Das Immobilien- und Mietrecht ist komplex und wird immer wieder durch wichtige Gerichtsurteile für Vermieter und Immobilieneigentümer ergänzt. Führt ein nachträglicher erkannter Mangel durch Starkregen zur Mangelbeseitigung durch den Vermieter?
Kann ein Mieter den Abriss eines vermieteten Anbaus verhindern? Darf der Mieter die Nachzahlung der Nebenkosten verweigern, weil er keinen Termin zur Akteneinsicht bekam? Spannende Urteile von Amts- und Landesgerichten und dem BGH.
Die Grundzüge des Mietrechts sind im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert. Neben den Hauptpflichten aus § 535 BGB regelt der Gesetzgeber die Grundzüge des Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter. Vom Einzug über die gesamte Mietdauer bis zum Auszug soll so gesetzlich Streit vermieden werden.
Doch es sind die zahlreichen Einzelfälle und deren juristische Behandlung die das Miet-, aber auch das Immobilienrecht so komplex gestalten. Wir haben einige wichtige Gerichtsurteile für Vermieter und Immobilieneigentümer zusammengestellt. Aus den Urteilen können auch Privatvermieter ein rechtlich angemessenes Gefühl für das vertragliche Miteinander gewinnen.
Kündigungsgrund Abriss und Neubau eines vermieteten Teilbereiches
Der Erbe eines älteren Landarbeiterhauses erwägt den Abriss eines Seitenflügels eines seit Jahrzehnten vermieteten Hauses. In diesem ohne Zweifel maroden und baufälligen Seitenflügel befindet sich aber das Badezimmer der Mieter. Seit Einzug gibt es keinen schriftlichen Mietvertrag und die Nettomiete beziffert sich seit eh und je auf 60 Euro pro Monat.
Der Erbe und nun Vermieter spricht eine ordentliche Kündigung aus mit der Begründung, der Seitenflügel und auch das Badezimmer sei statisch eine Gefahr und er müsse auch aus wirtschaftlichen Gründen abgerissen werden.
Die Mieter aber reagieren nicht und so geht der Vermieter in die Räumungsklage und spricht zwei weitere Kündigungen aus. Er begründet dies damit, dass ein Abriss und Neubau des Seitenflügels inklusive Badezimmer des Haupthauses unwirtschaftlich seien. Bei 60 Euro Mieteinnahme, verständlich.
Doch der BGH fällte am 16. Dezember 2020 unter Aktenzeichen VIII ZR 70/19 folgendes Urteil: Die Kündigungen des Vermieters sind im Sinne einer angemessenen Verwertung des Grundstücks nicht gerechtfertigt. Zwar, so die Richter, spare der Vermieter durch den Abriss Kosten. Aber es handelt sich nicht um eine wirtschaftliche Verwertung gemäß § 573 BGB.
Ohnehin unterließ der Vermieter eine Darstellung, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile nach sich ziehen würde. Zwar würde sich der Badneubau nicht über die Mieteinnahmen abdecken lassen. Aber es müsse nur einmal investiert werden und letztlich erhöhe sich der Wert der Immobilie durch den Neubau des Badezimmers, so die obersten Richter.
Nachträglich eintretender Mietmangel durch Starkregen
Eine Mieterin bewohnt eine Souterrainwohnung in Berlin. Das Bodenniveau der Wohnung befindet sich ca. 30 Zentimeter unterhalb des Gehweges. Doch seit 2016 führte Starkregen immer wieder dazu, dass die Altbauwohnung volllief. Genervt vom steten Wassereintritt verlangte die Mieterin eine Beseitigung des Mangels durch den Verbau von Rückstausicherungen.
Doch eben dieser „Mangel“ trat erst nach Mietbeginn und vor allem witterungsbedingt auf. Die Richter am Amtsgericht Berlin-Mitte mussten sich ergo mit der Frage beschäftigen, ob ein Mangel der nachträglich und nur durch Unwetter eintrete eine Mängelbeseitigung durch den Vermieter nach sich zöge.
Im am 08. Oktober 2020 verlesenen Urteil (Aktenzeichen 27 C 21/20) stellten sich die Amtsrichter auf die Mieterseite. Zwar sei bei Mietvertragsschließung keine Rückstausicherung vorhanden und die Mieterin wusste um das Bodenniveau der Wohnung. Und grundsätzlich sei der Vermieter auch nicht zur Modernisierung verpflichtet. Doch der umweltbedingte Mangel müsse durch den Vermieter beseitigt werden.
Die Richter begründeten ihr Urteil damit, dass die Mieterin ein zeitgemäßes Wohnen ohne „Wasserattacken“ zustehe und die Altbauwohnung einen Mindeststandard aufweisen muss. Da in der Hauptstadt vermehrt mit Starkregen gerechnet werden muss der nachträglich entstandene Mietmangel beseitigt werden.
Belegeinsicht zur Nebenkostenabrechnung
Die Nachzahlung der Nebenkosten war mit angegebenen 1600 Euro hoch. Das zweifelte ein Berliner Mieter an und verlangte prompt eine Belegeinsicht zur Nebenkostenabrechnung, die jedem Mieter rechtlich zusteht.
Doch dann passierte nichts mehr. Der Mieter bekam keinen Terminvorschlag zur Akteneinsicht und forderte auch keinen weiteren nach. Nur die Zahlung der Nebenkosten blieb aus. Daraufhin klage die Vermieterin und das Landgericht Berlin urteilte unter Aktenzeichen 63 S 255/18 am 14. Juni 2019 wie folgt:
Der Mieter darf die Nachzahlung der Nebenkosten nicht zurückhalten, auch wenn er seitens der Vermieterin keinen Termin zur Belegeinsicht bekam. Der Vermieterin kann keine Verweigerung der Einsicht vorgeworfen werden, nur weil sie keinen Termin vorschlug.
Der Mieter hätte die üblichen Geschäftszeiten nutzen können und nach Ankündigung vorbeischauen, um Akteneisicht zu erhalten. Hätte er dann keine Belegeinsicht erhalten könne erst dann von einer Verweigerung der Einsichtsgewährung gesprochen werden.
Im zweiten Teil geht es um die Frage, ob eine 19-jährige Tochter über eine Eigenbedarfskündigung berechtigterweise in eine 120 Quadratmeter große Wohnung einziehen darf. Auch ein spannendes Urteil des Bundesfinanzhofs mindert bei vielen Käufern vermieteter Immobilien die Steuerlast und zwingt die Finanzämter zur Akzeptanz der Kaufverträge.
