Die Situation am Wohnungsmarkt ist angespannt. Gerade Mieter haben Sorge, keine neue Wohnung zu finden oder ihre aktuelle Wohnung zu verlieren. Die Bundesregierung hat die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen als Problem ausgemacht und ist dagegen vorgegangen. Ein verändertes Baugesetz soll Umwandlungsprozesse erschweren und der Verdrängung von Mietern entgegenwirken.
Allerdings gibt es diverse Ausnahmeregelungen von dem Gesetz. Entsprechend wird es von unterschiedlichen Stellen jeweils anders bewertet. Ein weiteres Ziel besteht darin, Kommunen die Nutzung von Baugrund zu erleichtern. Der umstrittene Paragraf 13b bleibt auch in der neuen Gesetzesfassung erhalten.
Ein neues Baugesetz erfreut Mieter und beunruhigt Eigentümer. Es sorgt nämlich dafür, dass Mietwohnungen nur noch unter klaren Voraussetzungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen. Hierdurch soll unter anderem der Verdrängung von Mietern aus Ballungszentren entgegengewirkt werden. Das Gesetz sieht verschiedene Ausnahmeregelungen vor und stößt in der Öffentlichkeit auf ganz unterschiedliche Echos. Unter anderem wird der nach wie vor gültige § 13b, BauBG, heftig kritisiert. Die Kommunen erhoffen sich, durch die neuen Regelungen an mehr Baugrund zu kommen und Einfluss auf die Art der Wohnungen, die entstehen, nehmen zu können.
Der Verdrängung entgegenwirken
Mieter sehen sich vor allem in Ballungszentren, aber auch in weniger zentralen Regionen, mit teils massiven Mieterhöhungen konfrontiert. Die Folge: Die Angst vor einem Verlust der Wohnung und einer Verdrängung aus den Städten wächst. Diese wird durch die Tendenz einiger Eigentümer verstärkt, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, um möglichst viel Gewinn zu erzielen. Hierbei sind Mieter nur lästig. Der Bundestag hat nun eine Novelle zum Baugesetz beschlossen, das diesen Entwicklungen entgegenwirken soll.
Insgesamt drei Jahre haben CDU/CSU und SPD hart gekämpft, um ein Gesetz zu entwickeln, mit dem beide Seiten zufrieden sein können. Entsprechend vollmundig (größte(s) baupolitisches Vorhaben“ Sören Bartol (SPD)) klingen die Kommentare zum Ergebnis. Neben dem Umwandlungsproblem werden noch weitere Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt durch konkrete Maßnahmen angegangen. Vor allem der Mieterschutz scheint hierbei im Zentrum zu stehen.
Neue Regeln für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Das neue Gesetz schreibt vor, dass Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Zukunft genehmigt werden müssen. Zudem ist geregelt, dass solche Umwandlungen in Regionen mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die Ausnahme sein sollen. Die Umsetzung des Gesetzes obliegt aber nicht dem Bund, sondern den einzelnen Ländern. Daher gibt es unterschiedliche Grenzen, ab denen eine Genehmigung erforderlich ist. Die untere Grenze liegt bei drei Wohneinheiten, die obere bei 15. Die SPD hat sich für niedrige Schwellen stark gemacht und Bundesbauminister Horst Seehofer hat die Genehmigungspflicht als sinnvoll eingeschätzt und in das Gesetz aufgenommen. Hierbei ist er aber auf starken Widerstand seiner Fraktion gestoßen.
Unterschiedliche Sichtweisen auf die neuen Bestimmungen
Die Reaktionen auf die neuen Bestimmungen fallen unterschiedlich aus. Der Bundesverband Freier Immobilien, sieht die Novelle kritisch. Er betont, dass Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen eine Randerscheinung seien, die keinen nennenswerten Einfluss auf die Situation am Wohnungsmarkt hätten. Entsprechend würde das neue Gesetz viel Staub aufwirbeln, ohne dass tatsächliche Verbesserungen am Wohnungsmarkt damit erzielt würden.
Anders sieht das naturgemäß Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes. Er erkennt in dem Gesetz eine gute Entwicklung, kritisiert aber die unterschiedlichen Voraussetzungen für eine Genehmigungspflicht. Er befürchtet einen „Flickenteppich“ an Regelungen innerhalb der einzelnen Länder, durch die die Vorteile der neuen Bestimmungen verwässert würden. Wenn vorrangig viele kleine Häuser mit wenigen Wohneinheiten vorlägen, könnten Mieter so weiter vertrieben werden.
Kommunen sollen leichter an Baugrund kommen
Neben der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geht es in der Novelle zum Baugesetz unter anderem um die Nutzung von Baugrund. Ein Grund für die angespannte Situation am Wohnungsmarkt ist nämlich, dass nicht genügend neue Häuser gebaut und vor allem Luxuswohnungen realisiert werden. Einige Investoren erstehen Baugrund nur, um von einer Wertsteigerung zu profitieren. Sie lassen die Flächen daher ungenutzt, wogegen Kommunen aufgrund strenger Bauvorschriften nicht oder nur stark eingeschränkt vorgehen können.
Mit der Neuregelung des Gesetzes soll es für Kommunen leichter werden, freie Flächen zu bebauen. Durch ein Vorkaufsrecht sollen sie die Möglichkeit haben, Baugrund zum Verkehrswert zu bekommen, ohne die jeweils aktuellen Marktpreise zahlen zu müssen. Siebenkotten sieht hierin einen echten Vorteil für Ballungszentren. Ein weiteres Werkzeug der Kommunen sind in Zukunft „sektorale Bebauungspläne“. Hierüber können sie in Zukunft auch bei Flächen ohne Bebauungsplan mitbestimmen, welche Art von Wohnungen darauf entstehen. Hierdurch kann die Zahl der Luxuswohnungen zurückgefahren und bezahlbarer Wohnraum gefördert werden.
Achtung: Investoren werden ihre Pläne aufgrund der neuen Regelungen stärken an den Vorgaben der Länder ausrichten müssen. Planungs- und Genehmigungsphasen sollten in den Baukonzepten daher großzügiger eingeplant werden.
Paragraf 13b bleibt bestehen
Paragraf 13b des Baugesetzbuches erleichtert den Bau von Häusern in Randgebieten. Durch die Vereinfachung von Verfahren soll es Interessierten schneller möglich werden, ein Eigenheim zu bekommen. Die Grünen haben sich von jeher gegen diesen Paragrafen ausgesprochen und kritisieren, dass er „Flächenfraß ohne Sinn und Verstand“ bringe. Die CDU sieht in diesem Paragrafen hingegen einen wichtigen Hebel, um zusätzliche Wohnungen entstehen zu lassen und der Wohnungsnot in den Ballungszentren entgegenzuwirken. Einigkeit besteht lediglich darüber, dass zusätzlicher Wohnraum dringend benötigt wird.
