Mietrechtliche Stolperfallen bei Kurzzeitvermietung mit Airbnb & Co.

Die Kurzzeitvermietung von Wohnraum über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder andere Kurzzeitvermietungsportale boomt. Besonders in attraktiven Großstädten, Ferienregionen oder beliebten Uni-Städten locken hohe Mieteinnahmen, die nicht selten deutlich über einer normalen Monatsmiete liegen können. Allerdings ist diese Art der Vermietung nicht unproblematisch: Vermieter, Eigentümer und auch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) müssen eine ganze Reihe rechtlicher Vorgaben beachten, um keine Abmahnungen, Bußgelder oder sogar gerichtliche Auseinandersetzungen zu riskieren.

In diesem Artikel beleuchten wir die wichtigsten mietrechtlichen Stolperfallen bei Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb & Co. und geben praktische Tipps für Vermieter und Eigentümer. Dabei geht es nicht nur um gesetzliche Rahmenbedingungen, sondern auch um kommunale Vorschriften, das WEG-Recht und Fragen rund um die zulässige Nutzung von Wohnraum. Wer sich mit diesen Themen auseinandersetzt, kann mögliche Konflikte frühzeitig entschärfen und die Chancen einer Kurzzeitvermietung effizient nutzen.

Warum Kurzzeitvermietung so attraktiv ist

Für viele Immobilienbesitzer bietet die Kurzzeitvermietung eine interessante Einnahmequelle. Wer in einer begehrten Lage wohnt oder über eine frei stehende Wohnung verfügt, kann bei entsprechender Auslastung oft ein Vielfaches der ortsüblichen Miete erzielen. Viele Urlauber und Geschäftsreisende schätzen den individuellen Charme einer privaten Unterkunft, die oft günstiger oder authentischer ist als ein Hotel. Zudem sind Kurzzeitmieter in der Regel unkompliziert: Sie bleiben nur einige Tage oder Wochen, wodurch die Vermieter mehr Flexibilität in der Nutzung der Räume haben.

Gleichzeitig steigen mit dem Trend zur Kurzzeitvermietung aber auch die Begehrlichkeiten von Städten und Gemeinden. Da der Wohnraum in vielen Ballungsräumen knapp ist, wollen Kommunen verhindern, dass dauerhaft leerstehende Wohnungen nur noch an Touristen vermietet werden. Hier kommen oft sogenannte Zweckentfremdungsverbotssatzungen ins Spiel. Diese zielen darauf ab, Wohnraum für die ansässige Bevölkerung zu erhalten und nicht durch rein gewerbliche oder touristische Nutzung zu blockieren.

Zweckentfremdungsverbot und lokale Vorschriften

In zahlreichen deutschen Großstädten und touristischen Regionen gelten mittlerweile strenge Regelungen, um den Boom der Kurzzeitvermietungen einzudämmen. Viele Kommunen haben Zweckentfremdungsverbotssatzungen erlassen. Dahinter steckt das Prinzip, dass Wohnungsmangel bekämpft und ständiger Wohnraum nicht als reine Ferienunterkunft zweckentfremdet werden soll. Typische Bestimmungen in diesen Satzungen sind:

• Genehmigungspflicht: Wer seine Wohnung für mehr als eine bestimmte Anzahl an Tagen pro Jahr an Touristen vermieten möchte, benötigt eine Genehmigung der Stadt.
• Registrierung bei der Behörde: Einige Städte schreiben vor, dass sich Vermieter registrieren lassen und eine Registrierungsnummer in ihrem Inserat angeben müssen.
• Maximale Vermietungszeiträume: In manchen Kommunen sind nur Kurzzeitvermietungen von wenigen Wochen pro Jahr erlaubt. Darüber hinaus wird eine Genehmigung oder eine Umwidmung in Gewerberaum nötig.
• Bußgelder: Bei Verstößen drohen empfindliche Geldstrafen, die bis zu mehreren Zehntausend Euro reichen können.

