Vermieter müssen bei der Suche nach geeigneten Mietern sorgsam vorgehen. So vermeiden sie bürokratischen Aufwand und reduzieren die Gefahr, keine Mietzahlung zu erhalten oder an Mietnomaden zu geraten. Es gibt verschiedene Tools wie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, die Vermieter bei dieser Aufgabe helfen. So lässt sich die Zuverlässigkeit von Bewerbern in Bezug auf die Mietzahlungen gut einschätzen.
Immer wieder kommt es vor, dass Mieter ihrer Pflicht zur Mietzahlung nicht oder nicht vollständig nachkommen. Für die Vermieter bedeutet das einen hohen bürokratischen Aufwand und kann mit teils erheblichen Kosten verbunden sein. Deswegen sollten sie von Anfang an versuchen, ausschließlich zuverlässige Mieter zu finden, die ihre Miete immer pünktlich bezahlen. Ein wichtiges Hilfsmittel ist in diesem Zusammenhang eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Worum es sich hierbei handelt, wer sie ausstellt, was darin steht und vieles mehr erläutert dieser Artikel.
Hintergrundinformationen zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ein Dokument, das Vermieter ausstellen. Es belegt, dass die Mieter ihre Mietzahlungen immer pünktlich und vollständig geleistet haben. Neue Vermieter fordern solche Dokumente von Mietbewerbern ein, um deren Zuverlässigkeit einzuschätzen und das Risiko von Mietausfällen zu reduzieren. Neben einer Selbstauskunft und einer Schufa-Auskunft ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung heutzutage eines der wichtigsten Dokumente bei der Suche nach neuen Mietern.
Der Gesetzgeber schreibt nicht vor, was in einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung stehen muss. In der Praxis haben sich allerdings einige Informationen als hilfreich erwiesen. Hierzu gehören Angaben zum bisherigen Vermieter und dessen Hausverwaltung sowie zum Mieter selbst. Besonders wichtig sind der Name, die Adresse und eventuelle Kontaktdaten. Außerdem sollte angegeben werden, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat und gegebenenfalls, warum es gekündigt wurde.
Ebenfalls relevant ist, dass in der Bescheinigung festgehalten ist, dass die Miete immer pünktlich und vollständig bezahlt wurde und keine Mietschulden vorhanden sind. Falls Mietschulden vorliegen, sollte ausdrücklich gesagt werden, wie hoch diese sind und welche Zahlungsmodalitäten Mieter und Vermieter vereinbart haben. Abgeschlossen wird das Dokument mit dem Ort dem Datum und der Unterschrift des Vermieters beziehungsweise Hausverwalters.
Hinweis: In einigen Fällen erstellen Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung selbst, in anderen unterschreiben sie lediglich ein Dokument, das die Mieter angefertigt beziehungsweise ausgefüllt haben. Bevor sie dieses unterschreiben, sollten sie die Angaben unbedingt prüfen und sicherstellen, dass sie korrekt sind.
Müssen Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist eine Serviceleistung von Vermietern für ihre (ehemaligen) Mieter. Sie sind somit nicht dazu verpflichtet, sie auszustellen. Ebenso besteht keine Pflicht, den Mietern mitzuteilen, warum sie keine Bescheinigung ausstellen. Häufig ist das aber der Fall, wenn es bei den Mietzahlungen während des Mietverhältnisses Schwierigkeiten gab, weil die Miete nicht fristgerecht gezahlt wurde oder es Schwierigkeiten mit den Betriebskosten gab.
Lag ein gutes Mietverhältnis vor, spricht allerdings nichts dagegen, eine solche Bescheinigung auszufüllen. So kann man den ehemaligen Mietern dabei helfen, schnell eine neue Wohnung zu finden. Wenn es hingegen Schwierigkeiten gab, sollte das Dokument erst dann ausgestellt beziehungsweise unterschrieben werden, wenn sämtliche Mietschulden und Betriebskostennachzahlungen bezahlt wurden. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn eine Individualregelung für die Bezahlung getroffen wurde.
Zu beachten ist, dass Vermieter laut § 368 BGB dazu verpflichtet sind, eine Quittung über die geleisteten Mietzahlungen auszustellen. Diese sind nicht ganz so aussagekräftig wie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, können bei der Wohnungssuche jedoch helfen. Da die Suche nach den Quittungen jedoch häufig aufwendiger ist als die Erstellung einer Bescheinigung, entscheiden sich viele Vermieter dafür, die von den Mietern gewünschten Dokumente zu erstellen.
Gelegentlich verlangen neue Vermieter von ihren Interessenten nicht ausdrücklich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Dann genügt es, wenn Mieter ihre Kontoauszüge einreichen, um hierdurch nachzuweisen, dass sie ihre Miete immer vollständig und pünktlich bezahlt haben. Das erspart den bisherigen Vermietern eine Menge Arbeit und es kann nicht dazu kommen, dass sich Fehler in das Dokument einschleichen.
