Der wohl wichtigste Tipps sei aber zuvor benannt: Wer eine Hausverwaltung von Beginn des Vermietungsprozesses beauftragt ist klar im Vorteil und gestaltet seine Vermietung nachhaltig und erfolgreich. Die Aufgaben einer Hausverwaltung sind umfassend und sichern Vermieter vor juristischen Fallstricken.
Der Weg von der Suche des Mieters bis zum Auszug dauert, wenn möglich lange. Doch gerade zu Beginn und zum Ende des Mietvertrags lauern viele Gefahren, gerade für Klein- und Kleinstvermieter, die keine Hausverwaltung haben.
Die nachfolgenden Tipps geben einen Einblick in das teils komplizierte Mietrecht. Gemäß Zensus des FOG-Instituts für Markt- und Sozialforschung werden bundesweit immerhin 14,5 Millionen Wohneinheiten von Klein- und Kleinstvermietern verwaltet. Umso essenzieller ist es zu wissen, worauf man als Vermieter unbedingt achten sollte. Die einzelnen Phasen einer Vermietung sind chronologisch dargestellt.
Tipps für erfolgreiches Vermieten – Phase I
Die Vorbereitung der Immobilie beziehungsweise Wohnung zum Zwecke der Vermietung ist eine wichtige Grundlage für die weiteren Phasen. In erster Linie muss die Mietwohnung in einem vermietbaren Zustand sein. Im besten Falle ist sie frisch renoviert und alle Elemente und Einbauten funktionieren einwandfrei, um späteren Mängelanzeigen der Mieter vorzubeugen.
Tipp: Wer eine Einbauküche oder technische Geräte wie Waschmaschinen mitvermietet muss auch deren Funktion über die gesamte Laufzeit des Mietvertrags gewährleisten. Dasselbe gilt für Möbel und Teppiche. Es ist einfacher und auf Dauer besser die Wohnung ohne Möblierung und technische Geräte zu vermieten. Eine so genannte „Feuerstelle“ (Herd) wie Anu dazumal zur Verfügung zu stellen ist nicht notwendig.Es gibt auch die Möglichkeit die Mietwohnung möbliert zu vermieten. Hier ist die Lage der Immobilie sowie die angesprochene Zielgruppe relevant.
Ferner muss die Mietzinshöhe festgelegt werden. Je nach Ausstattungsmerkmalen (Erstbezug, Balkon, Bodenbeläge, Gäste-WC etc.), Größe und Geschoss ist der Mietspiegel, bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete rechtlich für die Preisbestimmung relevant, soweit vorhanden.
Dabei darf die Miete pro Quadratmeter maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gibt es eine regionale Mietpreisbremse darf die Miete nur 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Tipp: Eine Orientierung geben Mietkalkulationen anderer Anbieter von gleichwertigen Mietwohnungen. Diese finden Vermieter in den großen Immobilienportalen. Auch benachbarte Vermieter sollten befragt werden.
Doch nicht nur der Nettomietzins ist elementar. Auch die Nebenkosten sollten vorab eruiert und festgelegt werden. Im Zweiten Teil geben wir dazu hilfreiche Informationen.
Auch der Energieausweiß muss vorliegen, bis auf wenige Ausnahmen. Diesen kann man durch einen Energieberater erstellen lassen oder online ausfüllen und kostenpflichtig bestellen.
Tipps für erfolgreiches Vermieten – Phase II
Die Vermarktung der Immobilie ist, neben der Mietpreiskalkulation, der erste reale Schritt für eine erfolgreiche Vermietung. In der Regel werden Immobilien online und auf Suchportalen wie Immoscout24, Immowelt & Co angeboten. Ein erster Blick und Vergleich mit anderen Anzeigen sind anzuraten.
Die Anzeige sollte viele Bilder beinhalten. Dafür sollte man Fotos bei Tageslicht aufnehmen und die Wohnung sollte sauber sein. Je besser die Fotos, umso mehr Interessenten spricht man an.
Auch die Beschreibung der Wohnung selbst und zur Lage sind essenziell. Es ist wichtig, je nach Zielgruppe, die besonderen Merkmale herauszustellen. Als Beispiel: Eine Familie benötigt Infrastruktur wie Schulen und öffentliche Verkehrsmittel. Eine Recherche hierzu kann helfen die passenden Mieter zu erreichen.
Neben dem Energieausweis, den man online hochladen kann, sollte auch der Grundriss nicht fehlen. Sofern nicht vorhanden sollte man diesen detailliert selbst fertigen und die Innenmaße berücksichtigen. Ohnehin ist ein Grundriss elementar für die noch bevorstehende Mietvertragsgestaltung beziehungsweise die Festlegung der Miethöhe.
Tipp: Bereits an dieser Stelle sollte eine Selbstauskunft für Mietinteressenten erstellt werden.
Die Suche nach dem passenden Mieter beginnt schon bei der Wohnungsbewerbung, sofern dies im Vorfeld gewünscht wird. Entscheidend ist aber die Wohnungsbesichtigung möglicher Mieter. Diese pro-aktiv anzusprechen, hilft bei der Entscheidung und verschafft einen menschlichen Eindruck.
Achtung: Es ist unabdingbar wichtig die Mietinteressenten auf herz und Nieren zu prüfen. Dazu sollte eine rechtssichere Mieterselbstauskunft ausgefüllt und unterschrieben werden. Diese hat im Folgenden juristische Belastbarkeit.
Entscheidend für die Suche nach den passenden Mietern ist deren finanzieller Status, beziehungsweise deren Bonität. Bevor man sich entscheidet, sollte diese durch eine Schufa-Anfrage (sollte der Mietinteressent vorlegen) bestätigt werden. Auch die Vorlage der letzten drei Gehaltsbelege ist für eine nachhaltige Vermietung wichtig.
Sind die passenden Mieter gefunden geht es um den Kern der Vermietung, den Mietvertrag. Er ist unverzichtbar und sollte rechtssicher alle relevanten Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien regeln.
Achtung: Leider enthalten die meisten Mietverträge in Deutschland unwirksame Klauseln. Die Mieter von heute sind in der Regel gut informiert. Wer solche Klauseln in den Mietvertrag aufnimmt protegiert Streit und zahlt am Ende für Anwälte und Gerichte obendrauf.
Mietvertragsvorlagen bekommt man beim gut sortierten Kiosk aber auch online. Neben dem Hauptmietvertrag ist eine Hausordnung ratsam, um den Hausfrieden aller Mieter zu gewährleiten.
Dreh und Angelpunkt ist und bleibt aber ein rechtssicherer Mietvertrag. Hier passieren in der Regel die meisten Fehler, die am Ende für Klein- und Kleinstvermieter sehr kostspielig sein können. Ist die Wohnungsgröße korrekt, wurde eine Kaution festgelegt, wurden Fristen benannt und wie sieht es mit Schönheitsreparaturen aus? Viele Fragen auf ein komplexes Mietrecht. Das kleine Einmaleins der Mietvertragserstellung gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen. Jedoch ist die Beauftragung einer verlässlichen Hausverwaltung aus rechtlichen Gründen anzuraten.
Im zweiten Teil geben wir weitere Tipps für eine erfolgreiche Vermietung. Dabei geht es um die Rechte und Pflichten während der Mietvertragslaufzeit, um die Nebenkostenabrechnung sowie die Versteuerung der Mieteinkünfte.
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