Der Verkehrswert einer Immobilie ist für vielerlei Dinge von großer Bedeutung. Für die Errechnung des Wertes gibt es allerdings verschiedene Verfahren. Dies und alles sonst, was sie rund um das Thema Verkehrswert wissen müssen, erfahren Sie hier.
Nicht nur, wenn Sie Ihr Objekt verkaufen oder selbst einer Immobilie kaufen möchten, ist der Verkehrswert relevant – er ist auch im Erbfall von Bedeutung und bildet zudem die Grundlage für verschiedene Berechnungen, weswegen er auch vom Finanzamt herangezogen wird. Das heißt, dass der Verkehrswert einer Immobilie in ganz verschiedenen Situationen eine Rolle für den Eigentümer spielt. Je nach Nutzung der Immobilie wird Verkehrswert zudem auch unterschiedlich ermittelt.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wie der Verkehrswert ermittelt wird, was er im einzelnen überhaupt aussagt, wann er wichtig ist und selbstverständlich auch sonst alles, was Sie als Eigentümer oder Interessent einer Immobilie darüber wissen sollte.
Verkehrswert der Immobilie – in vielen Situationen im Fokus
Dem Verkehrswert einer Immobilie kommt in den unterschiedlichsten Situationen eine zentrale Bedeutung zu. Die Situation, an die Sie wahrscheinlich sofort denken, ist der Verkauf einer Immobilie. Insoweit ein essenzielles Thema für Immobilieneigentümer an sich und im Beonderen für Vermieter und Eigentümer einer WEG.
Und tatsächlich spielt dieser Wert beim An- beziehungsweise Verkauf einer Immobilie eine wichtige Rolle. Er gibt Ihnen zwar keine Garantie, aber eine belastbare Größe, die es Ihnen erlaubt, Ihre Immobilie mit guten Erfolgsaussichten am Markt zu platzieren.
Aber auch bei Finanzierungsverhandlungen mit einer Bank oder aber gegenüber dem Finanzamt ist er ein wichtiger Bezugswert. Banken, die eine Immobilie finanzieren sollen, orientieren sich ebenfalls bei der Höhe des zu bewilligenden Darlehens an ihm.
Eine Rolle spielt der Verkehrswert aber etwa auch, wenn Sie Ihr Objekt vererben oder sogar verschenken möchten. Denn fallen in diesem Fall Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an, legt das Finanzamt die Steuerlast auch anhand dieses Wertes fest. Dasselbe geschieht auch in Scheidungsverfahren oder bei Enteignungen, wo er entscheidend für die Ausgleichs- oder Entschädigungszahlung ist.
Verkehrswert direkt im Baugesetzbuch geregelt
Der Verkehrswert ist – gerade wenn es um den Kauf oder Verkauf geht – der zentrale Wert einer Immobilie. Geregelt ist dieser in § 194 des Baugesetzbuches, wo er sogar legaldefiniert – also direkt gesetzlich definiert – wird. Demnach wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
In dieser knackigen Definition stecken schon so einige wichtige Aspekte, die im Bezug auf den Verkehrswert zu beachten sind. Zum einen sind die geltenden Bedingungen zum Bewertungsstichtag relevant. Zum anderen werden außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht berücksichtigt. Jeder Interessent hat Zugang zum freien Markt und zu den notwendigen Informationen und ist in seinem Handeln frei – der Verkehrswert bedeutet also nicht, dass ein An- oder Verkauf auch zwangsläufig zu diesem Wert stattfinden muss.
Marktpreis kann stark von Verkehrswert abweichen
Darüber, zu welchem Preis die Immobilie am Ende verkauft wird, gibt der Verkehrswert nämlich keine direkte, vor allem aber keine verbindliche Information. In vielen Fälln ist er also nicht identisch mit dem tatsächlichen Marktpreis. Dieser ist stark von den jeweiligen Umständen zum Zeitpunkt des An- oder Verkauf abhängig.