Kosten und Adressat der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
In der Regel wird eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kostenlos ausgestellt. Grundsätzlich haben Vermieter allerdings das Recht, sich den hiermit verbundenen Aufwand vergüten zu lassen. Es gibt keine festgeschriebene Größenordnung, wie hoch der Betrag sein darf. In der Praxis sind jedoch 50 € Aufwandsentschädigung durchaus üblich. Es empfiehlt sich, entsprechende Regelungen bereits im Mietvertrag festzuhalten, damit es beim Auszug nicht zu Meinungsverschiedenheiten kommt.
Der Adressat der Bescheinigung ist üblicherweise der Mieter, der die Anfrage stellt. Es ist allerdings möglich, dass eine Wohnung nicht an eine einzelne Person vermietet wurde, sondern an eine WG. Dann erhält der Hauptmieter das Dokument. Die Untermieter müssen sich dann an diesen wenden, um die Bescheinigung zu erhalten. Sind hingegen alle Mieter Hauptmieter, müssen die Vermieter sämtlichen Mietern ein eigenes Dokument zur Verfügung stellen.
Folgen bei Falschangaben
Es ist wichtig, dass eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung immer korrekt ausgefüllt wird. Das gilt auch dann, wenn die Informationen dazu führen, dass die Mieter eine neue Wohnung nicht bekommen. Werden in der Bescheinigung Falschangaben gemacht, auf die sich ein neuer Vermieter verlässt und die zu finanziellen Schäden führen, können sich hieraus Schadenersatzansprüche ergeben. Die Grundlage hierfür ist § 826 BGB, der sich mit einer sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung beschäftigt.
Ebenso ist es möglich, dass Mieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erhalten oder diese zu ihrem Nachteil ausfällt. Dann kommt es leider immer wieder vor, dass Sie ein Dokument in ihrem Sinne fälschen, um den Zuschlag für eine Wohnung zu erhalten. Wenn neue Vermieter dies mitbekommen, stellt das einen Grund für eine fristlose Kündigung dar, wie der BGH 2014 unter Az: VIII ZR 107/13 geurteilt hat.
Auswirkungen auf den Vermieter
Wird eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung falsch oder unvollständig ausgefüllt, können sich im schlimmsten Fall hieraus Schadenersatzansprüche ergeben. Um diese Gefahr zu meiden, stellen Vermieter ein solches Dokument gelegentlich nicht aus. Wer aus Kulanz eine Bescheinigung bereitstellen möchte, sollte diese unbedingt sorgfältig anfertigen oder ein vorgefertigtes Dokument der Mieter exakt prüfen.
Zudem müssen Vermieter die Regelungen der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) bei einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung berücksichtigen. Diese darf beispielsweise erst verlangt werden, wenn Interessenten ein konkretes Interesse an einer Wohnung zeigen. Schon vorher eine Bescheinigung zu verlangen, ist nicht rechtens. Allerdings ist es legitim, wenn die Mietinteressenten die Bescheinigung freiwillig früher zur Verfügung stellen.
Hinweis: Wenn sich Vermieter gegen Interessenten entscheiden, müssen sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, die sie von diesen erhalten haben, zurückschicken oder vernichten.
Die Aussagekraft der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt immer nur den aktuellen Ist-Zustand wieder und hat keine rechtliche Aussagekraft. Vermieter erfahren lediglich, dass Interessenten bei ihrem letzten Mietverhältnis immer pünktlich die Miete gezahlt haben. Wie das bei früheren Mietverhältnissen ausgesehen hat, lässt sich aus einer solchen Bescheinigung nicht ablesen. 100% Sicherheit auf zuverlässige Mietzahlungen gibt es bei der Auswahl neuer Mieter leider nicht.
Hinzu kommt, dass sich ein solches Dokument häufig nur auf die Kaltmiete bezieht, jedoch keine Informationen zu den Betriebskosten enthält. Deswegen ist es wichtig, sich nicht allein auf eine solche Bescheinigung zu verlassen, sondern auch weitere Informationen wie eine Selbstauskunft und eine Schufa-Auskunft einzuholen.
Fazit: ein wichtiges Instrument bei der Suche nach Mietern
Wenn Vermieter auf der Suche nach geeigneten Mietern sind, ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eine große Hilfe und ein wichtiger Bestandteil der Selbstauskunft vor der Vermietung. Sie zeigt an, wie pünktlich und zuverlässig die Interessenten in ihrem bisherigen Mietverhältnis ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind. Trotzdem sollten Vermieter sich nicht allein auf ein solches Dokument verlassen, sondern auch weitere Informationen nutzen. Bei der Ausstellung sollten sich Vermieter bewusst sein, welche Folgen sich aus Falschangaben ergeben und dass sie keine Pflicht haben, eine entsprechende Bescheinigung auszustellen. Wenn sie ihre bisherigen Mieter allerdings bei der Suche nach einer neuen Wohnung unterstützen wollen, ist eine solche Bescheinigung eine gute Hilfe.
Foto Freepik
