Der Mietvertrag sollte regeln in welchem Zustand die Mietwohnung nach Auszug an den Vermieter zurückgegeben werden soll. Doch weder Mieter noch Vermieter wissen genau, was man rechtlich verlangen darf und was nicht. Welche Renovierungen muss der Mieter bei Auszug tätigen? Reicht ein Besenrein oder muss der Mieter immer alles frisch durchmalern?
Als Vermieter verlangt man das was besprochen war oder mindestens im Mietvertrag geregelt wurde. Wenn der Mieter auszieht, entsteht oft Streit. Ist der Zustand bei Anmietung relevant oder muss der Mieter die Wohnung frisch renoviert an den Vermieter zurückgeben?
Bei der Frage welche Renovierungen und Arbeiten der Mieter bei Auszug tätigen muss herrscht viel Unsicherheit. Müssen die Wände neu gestrichen und die Fenster und Türen lackiert werden? Oder reicht es aus die Mietwohnung besenrein zu hinterlassen?
Der Gesetzgeber aber auch einschlägige Gerichtsurteile zeigen, dass oft die Vermieter mehr verlangen als ihnen zusteht. Allein der Mietvertrag reicht als Rechtsgrundlage oft nicht aus wenn Klauseln darin nichtig sind. In diesem Zweiteiler klären wir auf und geben hilfreiche Tipps wie man dem lästigen Streit vor Gericht entgeht.
Grundlagen zu Renovierungen des Mieters während der Mietdauer
Ursprünglich ist es Aufgabe des Vermieters die Mietwohnung in einem dem Mietvertrag entsprechenden Zustand über die gesamte Mietdauer zu halten. Ergo ist er gemäß § 535 BGB allein für Renovierungen zuständig.
Darüber hinaus besteht Klarheit, dass der Mieter gemäß § 538 BGB Verschlechterungen an der Mietsache die durch en normalen Gebrauch entstehen nicht zu verantworten hat.
Kurzum: Der Mieter darf die Mietsache nutzen aber die Erhaltung und bauliche Pflege ist Sache des Vermieter.
Aber: Der Vermieter kann kleinere Schönheitsreparaturen als Verpflichtung mietvertraglich auf den Mieter abwälzen.
Der Bundesgerichtshof erklärte bereits am 14.07.2004 dass es üblich und grundsätzlich zulässig ist dem Mieter Schönheitsreparaturen zu übertragen. Im Besonderen betrifft dies Reparaturen die durch den vertragsgemäßen Gebrauch, also die normale Abnutzung, entstehen.
Im Einzelnen sind dies:
- Tapezieren
- Anstreichen, ggf. Kalken von Decken und Wänden
- Streichen von Fußböden
- Lackieren von Heizungen und Rohren
- Lackieren von Fenstern und Türen im Innenbereich
- Lackieren von innenliegenden Türen
Wichtig: Im Mietvertrag muss der Mieter vertraglich dazu verpflichtet werden diese Schönheitsreparaturen durchzuführen. In der Regel sollten diese Arbeiten, je nach Art des Raumes (Wohn-, Kinder- und Schlafzimmer, Küche und Bad, Flure) in unterschiedlichen zeitlichen Rhythmen erfolgen.
Aber Achtung: Diese Rhythmen sollten nicht „starr“ formuliert werden, starre Fristen sollten vermieden werden. Die Formulierung „Küchen und Bäder sollten alle drei bis vier Jahre einen neuen Farbanstrich erhalten, alle weiteren Räumlichkeiten alle fünf bis sieben Jahre“ vermeiden Streit vor dem Richter.
Welche Renovierungen muss der Mieter bei Auszug tätigen?
Wenn die Mieter:innen sich an die Schönheitsreparaturen im laufe der Jahre halten kann der Zustand nach Auszug meist nicht sein. Und doch stehen Vermieter teils vor abgewohnten, schlecht tapezierten oder farblich anstößigen Decken- und Wandbemalungen. Von schwarzen und roten Heizkörper ganz zu schweigen.
Aber auch für den ordentlichen Mieter ist die Schlussrenovierung vor dem Auszug so ähnlich wie ein Zahnarztbesuch.
Tipp: Nach Eingang der Mietvertragskündigung sollten Vermieter den Mieter fragen, ob eine gemeinsame Besichtigung nach Auszug und VOR der Schlussrenovierung möglich ist. So können strittige Aufgaben vorab geklärt werden und Mieter:innen wie Vermieter wissen, was auf sie zukommt.
Ohnehin sollte stets eine Wohnungsabnahme erfolgen. Dazu treffen sich Mieter:innen und Vermieter in der Wohnung und protokollieren detalliert den Zustand der Wohnung. Doch wer sich vorab einigt, beugt Streit vor.
Im zweiten Teil erklären wir was genau der Gesetzgeber unter einer Schlussrenovierung versteht beziehungsweise welche Schönheitsreparaturen die Mieter:innen noch tätigen müssen. Ebenso räumen wir diesbezüglich mit den üblichen Irrtümern auf Seiten der Vermieter auf, was der Mieter so alles noch machen muss. Good to know …
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