Besonders stark kann der Marktpreis vom Verkehrswert abweichen, wenn eine Immobilie zum Beispiel im Wege einer Zwangsversteigerung den Eigentümer wechselt oder etwa nur ein sehr begrenzter Kreis potenzieller Käufer vorhanden ist. In diesen fällen kann der Marktpreis deutlich niedriger liegen. Auf der anderen Seite kann Ihr Objekt aber auch zu einem Preis verkauft werden, der deutlich über dem Verkehrswert liegt, wenn die Immobilie außerordentlich attraktiv ist. Selbst bei Zwangsversteigerungen von Objekten in besonders gefragten Gegenden kann unter Umständen ein Preis über dem Verkehrswert erzielt werden.
Verkehrswert hängt von verschiedenen Faktoren ab
Bereits die Definition nimmt Bezug auf den Markt. Dieser wird bekannterweise von Angebot und Nachfrage bestimmt. Kurz gesagt bedeutet dies: Je nachgefragter eine Immobilie ist, umso höher ist auch der „Verkehrs“-wert. Besteht hingegen eine geringe Nachfrage wird dies den Wert drücken.
Die Nachfrage wiederum hängt von allerlei Faktoren ab, die damit auch entscheidenden Einfluss auf den Verkehrswert haben. Dazu gehört neben der Lage, dem Baujahr und der Ausstattung der Immobilie, selbstverständlich auch die Größe. Entscheidend ist zudem auch, in welchem baulichen Zustand sich das Objekt befindet. Darüber hinaus können auch die Nutzungsmöglichkeiten und Besonderheiten der Immobilie die Nachfrage und damit den Verkehrswert unter Umständen erheblich beeinflussen.
Diesen verschiedenen Faktoren kommt je nach Einzelfall eine unterschiedliche Gewichtung zu. Eine sanierungsbedürftige Immobilie in einer Lage mit einer sehr hohen Nachfrage kann so einen weitaus höheren Verkehrswert haben, als ein modernisiertes Objekt in einer weniger nachgefragten Lage.
Eine besondere Gewichtung kommt der Ertragssituation zu, wenn es sich um eine Anlageimmobilie handelt – schließlich machen hohen Mieteinnahmen eine solche besonders attraktiv. Sind hingegen nur geringe Mieteinnahmen zu erwarten, werden selbst eine hervorragende Ausstattung nicht über einen im Verhältnis geringeren Verkehrswert hinweghelfen. Auf der anderen Seite können schlecht ausgestattete, kleine Wohnungen in einer besonders gefragten Gegend sehr hohe Mieten erzielen.
Ermittlungsverfahren variiert je nach Art und Nutzung des Objekts
Wie der Verkehrswert nun aber errechnet wird, ist nicht pauschal zu beantworten. Je nach Art und Nutzung der Immobilie werden verschiedene Ermittlungsverfahren angewandt. Eine feste mathematische Formel gibt es hingegen nicht. Schließlich berücksichtigen die unterschiedlich Ermittlungsverfahren verschiedene Aspekte stärker. Unterschieden wird zwischen dem Vergleichswert- dem Ertragswert- und dem Sachwertverfahren. Für alle Verfahren gilt allerdings, dass bei der Ermittlung aktuelle Marktbedingungen zumindest berücksichtigt werden müssen.
Vergleichswertverfahren bei selbst genutzten Immobilien
Nutzen Sie die Immobilie selbst oder ist es gänzlich unbebaut, findet zur Ermittlung des Verkehrswertes das sogenannte Vergleichswertverfahren Anwendung. Es werden die Preise zugrunde gelegt, die für ähnliche Objekte in der Umgebung der nahen Vergangenheit erzielt worden sind. Damit aber auch tatsächlich ein zuverlässiges Ergebnis errechnet werden kann, muss eine ausreichende Anzahl ähnlicher Immobilien verkauft worden sein, auf die sich das Verfahren stützen kann.
Die gesammelten Preise anderer Objekte werden als Kaufpreissammlung bezeichnet und sind bei den jeweils zuständigen Gremien und Stellen der Stadt oder der jeweiligen Gemeine erhältlich.
Bei vermieteten Objekten kommt Ertragswertverfahren zur Anwendung
Das sogenannte Ertragswertverfahren kommt hingegen zur Anwendung, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wird, sondern vorwiegend der Erwirtschaftung eines Einkommens und Rendite dient.