Vermieter sollten sich daher frühzeitig informieren, ob in ihrer Stadt oder Gemeinde solche Einschränkungen gelten und welche Genehmigungen erforderlich sind. Es reicht in der Regel nicht aus, nur auf die Plattform zu gehen und die Wohnung einzustellen. Wer gegen lokale Vorschriften verstößt, muss im schlimmsten Fall nicht nur Strafen zahlen, sondern eventuell sogar den Betrieb einstellen und bereits vereinnahmte Einnahmen zurückerstatten.

Neben den kommunalen Vorschriften spielt auch das allgemeine Mietrecht eine Rolle. Wichtig ist dabei, dass Vermieter klar zwischen kurzzeitiger Vermietung (z. B. ein bis vier Wochen) und einer längeren Nutzung (z. B. mehrere Monate) unterscheiden. Bei längeren Zeiträumen kann bereits ein reguläres Mietverhältnis vorliegen, was umfangreiche Kündigungs- und Schutzregelungen für den Mieter nach sich zieht.

Vereinbarungen mit dem Hauptmieter

Eine häufige Konstellation sieht so aus, dass der Hauptmieter einer Wohnung diese eigenmächtig über Airbnb oder ähnliche Plattformen anbietet. Auch hier lauern rechtliche Fallstricke, denn ohne Zustimmung des Vermieters ist eine Untervermietung in vielen Fällen unzulässig. Wenn also Sie als Vermieter feststellen, dass Ihr Mieter seine Wohnung oder einzelne Zimmer an Touristen vermietet, sollten Sie prüfen, ob dies im Mietvertrag oder durch eine Untervermietungserlaubnis gedeckt ist.

Die Rechtsprechung erkennt zwar an, dass ein Mieter bei berechtigtem Interesse eine Teiluntervermietung verlangen kann. Dies bezieht sich jedoch in der Regel auf längerfristige Untervermietungen – beispielsweise an Studierende oder Berufspendler. Die rein touristische Überlassung an ständig wechselnde Gäste übersteigt in vielen Fällen das Maß dessen, was als „berechtigtes Interesse“ gelten könnte. Wenn Sie als Vermieter solche Kurzzeitvermietungen nicht wünschen, sollten Sie dies im Mietvertrag klar regeln und Verstöße sanktionieren können.

Kommt es trotz Verbot zu einer unerlaubten Untervermietung, haben Vermieter das Recht, den Mieter abzumahnen und – falls keine Einigung erfolgt – möglicherweise das Mietverhältnis zu kündigen. Dies muss jedoch gut begründet sein, um bei einem Rechtsstreit vor Gericht Bestand zu haben. Vermieter sollten daher ihre Mietverträge präzise formulieren und bei einer Verdachtslage Beweise sammeln (z. B. Inserat auf Kurzzeit-Plattformen).

WEG-Recht: Kurzzeitvermietung und Gemeinschaftseigentum

Wer Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist und seine Eigentumswohnung über Airbnb vermieten möchte, sollte einen Blick in die Gemeinschaftsordnung und eventuell vorhandene Beschlüsse werfen. Häufig findet sich dort eine Regelung darüber, wie die Einheit genutzt werden darf. Grundsätzlich ist die Kurzzeitvermietung an Gäste zwar nicht generell verboten, sie kann jedoch durch entsprechende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt werden.

So kann zum Beispiel geregelt sein, dass die Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken und nicht zu gewerblichen Zwecken genutzt werden dürfen. Die Rechtsprechung ist sich hierbei aber uneins, ob eine Kurzzeitvermietung an Touristen bereits als gewerbliche Nutzung einzustufen ist. Oft kommt es auf den Umfang der Vermietung an: Wer seine Wohnung nur gelegentlich an Freunde oder Bekannte vermietet, wird selten Probleme bekommen. Wer jedoch regelmäßige Gäste über Plattformen anlockt, könnte vor Gericht Schwierigkeiten haben.

