Umwandlungsprozesse sind in allen Regionen und zu allen Zeiten ganz normal. Häufig bringen sie sogar positive Entwicklungen mit sich. Entscheidend ist, dass Veränderungen nicht auf Kosten der Tradition oder bestimmter Bevölkerungsgruppen gehen. Um das sicherzustellen, gibt es den Milieuschutz in Deutschland. Dieser kümmert sich um Bereiche wie die Bausubstanz, die Arten von Mietwohnungen und die soziale Struktur. So soll für ein möglichst angenehmes Miteinander aller Bevölkerungsgruppen gesorgt werden.
Der Milieuschutz in Deutschland wird überall dort nötig, wo zu schnelle oder intensive Umwandlungsprozesse die Natur einer Region oder die Bezahlbarkeit von Wohnraum gefährden. Der Gesetzgeber nimmt hierdurch Einfluss auf die Wohnsituation einer bestimmten Gemeinde und hat die Möglichkeit, diese im eigenen Sinn mitzugestalten. Neben der Mietpreisbremse und dem Mietendeckel (nur in Berlin) stellen ausgewiesene Milieuschutzgebiete die beiden schärfsten Schwerter der Politik dar, die Mietpreisentwicklung zu bremsen und den Markt zu regulieren. Dieser Artikel erläutert, was es mit dem Milieuschutz auf sich hat, welche Ziele er verfolgt, wo er zum Einsatz kommt und worauf Mieter und Vermieter achten müssen.
Hintergrundfakten zum Milieuschutz in Deutschland
Der Milieuschutz in Deutschland ist eine Maßnahme des Gesetzgebers, um Einfluss auf die Entwicklung bestimmter Regionen und Lebensräume zu nehmen. Häufig spielt er vor allem in Ballungszentren eine große Rolle. Die entsprechenden Regelungen machen es unter anderem bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen oder bei Sanierungs- und Neubauprojekten nötig, bestimmte Genehmigungen einzuholen.
Der Milieuschutz wird auch als Erhaltungsschutz bezeichnet und dient unter anderem dazu, das Aussehen, die Atmosphäre und die Preisstruktur einer bestimmten Region zu erhalten. Dies fußt üblicherweise auf dem Baugesetzbuch (BauGB) und hierbei speziell auf § 172 BauGB. Dieser schreibt vor, dass eine Gemeinde bestimmte rechtliche Vorgaben machen darf, um beispielsweise die städtebauliche Gestalt einer Region oder die Zusammensetzung ihrer Wohnbevölkerung zu erhalten. Somit besteht eine Pflicht, beim Rückbau, bei Modernisierungen, bei Instandsetzungen oder beim Neubau Vorschriften zu beachten und Genehmigungen einzuholen. Auf der anderen Seite sind in § 174 BauGB Ausnahmen geregelt, bei denen die Vorschriften des Milieuschutzes nicht oder nur eingeschränkt greifen.
Diese Ziele verfolgt der Milieuschutz
Der Milieuschutz in Deutschland verfolgt vorrangig zwei Ziele: den Erhalt der Eigenart und des Erscheinungsbildes einer Region sowie den Schutz ihrer sozialen Durchmischung. Häufig gehen mit Umwandlungsprozessen in Kiezen oder Bezirken Preissteigerungen einher. Dies führt dann dazu, dass sich bestimmte Bevölkerungsgruppen das Wohnen in diesen Gebieten nicht mehr leisten können. Um hier für eine gute Durchmischung zu sorgen und zu verhindern, dass ausschließlich reiche Menschen in einem Gebiet ansässig sind, ist es laut Milieuschutz in Deutschland möglich, bestimmte Regionen auszuweisen, in denen spezielle Anforderungen bei baulichen Projekten erfüllt werden müssen.
Auf der anderen Seite geht es darum, Tradition und bestehende Gebäude zu erhalten. Das Ziel hierbei besteht darin, Modernisierungen in Städten und Gemeinden zu ermöglichen, ohne dass deren ganz eigener Flair verloren geht. Hierbei ist der Denkmalschutz besonders wichtig. Dieser besagt einerseits, dass bestimmte Gebäude nicht oder nur in Teilen modernisiert, saniert oder abgerissen werden dürfen. Außerdem kann im Rahmen des Milieuschutzes vorgeschrieben sein, dass sich Neubauten in das bestehende Ambiente einfügen müssen. Sie wirken dann nicht wie ein Fremdkörper, sondern werten das bestehende Stadtbild durch moderne Facetten auf.
