Selbstverwaltung der WEG – immer der richtige Weg?

Im Rahmen einer WEG fallen vielfältige Aufgaben und Herausforderungen an, die nur gemeinschaftlich sinnvoll gelöst werden können. Deswegen ist eine Hausverwaltung ausgesprochen wichtig. Eigentümergemeinschaften haben hierbei die Wahl, ob sie eine externe Hausverwaltung beauftragen oder sich für die Selbstverwaltung der WEG entscheiden. Mit beiden Strategien gehen verschiedene Vor- und Nachteile einher.

Eine WEG sieht sich in ihrem Alltag mit zahlreichen Aufgaben konfrontiert. Es wäre wenig sinnvoll, wenn hierfür jedes Mal sämtliche Eigentümer zusammenkommen und einen Beschluss fassen müssten. Stattdessen kümmert sich eine Hausverwaltung um die Erledigung all dieser Anliegen. Die Eigentümer müssen sich allerdings entscheiden, ob sie die Verwaltung auslagern oder die Möglichkeit zur Selbstverwaltung der WEG nutzen. Dieser Beitrag stellt die verschiedenen Vor- und Nachteile vor, die mit einer Selbstverwaltung beziehungsweise einer externen Hausverwaltung einhergehen.

Was versteht man unter einer Selbstverwaltung der WEG?

Grundsätzlich, gemäß § 18 und § 19 WEG, ist eine WEG-Verwaltung vorgeschrieben. Bei Einstimmigkeit unter den Eigentümern kann sie von der zertifizierten Verwaltung abweichen. Somit entsteht eine Selbstverwaltung der WEG, das heißt, einer der Eigentümer kümmert sich um die Anliegen der Gemeinschaft. Er ist grundsätzlich mit allen Rechten und Pflichten eines Hausverwalters ausgestattet, erhält statt eines Lohns jedoch nur eine Aufwandsentschädigung. Hierdurch lohnt sich dieses Vorgehen für die Eigentümer finanziell meist stark. Es ist wichtig, dass sich der jeweilige Eigentümer gut mit juristischen, wirtschaftlichen und technischen Aspekten auskennt, um seiner Aufgabe sachgerecht nachkommen zu können.

Hinweis: Die Selbstverwaltung der WEG stellt aktuell noch eine Ausnahme dar und wird von lediglich 10% aller Eigentümergemeinschaften genutzt.

Der Gegenpol zu einer Selbstverwaltung ist eine externe Hausverwaltung. Für dieses Modell entscheiden sich aktuell 90% aller Eigentümergemeinschaften. Hierbei kümmert sich ein Dienstleister von außen um alle Anliegen. Dieser bringt eine hohe Fachexpertise mit und kennt sich mit den unterschiedlichen Themen und Anforderungen aus, die bei einer Hausverwaltung relevant sind. Somit erledigt er bestimmte Aufgaben deutlich schneller und effizienter als die, die Eigentümer könnten, die größtenteils juristische und technische Laien sind.

Diese Vorteile bietet es, wenn sich eine WEG selbst verwaltet

Wenn sich eine Eigentümergemeinschaft für die Selbstverwaltung der WEG entscheidet, gehen damit zahlreiche Vorteile einher. Unter anderem hat der Verwalter, weil er selber ein Eigentümer in der Wohnanlage ist, ein Interesse daran, dass sämtliche Aufgaben korrekt, pünktlich und professionell erledigt werden. Er wird sich somit besonders engagieren, damit alles reibungslos funktioniert. Hiervon profitiert das Gemeinschaftseigentum, für das er zuständig ist.

Ein weiterer großer Vorteil ist die erhebliche Kostenersparnis für die Eigentümergemeinschaft. Eine externe Hausverwaltung kostet häufig mehrere tausend Euro pro Jahr, wohingegen der interne Verwalter lediglich eine Aufwandsentschädigung erhält. Kosten für Porto und andere Dinge werden mithilfe eines Verteilerschlüssels auf alle Eigentümer umgelegt.

Ebenfalls eine große Stärke ist, dass die Eigentümergemeinschaft den internen Verwalter kennt. Somit besteht keine Gefahr, an eine unseriöse Hausverwaltung zu geraten oder sich mit einem Verwalter auseinandersetzen zu müssen, der seinen Aufgaben nicht oder nur unzureichend nachkommt. Außerdem sind die Kontaktmöglichkeiten zu einem internen Verwalter häufig besonders vielfältig und leicht nutzbar, da er oft in der WEG oder unweit der Wohnanlage lebt. Sollte es zu Problemen kommen, können diese somit schnell kommuniziert und geeignete Lösungen gefunden werden.

Nachteile einer Selbstverwaltung der WEG

Zu den Nachteilen einer Selbstverwaltung der WEG gehört vor allem, dass diese mit einem erheblichen Mehraufwand für den internen Verwalter verbunden ist. Dieser muss die notwendige Zeit und Bereitschaft mitbringen, die zusätzlichen Aufgaben sorgfältig und im Sinne aller Eigentümer zu erledigen.

Zudem ist er für die Handlungen, die er im Rahmen der Hausverwaltung vollzieht, haftbar, was ein teils erhebliches Risiko darstellt. Es empfiehlt sich daher dringend, als interner Hausverwalter eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abzuschließen.

