Das Mietrecht bietet dem Vermieter in nur wenigen Fällen die Möglichkeit zur Kündigung. Will man die Immobilie durch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen aufwerten ist aber Streit mit der Mieterschaft vorprogrammiert. Der Mietaufhebungsvertrag kann als Alternative zum Streit fungieren, um so dem Mieter eine nachhaltige Perspektive zu geben. Doch es ist einiges bei dieser Vertragsgestaltung zu beachten.
Wenn der Instandhaltungsrückstau zu groß ist und die Immobilie selbst nicht den Anforderungen modernen Wohnens genügt, kann eine Modernisierungsmaßnahme sinnvoll sein. So erhöht sich der Wert aber auch die langfristige Rendite der vermieteten Immobilie. Doch mit einer umfangreichen Sanierung geht meist viel Streit wegen Baulärm und -Schmutz mit der Mieterschaft einher.
Einfach ausquartieren oder bestehende Mietverträge kündigen ist gemäß Mietrecht nicht möglich. Hier bietet der Mietaufhebungsvertrag eine Alternative zum Streit mit dem Mieter. Doch wie soll man als Vermieter vorgehen und was ist gesetzlich zu beachten?
Modernisierungsmaßnahmen als Recht des Eigentümers
Als Modernisierungsmaßnahme bezeichnet man alle baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchs- oder Wohnwert der Immobilie erhöhen. Grundsätzlich hat der Eigentümer das Recht seine Immobilie durch entsprechende Sanierungen zu verändern bzw. aufzuwerten.
Doch er muss die Vorgaben gemäß § 555c BGB erfüllen. Zum einen muss er die Modernisierungsmaßnahme ankündigen. Unterlässt er dies, muss der Mieter diese auch nicht dulden. Auch muss solch eine umfangreiche Baumaßnahme schriftlich und mindestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden.
In der Ankündigung müssen Umfang und Art der Baumaßnahme benannt werden, sowie die Dauer und der tatsächliche Beginn. Soll die Miete nach der Erhöhung des Gebrauchs- oder Wohnwertes steigen, muss dies ebenfalls schriftlich mitgeteilt werden.
Dennoch hat der Mieter während der Bauzeit das Recht auf Mietminderung gemäß § 536 BGB (Ausnahme: Wegfall des Mietminderungsrechts von drei Monaten bei energetischer Sanierung).
Bei Baumaßnahmen, die eine besondere Härte für die Mieterschaft darstellen (Wegfall von Wohnraum, Unbenutzbarkeit von Bad und Küche etc.) hat der Mieter das Recht zum Widerspruch.
Kurzum: Das Recht auf Modernisierungsmaßnahmen hat jeder Eigentümer, sofern er grundlegende Voraussetzungen erfüllt. Der Mieter aber hat das Recht in den Widerspruch zu gehen und/oder die Miete für die Dauer der Baumaßnahme zu mindern. Mit anderen Worten: Umfangreiche Sanierungen ziehen stets Streit mit der Mieterschaft nach sich.
Der Mietaufhebungsvertrag als Alternative zum Streit mit dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen
Nichts wäre aus Sicht des sanierungswilligen Immobilieneigentümers besser, als wenn sich alle Mieter vor Baubeginn eine neue Bleibe suchen. So kann man in Ruhe modernisieren, um im Anschluss teurer vermieten zu können. Denn komplett sanierte Mietwohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Hier besteht die Möglichkeit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag anzubieten. Der Mieter verzichtet in diesem Vertragskonstrukt auf die zukünftige Nutzung der Mietsache und erhält im Gegenzug eine Entschädigungszahlung oder Abfindung vom Vermieter. Dabei sind aber Mieter- wie Vermieterrechte gleichsam zu berücksichtigen.
Vorteile des Mietaufhebungsvertrags
Die Beendigung des Mietverhältnisses wegen umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen kann für beide Seiten Vorteile mit sich bringen. Zum einen verzichtet der Mieter auf langwierige Einschränkungen während der Bauphase, so durch Baulärm und -Schmutz. Aber auch die schiere juristische Auseinandersetzung mit dem Eigentümer kann so abgewendet werden.
Der Eigentümer hat durch die Vertragsaufhebung keine Repressalien während der Bauzeit zu erwarten und kann die Immobilie im Nachgang wertsteigernd und teurer vermieten. Nur muss er dafür eine Abfindungszahlung leisten. Das diese oft im fünfstelligen Bereich liegt, dürfte bei der aktuellen Lage klar sein.
Vorbereitung zur Mietvertragsaufhebung
Diese Vorgehensweise steht und fällt mit gewissen Vorgaben, die der Vermieter erfüllen sollte. Erstens ist es wichtig der Mieterschaft weit vor Beginn der Baumaßnahmen die Möglichkeit eines Mietaufhebungsvertrags anzubieten. Nichts ist für den Mieter schlimmer als eine zu kurze Frist. Denn gerade in angespannten Wohnlagen findet sich nicht sofort eine neue Bleibe.
Auch bedeutet die erneute Wohnungssuche, gerade in Großstädten, viel Stress für den oder die Mieter. Wer als Vermieter hier aktive Hilfe bei der Suche oder gar eine Ausweichimmobilie anbieten kann, ist klar im Vorteil. Dies sollte im besten Fall, wenn darstellbar, auch in der Mietaufhebungsvereinbarung Platz finden.
Und am Ende ist, wie oft im Leben, alles eine Frage des Geldes. Wer als Vermieter drei Monatsmieten als Abfindung anbietet wird kaum auf positive Resonanz stoßen. Selten findet sich zeitnah eine bezahlbare Alternativwohnung in der gewohnten Umgebung. Und die Kosten für Umzug und Renovierungen sind teils erheblich. Ohnehin sollten vom Mieter eingebachte Umbauten und Verbesserungen ebenso finanziell ausgeglichen werden.
Tipp: Wer den Mietaufhebungsvertrag als Alternative zum Streit mit dem Mieter betrachtet muss nicht nur tief in die Tasche greifen, sondern vor allem verständnisvoll und pro-aktiv eine zeitnahe Kommunikation mit dem Mieter suchen.
Argumente gegen einen Mietaufhebungsvertrag
Der Mietwohnungsmarkt ist aktuell für Mietsuchende schwer zu ertragen. Bevor man mit allen Mietern den Weg dieser Alternative geht sollte man sich als Vermieter die Frage stellen, ob es sich lohnt. Letztlich fühlen sich Mieter in ihren Rechten immer mehr bestärkt und können, selbst bei aller Zuvorkommenheit, unnötigen Streit vom Zaun brechen.
Empfehlenswert ist der Mietaufhebungsvertrag bei kleineren Immobilien oder bei Eigentumswohnungen, sofern es sich finanziell für beide Seiten lohnt. Bei größeren Mietshäusern kann auch die Bezahlung von Hotelkosten während der Bauzeit bei gleichzeitiger Minderung der Miete Streit im Vorfeld vermeiden. Wichtig ist und bleibt aber aus Vermietersicht ein vertrauensvolles und transparentes Vorgehen. Denn warum sollte man stets pünktlich zahlende und freundliche Mieter dauerhaft gegen neue Mieter austauschen, von denen man nicht weiß, ob sie die Grundlagen des Miteinanders auch bieten und schätzen.