Für das Ertragswertverfahren sind vor allem der Bodenwert und der Gebäudeertragswert die zentralen Aspekte. Der Bodenwert richtet sich nach der Bodenrichtwerttabelle, die öffentlich zugänglich ist. Die Bodenrichtwerttabelle gibt Auskunft über den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter für unbebaute Flächen in einem bestimmten Gebiet.
Der Gebäudeertragswert wird durch die Mieteinnahmen bestimmt. Allerdings geht mit hohen Mieteinnahmen nicht automatisch ein hoher Gebäudeertrag und damit ein hoher Verkehrswert einher. Der Gebäudeertragswert berücksichtigt nämlich auch die Aufwendungen, die zur Bewirtschaftung der Immobilie notwendig sind. Sind diese hoch, mindert dies auch automatisch den Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren. Sanierungen können hingegen für niedrigere Betriebskosten sorgen und den Wert positiv beeinflussen.
Auch das Risiko von Mietausfällen findet bei der Ermittlung im Rahmen des Ertragswertverfahrens Berücksichtigung. Aufgrund der unterschiedlichen Faktoren, die hier Einfluss haben, muss die Methode von einem Experten durchgeführt werden.
Sachwertverfahren berücksichtigt Bodenwert und Erstellungskosten
Das Sachwertverfahren ist nicht begrenzt auf eine bestimmte Art oder Nutzung des Objekts, sondern kann grundsätzlich unabhängig davon herangezogen werden, um den Verkehrswert zu ermitteln. Auch hier spielt der Bodenwert nach der Bodenrichtwerttabelle eine zentrale Rolle. Zusätzlich werden im Rahmen des Sachwertverfahrens auch die Erstellungskosten für ein Gebäude betrachtet. Sie werden von der Substanz der Immobilie bestimmt und ergeben sich vor allem aus dem Zustand und vom Baujahr des Objekts.
Nur Experten den „Verkehrs“-Wert verlässlich ermitteln
Eine belastbare Ermittlung des Verkehrswertes sollten Sie stets von einem Experten erhalten. Im Internet finden Sie zwar unzählige, meist kostenlose Angebote zur Ermittlung, solche verfügen aber regelmäßig nur über eine sehr bescheidene Aussagekraft. Der Grund liegt dabei auf der Hand: Geben Sie die Randdaten Ihrer Immobilie – also etwa das Baujahr, die Größe und ähnliches – online ein, kann allenfalls eine sehr grobe Spanne ermittelt werden. Viele wichtige Daten, die den Wert einer Immobilie unter Umstände massiv beeinflussen können, können dabei aber schlicht nicht berücksichtigt werden.
Wenn Sie den Verkehrswert einer Immobilie also nur aus Interesse erfahren wollen, ist eine grobe Einschätzung eventuell auch schon genug. Wenn Sie hingegen belastbare Werte brauchen, kommen Sie an einem Gutachter nicht vorbei. Vor allem, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie in einem Rechtsstreit oder gegenüber dem Finanzamt belegen müssen, ist ein erfahrener Experte für Immobilien ratsam. Für sein Gutachten Honorare zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes.
Der Gutachter benötigt in der Regel allerlei Unterlagen. Welche das im Fall Ihrer Immobilie genau sind, erfahren Sie selbstverständlich vom Gutachter selbst. Dazu gehören grundsätzlich aber zumindest eine Baubeschreibung, die Baupläne, der Grundriss, ein Grundbuchauszug, ein Lageplan eine Flurkarte und der Energieausweis.
Je nach den individuellen Gegebenheiten können verschiedene Nachweise und Unterlagen ebenfalls notwendig sein. Hinzukommen können zum Beispiel Mietverträge, Mietaufstellungen und Nachweise über die Bewirtschaftungskosten, sofern Sie die Immobilie vermieten. Bei Wohnungseigentum benötigt der Gutachter hingegen auch andere Dokumente wie die Teilungserklärung, die Wohngeldabrechnung, den Wirtschaftsplan und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Bestehen auf Ihrer Immobilie Wegerechte, Wohn- oder Nießbrauchrechte, sind auch diese für den Gutachter wichtig zu wissen, um den Wert der Immobilie genau ermitteln zu können.