Hinweis: Neben solchen allgemeinen Zielen gibt es häufig individuelle Ziele, die die Städte und Gemeinden mit dem Milieuschutz verfolgen. Diese werden in der Regel in einer Milieuschutzsatzung festgeschrieben und sind somit transparent und jederzeit einsehbar.
Einfluss auf die soziale Struktur einer Region
Zu beachten ist, dass der Milieuschutz in Deutschland nicht nur bautechnische Relevanz hat, sondern auch Einfluss auf die soziale Struktur und die Bevölkerungszusammensetzung einer Region nimmt. Das zeigt sich beispielsweise daran, dass eine vorhandene Infrastruktur mit Einkaufszentren, Arztpraxen, Kindergärten und Grünanlagen im Rahmen des Milieuschutzes erhalten bleibt. So wird dafür gesorgt, dass Mieter möglichst nicht aus ihrem Wohnumfeld gedrängt werden, wenn sich das Aussehen und die Preisstruktur einer Region verändern.
Hinweis: Trotz dieser anvisierten Schutzfunktion ist der Milieuschutz ein allgemeines Werkzeug, das niemals auf einzelne Mieter allein bezogen wird.
In diesem Zusammenhang führt der Milieuschutz häufig dazu, dass die Städte und Gemeinden Einfluss auf die Wohnsituation vor Ort nehmen. Das bedeutet unter anderem, dass eine Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen erschwert wird oder dass strenge Vorgaben erfüllt sein müssen, damit Eigentümer Eigenbedarf anmelden oder eine Mieterhöhung vornehmen können.
Das sollten Mieter und Vermieter zum Milieuschutz in Deutschland wissen
Vermieter, deren Eigentum in einem Milieuschutzgebiet liegt, sollten sich ausgiebig mit den geltenden Bestimmungen beschäftigen. So kann es sein, dass es konkrete Regelungen gibt, die beispielsweise den Abriss und Rückbau sowie die Änderung oder Nutzung der Wohnungen betreffen. Hierzu zählen etwa Modernisierungen der Sanitär- und Heizungsanlagen oder das Verlegen neuer Fußböden. Ebenso kann es nur eingeschränkt oder gar nicht möglich sein, den Grundriss einer Immobilie zu verändern und beispielsweise verschiedene Wohnungen zusammenzulegen.
Hierbei ist zu beachten, dass es keine allgemeinen Regelungen zum Milieuschutz gibt, sondern dass diese individuell von den einzelnen Gemeinden getroffen werden. Somit kann es passieren, dass in einem bestimmten Milieuschutzgebiet Dinge erlaubt sind, die in einem anderen nicht zulässig sind.
Mieter sollten sich demgegenüber klarmachen, dass ein Milieuschutz kein Freifahrtschein ist. So ist es auch in speziell ausgewiesenen Gebieten möglich, eine Mieterhöhung vorzunehmen, solange diese den rechtlichen Vorgaben entspricht. Daher kann eine Mieterhöhung neben dem üblichen Turnus auch bei regulären Instandsetzungen und Modernisierungen anfallen. Ebenso ist es für Vermieter grundsätzlich möglich, wegen Eigenbedarf zu kündigen, solange hierbei die Vorgaben der Erhaltungsschutzsatzung eingehalten werden.
Rechtlich immer auf der sicheren Seite
Es ist wichtig, dass sich Vermieter genau mit dem Milieuschutz in Deutschland auseinandersetzen, um rechtlich immer auf der sicheren Seite zu sein. Verstöße gegen die geltenden Bestimmungen werden nämlich als Ordnungswidrigkeit eingestuft. Entsprechend fällt dann ein Bußgeld an. Die Höhe basiert auf § 213 BauGB, je nach Art des Verstoßes können jedoch 30.000 bis 50.000 € anfallen. Es ist deswegen ratsam, sich mit den Bestimmungen des Milieuschutzes genau zu beschäftigen und sich gegebenenfalls professionellen Rat an die Seite zu holen.
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