Nichts ist für Vermieter nerviger als eine Mietminderung wegen Mängel in der Mietwohnung. Zum einen muss der Mangel begutachtet und beseitigt werden. Zum anderen fehlt ein Teil der Mieteinnahme. Unter welchen Voraussetzungen und bei welchen Schäden führen Mängel am vermieteten Gegenstand zu einer wirksamen Mietminderung?
Wenn der Mieter einen Mangel in der Wohnung anzeigt ist dies meist mit einer Mietminderung verbunden. Doch nicht jede Mietminderung ist berechtigt und auch in der Höhe gibt es Unterschiede, je nach Schadenart.
Bevor Mängel in der Mietwohnung zu Mietminderungen führen sind gewisse Regeln und Fristen einzuhalten.
Rechtliche Grundlage bei Mängeln in der Mietwohnung
Die Hauptpflicht des Vermieters bei einem Mietvertrag ergibt sich aus § 535 BGB. Demzufolge muss der Vermieter nicht nur den Gebrauch der Mietsache gewähren. Er muss dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben und darüber hinaus den Zustand während der gesamten Mietdauer erhalten.
Ändert sich dieser „Zustand“ oder ist das Wohnen an sich durch einen auftretenden Mangel nicht mehr im vertragsgemäßen Zustand bewohnbar, muss der Vermieter handeln, beziehungsweise den Mangel beheben.
Durch § 536 BGB wird dies deutlich. Ist die Tauglichkeit der Mietwohnung nicht vollumfänglich gegeben, kann der Mieter eine „angemessen herabgesetzte Miete entrichten“. Es muss sich aber um einen erheblichen Mangel handeln. Je höher die Beeinträchtigung oder Tauglichkeit, umso höher kann der Mieter die Miete mindern. Ist der Mangel vollumfänglich behoben endet die Zeit der Minderung.
Selbsterklärend handelt der Vermieter vertragswidrig, wenn er den Schaden nicht beseitigt. Andererseits verzichtet er dann auf einen Teil der Mieteinnahmen.
Fristen und Verhaltensweisen bei angezeigtem Mangel
Grundsätzlich muss der Mieter dem Vermieter den Mangel schriftlich und zeitnah anzeigen. Gleichzeitig muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels einräumen.
Zwar gelten 14 Tage in der Regel als juristisch angemessen. Bei einem Totalausfall der Heizung aber kann diese Frist auf einen tag verkürzt werden. Andererseits ist eine drei-Monats-Frist dann angemessen, wenn der mitvermietete Teppich durch Abwohnen verschlissen ist.
Achtung: Selbst, wenn der Mieter die Mietsache nicht nutzt, beispielsweise wegen Urlaubs oder Abwesenheit wegen Arbeit, ist eine Mietminderung grundsätzlich möglich.
Wie hoch kann die Mietminderung bei einem Mangel ausfallen?
Grundsätzlich bezieht sich die Minderung der Miete stets auf die Bruttomiete, also den Nettomietzins zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung. Je nach Schwere des Mangels kann der zu mindernde betrag zwischen einem und 100 Prozent betragen.
Eine gesetzlich festgelegte Tabelle, die die Höhe der Mietminderung bei dem Schaden xyz ausweist, gibt es nicht. Hier muss und sollte man sich an bereits entschiedenen Gerichtsurteilen orientieren. Hilfe für Privatvermieter bieten Fachanwälte aber auch Hausverwaltungen an.
Kündigung möglich bei zu hoher Mietminderung?
Noch vor einigen Jahren urteilten die Richter eher milde, wenn der Mieter mit seiner Minderung zu hoch ansetzte. Mittleiweile reagieren die meisten Amtsgerichte aber klarer und verschärfter. Wenn zum Beispiel ein Mieter wegen eines nicht korrekt schließenden Fensters im Sommer die Miete um 100 Prozent mindert, verstehen die Damen und Herren in den Roben keinen Spaß.
Es ist stets die Angemessenheit zu wahren, auch mieterseitig. In einem Grundsatzurteil des BGH wurde einem Vermieter das Recht zur Kündigung zugesprochen, weil der Mieter dem Vermieter mehr als eine Miete schuldete und darüber hinaus eine Mitschuld am Schaden hatte.
Wichtig: Mieter sind im Mängelfall berechtigt die volle Miete „unter Vorbehalt“ zu zahlen und anschließend den Mietminderungsanteil zurückzufordern.
Zurückbehaltungsrecht der Miete als Druckmittel
In manchen Fällen kann der angezeigte Mangel nicht fristgemäß, also in einem angemessenen Zeitraum, beseitigt werden. Dann haben Mieter das so genannte Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB. Demzufolge können sie nach Ablauf der Frist die Miete zurückhalten. Aber auch hier gilt die Angemessenheit. Ist der Mangel klein, so kann das recht auf Zurückhaltung der Mietzahlung nicht hoch und lange ausfallen. Sonst kann der Vermieter ggf. kündigen.
Im Resümee ist jeder Fall anders und jeder Mangel an der Mietsache. Ein starker Schimmelbefall kann weitaus größere Konsequenzen nach sich ziehen als eine nicht korrekt schließende Wohnzimmertür. Welche Schäden führen zu einer Mietminderung und welche Prozentsätze sind am Ende doch angemessen? Mehr dazu im zweiten Teil.
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