Heutzutage ist das Vermieten von Wohnraum nicht leicht. Von der Vermarktung der Immobilie und Suche des passenden Mieters bis über die Rechte und Pflichten die zu beachten sind. Tipps für erfolgreiches Vermieten sind essenziell und bei den einzelnen Phasen der Vermietung kommt es am Ende des Mietvertrags auf Kündigungsfristen an. Aber auch die Wohnungsübergabe nach Beendigung enthält meist viel Zündstoff und die Rückzahlungsmodalitäten der Mietkaution sowieso.
Im Mietvertrag sind (fast) alle Rechte und Pflichten enthalten, die Mieter und Vermieter beachten müssen, wie im zweiten Teil beschrieben. Was nicht drin steht wurde und wird Teils in Gerichtsurteilen dargestellt. Das Mietrecht ist in Deutschland komplex und die juristische Gemengelage als mieterfreundlich zu bezeichnen.
Umso wichtiger sind Tipps für ein erfolgreiches Vermieten, gerade für Klein- und Kleinstvermieter. Doch irgendwann endet die vertragliche Ehe zwischen Mietern und Vermietern. Das kann ordentlich geschehen, oder außerordentlich. Um die Wohnungsabnahme nach Mietvertragsende kommen Vermieter aber nicht herum und auch nicht um die Zurückzahlung der Mietkaution.
Tipps für erfolgreiches Vermieten – Phase IV
Die Beendigung des Mietverhältnisses ist (fast) der letzte Akt und dennoch oftmals komplex. In der Regel wird der Mietvertrag ordnungsgemäß durch den Mieter gekündigt. Die Fristen benennt hierbei § 573c, mithin die Möglichkeit des Mieters mit einer dreimonatigen Frist das Mietverhältnis zu kündigen.
Der Vermieter seinerseits kann den Mietvertrag nur kündigen, wenn der Mieter durch schwere Verstöße das Vertrauensverhältnis nachhaltig torpediert. Dies ist der Fall, wenn er keine Miete mehr zahlt oder stets unpünktlich. Näheres regelt § 573 BGB.
Ist der Vermieter gezwungen eine Kündigung auszusprechen muss er dies begründen und im Vorfeld den Mieter schriftlich abmahnen, beziehungsweise das Abstellen des Fehlverhaltens fordern.
Tipp: Gerade Kündigungen sollten stets schriftlich erteilt werden. Mündliche Vereinbarungen sind nie vor Gericht und im Zweifel beweisbar.
Auch ein Mietaufhebungsvertrag kann, bei beiderseitigem Einverständnis, die Beendigung des Mietvertrags nach sich ziehen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs aber, sollte man sich als Vermieter und Immobilieneigentümer detailliert an die strengen Vorgaben des Gesetzgebers halten. Denn bei der Eigenbedarfskündigung steckt die Tücke im Detail.
Achtung: Nur weil man neuer Eigentümer einer Eigentumswohnung ist, darf man den bestehenden Mietvertrag nicht kündigen.
Noch ein Wort zum so genannten „nachhaltig zerrütteten Mieter-Vermieterverhältnis“:
Es gibt Mieter, die andere Mieter bis aufs Messer drangsalieren oder die Hausordnung in keiner Weise beachten. Die Gerichte sehen bei nachhaltigen Verletzungen des Verhältnisses mit einhergehenden Mindereinnahmen durch gerechtfertigte Mietminderungen eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter als berechtigt an. Im Zweifel sollte man stets einen Fachanwalt oder seine Hausverwaltung zu Rate ziehen.
Nicht jede Wohnungsübergabe nach Mietvertragsende läuft reibungslos. Letztlich haben die Mieter in der Regel lange in der Wohnung gewohnt und Abnutzungen sind oft Stein des Anstoßes.
Wichtig: Eine normale, dem üblichen Gebrauch und Zeitraum entsprechende Abnutzung muss der Vermieter hinnehmen.
Doch teils sind die Mieter nicht den üblichen Schönheitsreparaturen im Laufe der Jahre nachgekommen und die 70ér-Jahre-Fototapete prangt abgewetzt im Wohnzimmer.
Die Wohnungsübergabe nach Mietvertragsende sollte deshalb ebenso sorgsam und detailliert durchgeführt werden, die die bei Mietvertragsbeginn. Fotos und genaue Beschreibungen des Zustands einzelner Räume sowie die Unterschrift durch den ausziehenden Mieter sind Pflicht.
Der Vermieter kann auch verlangen, dass gewisse handwerkliche Arbeiten noch durch den Mieter vollzogen werden müssen, zum Beispiel das Streichen der Wände oder Decken, sofern der Zustand als desolat zu bezeichnen ist.
Eventuelle Mehrkosten, die der Vermieter nach dem Auszug für durch den Mieter verursachte Schäden bereitstellen muss, kann er durch die Mietkaution gegenrechnen.
Wichtig: Zum Übergabeprotokoll gehört auch die Rückgabe aller Schlüssel sowie das Ablesen der Verbrauchswerte. Nicht vergessen!
Ohnehin ist die Abrechnung der Mietkaution der letzte Akt für ein Mietverhältnis. Neben verrechenbaren Schäden kann die Mietkaution auch für die Nachzahlung von Nebenkosten herhalten.
Die als Mietkaution in der Regel bereitgestellten 3-Monatsmieten muss der Vermieter aber erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Prüffrist zurückzahlen. Hier gelten sechs Monate als angemessen und das Maximum.
Ein vorletzter Tipp für erfolgreiches Vermieten
Je kleiner der Vermieter, umso größer die Gefahr vor finanziellem Verlust. Hinter diesem Spruch steckt der Hinweis, dass selbst der anscheinend beste Mieter tatsächlich keine Miete zahlt oder noch schlimmer, ein Mietnomade ist.
Wer also Klein- oder Kleinstvermieter ist sollte über eine Versicherung gegen Mietausfälle und Mietnomaden nachdenken. Nur so lassen sich langwierige Mietausfälle kompensieren.
Ein letzter und wichtiger Tipp für erfolgreiches Vermieten zum Schluss: Eine Hausverwaltung kostet Geld. Ja. Aber die Kosten sind allemal lohnend. Denn neben den Anwaltskosten (ca. 80 bis 150 Euro/Std) müssen Vermieter mit Gerichtkosten von 650 Euro bei einem Streitwert von 2.500 Euro rechnen. Wer am Ende die Zeche zahlt, ist ungewiss und bei einem doch sehr mieterfreundlichen gerichtlichen Umfeld zumindest ein hohes finanzielles Risiko. Es gibt ergo viele gute Gründe eine Hausverwaltung zu beauftragen, damit die vermietete Immobilie nachhaltig gutes Geld einspielt
