Beantragen von Arbeitslosengeld II, das noch bis Ende März 2021 ohne Vermögensprüfung möglich ist.
Kommen Immobilienbesitzer trotz dieser Hilfsleistungen zum Schluss, dass ein Immobilienverkauf das Beste ist, gibt es zumindest eine gute Nachricht: Die derzeitige Lage am Immobilienmarkt ist aus Verkäufersicht nach wie vor positiv. Die Nachfrage ist trotz der Corona-Krise weiterhin groß und die Kaufpreise sind im Jahr 2020 um 4 bis 5 Prozent gestiegen – entgegen aller Erwartungen im Frühjahr. In dieser Hinsicht ist momentan der ideale Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf. Ob das auch im kommenden Jahr der Fall sein wird, ist derzeit nicht absehbar.
