Ob Amtsgericht oder Landes- und Oberlandesgericht. Immer wieder werden spannende Urteile zum Mietrecht gefällt die den Blickt auf das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter erweitern. Sollten Mieter lieber einen Mangel sehr zeitnah melden? Und wie Kooperativ sollten sie sein, wenn es um Mängelbeseitigungen geht? Am Ende ist sogar eine fristlose Kündigung wegen Mängeln nicht ohne Mahnung möglich.
Mängel an der vermieteten Sache können schnell zu einem ausgewachsenen Streit führen und letztlich müssen vom Amts- bis zum Oberlandesgericht Gerichtsurteile zum Mietrecht gesprochen werden. Immer wieder wird § 535 BGB herangezogen, der dem Vermieter die Pflicht zum Erhalt der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand während der Mietzeit verpflichtet.
Die nachfolgenden Gerichtsurteile beleuchten mögliches Fehlverhalten der Mieter bei Mängeln an der Mietsache und gibt spannende Hinweise für Vermieter.
Nicht angezeigte Mängel können teuer werden
Im vorliegenden Fall erhielt ein Mieter eine enorm hohe Betriebskostennachzahlung, in der ein erhöhter Wasserverbrauch verzeichnet war. Diese Nachzahlung wollte der Mieter nicht anerkennen und ergo klagte der Vermieter vor Gericht.
Im Regelfall nichts Weltbewegendes. Nur rührte der hohe Wasserverbrauch von einem defekten Spülkasten her. Zwar hatte der Mieter diesen Mangel angezeigt, aber viel zu spät, wie sich später herausstellte.
Das Argument des Mieters war, dass er über längere Zeit nicht in der Wohnung war und auch der Vermieter auf einen erhöhten Wasserverbrauch hinweisen muss. Das sahen sowohl das Amtsgericht als auch das Landesgericht Hanau anders und so erging am 30.12.2020 unter Aktenzeichen 2 S 123/19 folgender Beschluss:
Die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung der hohen Betriebskosten sind legitim. Der Mieter hätte bereits vorher den Mangel am Spülkasten merken und zügig melden sollen. Hinzu kommt, dass ein Mieter trotz längerer Abwesenheit seine Mietwohnung kontrollieren muss. Dem Vermieter kann diese Kontrolle nicht automatisch übergeben werden.
Ein Mieter, so das Landgericht, muss Mängel zeitnah anzeigen. Unterlässt er dieses ist er vollumfänglich zur Zahlung der durch den Mangel aufgetretenen und erhöhten Betriebskosten verpflichtet.
Wie kooperativ sollten sich Mieter bei der Mängelbeseitigung verhalten?
Insekten in der Mietwohnung mag keiner, klar. Im vorliegenden Fall zeigte eine Mieterin einen Insektenbefall in Form von so genannten „Heimchen“ an. Das sind kleine Heuschrecken, die gern an Reptilien verfüttert werden. Und schnell war der Nachbar, als Reptilienhalter, als Ursache ausgemacht. Doch wirklich beweisen ließ sich das nicht.
Der Vermieter beauftragte nach Mangelanzeige einen Schädlingsbekämpfer, der seine Arbeit sodann verrichtete. Doch einige Tage später wollte die Mieterin einen nochmaligen Besuch, um jeweils zwei auftauchende Heimchen pro Tag zu beseitigen.
Doch sowohl der Schädlingsbekämpfer als auch der Vermieter lehnten dies ab und so urteilte das Amtsgericht Spandau, Berlin, am 04. Dezember 2018 unter Aktenzeichen 12 C 76/18 gegen die Mieterin. Die Begründung war wie folgt und zeigt deutlich, dass Kooperation eines Mieters bei der Mängelbeseitigung zielführend sein kann.
Die Mieterin hatte beim ersten Termin diese notwendige Kooperation nicht an den tag gelegt. So durfte der Schädlingsbekämpfer nicht einen Schrank abrücken oder auch das Badezimmer betreten. Eben diese Bereiche nicht begutachten, in denen sich Insekten und insbesondere diese Heimchen gern aufhalten und vermehren.
Die Richter lehnten einen neunen Besuch ab und begründeten dies eben mit der nicht vorhandenen Kooperation der Mieterin. Und ohnedies sei ein Auftreten von ein bis zwei dieser kleinen Insekten kein Mangel im eigentlichen Sinne und stelle keine Beeinträchtigung der Mietsache dar.
Trotz vermieterseitige Mangelbeseitigung fristlose Kündigung möglich?
Zwar sind Gewerbemietverträge und daraus resultierendes Recht mit dem Mietrecht zu Wohnzwecken nicht vergleichbar. Dennoch ging es im folgenden Fall auch um die Frage, ob eine fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags gerechtfertigt ist, selbst wenn keine Aussicht besteht, dass ein Mangel nachhaltig beseitigt werden kann.
Die Mieter einer Gewerbeeinheit hatten es nicht wirklich leicht. Ständig brach Regenwasser ein und selbst nach dem siebenden Mal konnte das Problem mit der Dachdichtung nicht gelöst werden.
Die Mieter hatten schlussendlich nach erneutem Wassereinbruch die Nase voll und kündigten den Gewerbemietvertrag fristlos. Der Vermieter wollte diese fristlose Kündigung aber nicht akzeptieren und so traf man sich vor dem Landgericht Cottbus. Dieses entschied pro Vermieter und auch nach der Berufung der Mieter urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg am 07. Juli 2020 wie die Vorinstanz.
Im unter Aktenzeichen 3 U 82/19 gesprochenen Urteil wurde deutlich, dass eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung in diesem Fall nicht rechtens ist. Der Vermieter habe sich stets kooperativ gezeigt, den Mangel anerkannt und immer wieder Reparaturen beauftragt.
Selbst wenn unter Umständen keine Aussicht auf einen abschließenden Erfolg der Reparaturen bestünde, haben die Mieter dem Vermieter eine Frist zur Mangelbeseitigung vor Kündigung zuzusprechen.
Hinzu kam, dass der Wassereinbruch nur einen kleinen Teil der großen Gewerbefläche betraf und kein Inventar zu Schaden kam. Ergo wäre ein erneutes Abwarten, bis der Mangel schlussendlich beseitigt wäre, zumutbar.
Im Ergebnis zeigt sich deutlich, dass Mieter nicht völlig frei in ihrem Handeln sind. Auch sie haben die Pflicht die Mietsache auf Mängel zu überprüfen und Mängel zeitnah anzuzeigen. Auch eine Kooperation während der Mängelbeseitigung betrachten Gerichte mieterseitig als notwendig, auch in zeitlicher Sicht.
