In Zeiten des Wohnungsmangels bilden sich viele klassische Wohngemeinschaften, kurz WG’s. Die Vorteile für die Vermieter liegen in der gesamtschuldnerischen Haftung. Aber auch die Konstellation eines Hauptmieters und mehrerer Untermieter bieten Vorteile. Das Wissen um unterschiedliche Vertragskonstellationen einer WG, deren Vor- und Nachteile, ist für Vermieter enorm wichtig.
Typischerweise gelten Studenten-WG’s als die klassische Begründung einer Wohngemeinschaft. Doch in Zeiten des Wohnungsmangels bilden sich auch Wohngemeinschaften zwischen Rentnern und Berufstätigen, die keine Wohnalternative finden.
Dabei ist die Wohngemeinschaft, je nach vertraglichem Konzept, in juristischer Sicht höchst komplex. Wir betrachten die wichtigsten rechtlichen Faktoren und erklären die drei unterschiedlichen Vertragskonstellationen einer WG.
Wie definiert sich eine Wohngemeinschaft?
In der klassischen Wohngemeinschaft finden sich mehrere, in der Regel mindestens drei Personen zusammen, die gemeinschaftlich eine Mietwohnung bewohnen. Dabei werden die einzelnen Zimmer auf die jeweiligen Personen aufgeteilt und Bäder, Küchen und sonstige Räume werden von allen genutzt.
Der Vorteil der Bewohner liegt in der finanziellen Ersparnis, gegenüber der Einzelanmietung. So teilen sich die Bewohner auch die Mietkosten.
Für Vermieter, Prüfung aller relevanten Daten der einzelnen Bewohner im Vorfeld vorausgesetzt, kann so das Risiko der Nichtzahlung der Mieten verringert werden. Darüber hinaus ist die Wohnung stets bewohnt und auch ein höherer Mietpreis ist durchsetzbar.
Was viele Bewohner, aber auch Vermieter nicht wissen ist, dass mit der Gründung einer Wohngemeinschaft in der Regel auch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR, einhergeht. Die WG´ ler handeln gemäß §§ 705 ff BGB gemeinschaftlich und begründen mit dem Mietvertrag einen Gesellschaftsvertrag.
Im Folgenden erklären wir die drei wichtigsten Vertragskonstellationen zur Wohngemeinschaft und auch, worauf Vermieter besonders achten sollten, bevor sie die Mietsache unumstößlich und für immer als WG deklarieren. Letztlich ist zwar die Stellung einer GbR im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, nicht aber die Wohngemeinschaft. Im Besonderen geht es also darum, welche Vertragsarten die Bewohner und die Vermieter begründen.
Die Wohngemeinschaft – viele Mieter und ein Mietvertrag
Bei dieser Variante schließen viele Mieter nur einen Mietvertrag mit dem Vermieter ab und werden so allesamt zu Hauptmietern, mit denselben Rechten, aber auch Pflichten.
Die Vorteile dieser Vertragsvariante für die Vermieter liegt auf der Hand: Alle Hauptmieter können in gesamtschuldnerische Haftung genommen werden. Das betrifft die Mietzahlungen ebenso, wie Betriebskosten und Schönheitsreparaturen. In diesem Fall kann rechtlich von einer GbR gesprochen werden, in der alle Hauptmieter aufgehen. Schuldnerisch greift entsprechend hier § 421 BGB.
Der zweite Vorteil ist die Kontrollmöglichkeit des Vermieters. Er kann bestimmen, wer in die WG-Wohnung einzieht und wer nicht, zumindest in Teilen. Ist der zukünftige Hauptmieter nicht liquide, kann er sich gegen einen Einzug wehren. Der Vermieter hat, laut Urteil des Landgerichts Berlin vom 23. März 2016 unter Aktenzeichen 65 S 314/15 ein Mitspracherecht beim Wechsel von Hauptmietern, wenn ein wichtiger Grund zur Ablehnung besteht.
Tipp: Um weiterhin eine gewisse Kontrolle bei Mieterwechsel zu haben, sollten Vermieter das Wort „WG“ nicht im Mietvertrag benennen und keine Klausel aufnehmen, die einen Wechsel ohne Prüfung des Vermieters erlaubt.
Da der Mietvertrag nur von allen Hauptmietern gekündigt werden kann, sollten Vermieter jedoch die Möglichkeit zum Vorschlag neuer Hauptmieter erlauben. So kann der eine Mietvertrag bestehen bleiben und man wird mit neuen Hauptmietern „versorgt“.
Die Wohngemeinschaft – Ein Hauptmieter und viele Untermieter
Bei dieser Vertragsvariante gibt es nur einen Mietvertrag mit einem Hauptmieter. Letzterer kann dann Untermieter suchen, mit denen er einen eigenen Untermietvertrag schließt, der rechtlich unabhängig vom Hauptmietvertrag besteht.
Ein grundsätzliches Recht auf eine Untervermietung besteht unter Betrachtung des § 540 BGB nicht. Dennoch darf der Vermieter dem Hauptmieter eine Untervermietung nach erfolgter Anfrage des Hauptmieters nicht versagen, so § 553 BGB. Dies gilt im Besonderen, wenn der Hauptmieter in finanzielle Engpässe gerät oder die Wohnung für eine bestimmte Zeit nicht nutzt. Es ist zu beachten, dass der Vermieter nicht zustimmen muss, wenn die ganze Wohnung untervermietet werden soll. Bei einzelnen Zimmern muss er sich, sofern begründet, damit abfinden.
Wichtig: Neben der notwendigen Zustimmung zur Untervermietung muss der Hauptmieter den Namen, das Geburtsdatum und die ehemalige Wohnadresse des Untermieters benennen. Verweigert der Vermieter bei Begründung eine Untervermietung, hat der Hauptmieter das Recht, den Mietvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen.
Im Grunde kann diese Vertragsvariante nur dann von Vorteil sein, wenn der Hauptmieter im Laufe der Zeit veränderten Gegebenheiten unterliegt. Eine Kontrolle darüber, wer in die Wohnung einzieht, haben Vermieter hier nicht und eben auch nur einen Schuldner, den Hauptmieter. Dennoch sollte man dem Hauptmieter keine Steine in den Weg legen, sofern einzelne Zimmer für einen bestimmten Zeitraum untervermietet werden.
Die Wohngemeinschaft – Mehrere Hauptmieter mit mehreren Mietverträgen
Bei dieser Variante schließt der Vermieter mit mehreren Hauptmietern einen gesonderten Mietvertrag ab. Für die Mieter hat das den Vorteil, dass sie nicht in eine gesamtschuldnerische Haftung gelangen. Auch besteht mehr Flexibilität bei Auszug und Neuvermietung. Bei letzterem Szenario kann der Vermieter die Miethöhe wieder neu bestimmen.
Aber die Nachteile für die Vermieter überwiegen. Es ist ein maßgeblich höherer Verwaltungsaufwand und für jeden Hauptmieter müssen einzelne Betriebskostenabrechnungen erstellt werden.
Und auch für die Mieter ist es schwieriger, die Wohnung flexibel zu nutzen, da die einzelnen Räume ja vertraglich vermietet sind.
Im Resümee ist eine Wohngemeinschaft kein Teufelswerk. Es ist essenziell sich als Vermieter für eine Vertragskonstellation zu entscheiden, die Verträge aber zuvor genau zu überprüfen. Privatvermieter sollten, sofern sie dem Konzept einer GbR-Wohngemeinschaft folgen wollen, von einer versierten Hausverwaltung beraten lassen.
