Nach der Kündigung der Mietwohnung fragen sich alle Vermieter wie der Zustand der Wohnung nach dem Auszug ist. Doch Mieter:innen können vertraglich verpflichtet werden immer mal wieder Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen zu müssen. Und doch stellt sich die Frage, welche Renovierungen muss der Mieter bei Auszug tätigen und in welchen Umfang muss er die Schlussrenovierung vollziehen.
Gesetzlich ist es allein Aufgabe des Vermieters den vertragsgemäßen Zustand der Mietwohnung für die gesamte Mietdauer zu erhalten. Doch wie im ersten Teil beschrieben kann und sollte er Schönheitsreparaturen auf Mieter:innen vertraglich umlegen um so die Abnutzungserscheinungen zu reduzieren und das Mietobjekt in gutem Zustand zu erhalten.
Doch bei der so genannten Schlussrenovierung treffen oft zwei Welten aufeinander. Der Vermieter will, gedanklich, einen Neuzustand, also frisch renoviert. Der Mieter stützt sich auf den Urzustand der Wohnung bei Anmietung und empfindet die Farbe dunkelrot als überaus normal.
Wichtig ist: Vor dem Übergabeprotokoll sollten alle strittigen Fragen zur Schlussrenovierung beiderseitig beantwortet werden. Dabei stellt dieses Protokoll die selben Maßstäbe bei Mietvertragsbeginn an, wie beim Auszug und ist zwingend zu empfehlen.
Wir verraten welche Tätigkeiten der Vermieter bei der Schlussrenovierung wirklich erledigen muss und räumen mit Irrtümern auf Seiten der Immobilieneigentümer auf. Denn nichts ist schlimmer und kostspieliger als die Aussage eines Richters, dass der Mieter doch nicht die ganze Wohnung frisch und weiß bei Auszug streichen muss.
Welche Renovierungen muss der Mieter bei Auszug tätigen?
Gleich Vorab: Vermieter:innen dürfen weiß als Wand- und Deckenfarbe nicht diktieren. Jedoch tritt nach Mietvertragsende eine problemlose Weitervermietung seitens des Vermieters juristisch in den Vordergrund. Ergo muss der Mieter die Farbauswahl so wählen, dass sie vom Großteil eventueller Nachmieter akzeptiert wird. Als Beispiel: Ein seht heller Grauton oder ein helles Beige wird höchstrichterlich akzeptiert (BGH Urteil vom 18. Juni 2008, Aktenzeichen VIII ZR 224/07).
Tipp: Im Mietvertrag sollte bezüglich Schlussrenovierung daher von hellen, dezenten oder neutralen Farben mit hohem Weißanteil gesprochen werden.
Wichtig: Die Farbauswahl ist und wird auch zukünftig stets Stein des Anstoßen sein. Ein Lindgrün ist ebenso dezent und hell wie ein helles Altrosa. Aber ist es auch dezent, da es nicht zu jedem Einrichtungsgeschmack passt und die Gericht teils unterschiedlich darauf reagieren? Umso wichtiger ist es sich mit dem Mieter vor dem Auszug persönlich und vor Ort zu treffen und die Farbauswahl gemeinsam zu besprechen.
Auch zum Thema Tapeten gibt es relativ klare höchstrichterliche Angaben. Mieter:innen sind frei in der Wahl ob eine Raufasertapete oder eine dezente Mustertapete in der Wohnung verbleibt. Vermieter:innen dürfen dies nicht vorgeben oder ablehnen. Einzig bei grellen und farbigen Mustern oder bei einer Fototapete muss der Mieter nachbessern.
Irrtümer im Zuge von Renovierungen des Mieters bei Auszug
Nicht selten unterliegen Vermieter:innen Irrtümern, was Mieter:innen unter einer Schlussrenovierung verstehen. Die nachfolgenden Tätigkeiten diesbezüglich muss der Mieter oder die Mieterin nicht hinnehmen:
Eine komplette Renovierung darf nicht verlangt werden. Letztlich ist es eine Frage der Mietdauer. Denn wenn der Mietvertrag nur ein halbes Jahr bestand haben Mieter:innen keine Verpflichtung zur Renovierung. Ebenso gilt, dass die Schönheitsreparaturen, sofern vom Mieter vollzogen, als ausreichend gelten wenn diese erst einige Zeit vorher unternommen wurden.
Vermieter:innen dürfen keine Farbe direkt vorschreiben, auch kein weiß. Der BGH hat dezente und helle Farben als ausreichend deklariert.
Einige Formulierungen im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen sind nichtig, da starre Fristen für die Reparaturen genannt sind. Im Zweifel muss der Vermieter die Schlussrenovierung selbst tätigen und tragen.
Starre und so genannte Quotenklauseln sind unzulässig. So ist eine Vereinbarung, dass Mieter:innen im ersten Jahr 20% und im zweiten 40 % der Kosten für Schönheitsreparaturen tragen müssen höchstrichterlich nichtig.
Auch eine ungenaue Formulierung der Schönheitsreparaturklausel ist ungültig. Formulierungen wie „die Wohnung ist im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben“ ist ebenso nichtig wie „Mietwohnung muss wie bei Mietvertragsbeginn überlassen aussehen“.
Klauseln, die ein Lackieren der Außenfenster und Außentüren verlangen sind ungültig. So auch das Verlangen des Abkratzens der Tapeten.
Wurde die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übergeben sind sämtliche Klauseln zu Schönheitsreparaturen ungültig, egal was darinsteht. Ergo ist der Mieter auch nicht verpflichtet eine Schlussrenovierung vorzunehmen. Auch ein diesbezüglicher Schadenersatz läuft bei jedem Gericht ins Leere. Im Gegenteil: Mieter:innen können umgekehrt, sofern diese Klausel besteht und die Wohnung unrenoviert war, vom Vermieter Geld für durchgeführte Schönheitsreparaturen verlangen.
Einzig die Bausubstanz muss von Mieter:innen geschützt werden. Umbaumaßnahme oder Eingriffe in die Bausubstanz sind mieterseitig zu unterlassen und können Schadenersatzansprüche begründen.
Im Resümee ist die Frage, was der Mieter bei Auszug alles renovieren muss relativ klar zu beantworten. Das Problem oder die Herausforderung steckt in den Formulierungen im Mietvertrag. Die meisten Mietverträge beinhalten (leider) falsche, ungültige und gar nichtige Passagen. Demzufolge sollte man als Vermieter:in und ohnehin als Kleinst- oder Privatvermieter gleich vorab und vor Mietvertragsunterzeichnung eine erfahrene Hausverwaltung zu Rate ziehen. Denn nicht ist für den Vermieter schlimmer als ein gefühlter Zahnarztbesuch vor Gericht.