Ein weiteres Problem besteht darin, dass Eigentümer häufig nicht in juristischen, wirtschaftlichen und technischen Belangen ausgebildet sind. Ihnen fehlt somit das notwendige Fachwissen, um bestimmte Aufgaben zu erledigen. Er ist daher auf die Hilfe externer Dienstleister angewiesen, was wiederum Kosten verursacht, oder er erledigt die Dinge selbst, was das Risiko von Fehlern birgt.

Interne Hausverwalter haben üblicherweise kein Servicenetzwerk, auf das sie zurückgreifen können. Sie müssen somit erst nach geeigneten Handwerkern und Fachfirmen für bestimmte Tätigkeiten suchen. Es dauert dann häufig recht lange, diese zu finden, Verträge abzuschließen oder Termine zu vereinbaren. Das verzögert die Beseitigung von Problemen innerhalb der WEG.

Vorteile einer externen Hausverwaltung

Wenn sich die Eigentümer keine Selbstverwaltung der WEG zutrauen oder sich den Mehraufwand sparen möchten, entscheiden sie sich für eine externe Hausverwaltung. Diese bringt den Vorteil mit sich, dass sie eine große Expertise besitzt und sich in allen Belangen einer Eigentümergemeinschaft hervorragend auskennt. Sie löst somit juristische Probleme ebenso effizient wie technische Schwierigkeiten.

Eine weitere Stärke einer externen Hausverwaltung ist ihr großes Servicenetzwerk. Sie kennt häufig viele Handwerker und Fachfirmen, da sie je nach Größe viele Dutzend, 100 oder 1000 Eigentümergemeinschaften betreut. Somit fällt es ihr leicht, geeignete Fachleute bei Problemen zu finden und einen kurzfristigen Termin zu vereinbaren.

Nicht zuletzt sollte die Eigentümergemeinschaft den Vorteil der Neutralität nicht unterschätzen. Da der Hausverwalter von außen kommt, fällt es ihm deutlich leichter, bestehende Probleme innerhalb der WEG anzusprechen und darauf hinzuarbeiten, dass diese beseitigt werden. Andersherum ist es für die Eigentümergemeinschaft deutlich leichter, einen Verwalter auszutauschen, falls sie mit diesem unzufrieden ist, wenn er von außen kommt und nicht selbst Teil der Gemeinschaft ist.

Darum kann eine externe Hausverwaltung ungünstig sein

Der größte und wohl einzige Nachteil bei einer Zusammenarbeit mit einer externen Hausverwaltung sind die Kosten. Das gilt insbesondere für kleine Eigentümergemeinschaften, da mit der Anzahl der Einheiten die Kosten pro Wohneinheit sinken. Hinzu kommt, dass ein externer Hausverwalter viele Aufgaben außerhalb der WEG erledigt. Das reduziert die Transparenz und sorgt dafür, dass die Eigentümer nur indirekt mitbekommen, was innerhalb der Gemeinschaft geschieht.

Des Weiteren besteht bei externen Dienstleistern immer die Gefahr, an eine unzuverlässige Hausverwaltung zu geraten. In der Branche besteht aktuell ein großer Fachkräftemangel, weswegen viele Verwaltungen mit Quereinsteigern arbeiten. Somit ist das Risiko nicht klein, an Hausverwalter zu kommen, die mit ihrer Aufgabe überfordert sind oder nicht die nötigen Fachkenntnisse besitzen, um die an sie gestellten Forderungen zu erfüllen.

Umso wichtiger ist es, Vergleiche anzustellen und genau hinzuschauen, mit wem man eine Zusammenarbeit anstrebt. Die eigentliche Suche nach einer guten Verwaltung ist komplex, lohnt sich aber. Allein alle juristischen Gemeingelagen zum Immobilien oder WEG-Recht zu überblicken und die Immobilie auch finanziell positiv in die Zukunft zu begleiten, ist eine enorm aufwendige Arbeit, die in professionelle Hände gehört.

Es kann aber passieren, dass eine externe Hausverwaltung eine WEG ablehnt, weil der Arbeitsaufwand für sie zu groß wäre oder weil diese im Ruf steht, besonders schwierig zu sein. Ebenso kann es passieren, dass eine Hausverwaltung die Tätigkeit zunächst aufnimmt, aufgrund des Fachkräftemangels und der steigenden Preise jedoch Einsparungen vornehmen muss. Somit besteht immer die Gefahr, dass eine Hausverwaltung den Vertrag kündigt und die WEG mit der Suche nach einem geeigneten Verwalter von vorne beginnen muss.

Fazit: Die Vor- und Nachteile genau abwägen

Eine Eigentümergemeinschaft muss individuell für sich abwägen, ob für sie eine Selbstverwaltung der WEG infrage kommt oder ob eine externe Hausverwaltung die bessere Lösung wäre. Hierbei müssen vielfältige Faktoren berücksichtigt werden, die Anzahl der Wohneinheiten ist jedoch besonders entscheidend. Bei kleineren Gemeinschaften ist der Verwaltungsaufwand für einen internen Hausverwalter nicht so groß; für eine externe Hausverwaltung sind die Kosten unter Umständen zu hoch. Als Fazit kann man resümieren: Wer sich intensiv in die Materie einarbeitet, juristisch wie finanziell, kann unter Umständen eine kleine WEG selbst verwalten. Ein guter Rechtsanwalt und Steuerberater im Bekanntenkreis ist dann sehr hilfreich.

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