Ferner kann die Kurzzeitvermietung das gemeinschaftliche Eigentum belasten, etwa durch häufige Nutzung des Treppenhauses oder der Aufzüge durch ständig wechselnde Mieter. Lärm, Müllprobleme oder Sicherheitsbedenken (fremde Personen haben Zutritt zum Gebäude) sind weitere Konfliktfelder. Wenn andere Eigentümer sich dadurch gestört fühlen und der Gemeinschaftsordnung entnehmen können, dass solche „Beherbergungen“ nicht erwünscht sind, droht eine Auseinandersetzung in der Eigentümerversammlung oder sogar vor Gericht.

Für WEGs in Selbstverwaltung ist dies besonders sensibel. Die Eigentümer sollten klare Regeln beschließen, falls Kurzzeitvermietungen zulässig sind – etwa zu Melderechten, Sicherheitsauflagen oder dem Umgang mit Schlüsselübergaben. Auf diese Weise lassen sich Streitigkeiten vermeiden und die Interessen aller Parteien berücksichtigen.

Steuerliche Aspekte und Gewerbeanmeldung

Ein weiterer Punkt, den viele bei der Kurzzeitvermietung über Airbnb & Co. vergessen, sind steuerliche Fragen. Grundsätzlich sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Wer nur gelegentlich ein Zimmer vermietet, bewegt sich oftmals noch in einer Bagatellgrenze, doch bei regelmäßiger und intensiver Vermietung kann eine steuerpflichtige Einkunftsart vorliegen, die womöglich eine gewerbliche Einstufung nach sich zieht.

Ob eine Tätigkeit als gewerblich gilt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter:

• Anzahl der vermieteten Wohnungen oder Zimmer
• Umfang der zusätzlichen Leistungen (z. B. regelmäßiger Wechsel von Bettwäsche, Mahlzeiten, Reinigungsservice)
• Dauer der Vermietungen
• Häufigkeit der Gästewechsel

Je mehr die Unterkunft einem Hotelbetrieb ähnelt, desto wahrscheinlicher ist eine gewerbliche Einstufung. Dies hätte Konsequenzen wie das Ausstellen von Rechnungen mit Umsatzsteuer, eine eventuelle Gewerbeanmeldung und die Führung einer Buchhaltung nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung. Auch Gewerbesteuer könnte anfallen, sofern bestimmte Freibeträge überschritten werden.

Zusätzlich fordern manche Städte eine Kurtaxe oder eine Bettsteuer (Übernachtungssteuer), die ab einer bestimmten Anzahl an Übernachtungen pro Jahr erhoben wird. Vermieter sind in diesem Fall verpflichtet, die Steuer einzusammeln und abzuführen. Wer das versäumt, riskiert Nachzahlungen und Strafgelder. Daher ist es sinnvoll, sich frühzeitig bei der örtlichen Steuerbehörde oder dem Finanzamt zu informieren, wie die Kurzzeitvermietung korrekt abzuwickeln ist.

Haftung und Versicherungsschutz

Nicht zu unterschätzen ist das Haftungsrisiko bei Kurzzeitvermietungen. Kommt es zu Schäden am Gebäude, im Treppenhaus oder in der Wohnung, stellt sich die Frage, wer dafür aufkommen muss. Eine normale Hausrat- oder Haftpflichtversicherung deckt möglicherweise keine Schäden ab, die durch touristische Vermietungen entstehen. Gleiches gilt für gewerbliche Versicherungen, die nicht für den normalen Vermietungsbereich vorgesehen sind.

Bei Airbnb & Co. gibt es zwar in manchen Fällen eine Host-Garantie oder eine spezielle Versicherung, jedoch deckt diese nicht immer alle Fälle ab. Wer mit häufigen Mieterwechseln arbeitet, sollte daher prüfen, ob eine gewerbliche Vermieterhaftpflicht oder eine erweiterte Gebäudeversicherung notwendig ist. Ansonsten kann es bei Sachbeschädigungen oder Personenschäden schnell teuer werden.

Darüber hinaus können Mieter in einer Mehrfamilienhaus-Situation oder WEG verlangen, dass der Vermieter für erhöhte Sicherheitsrisiken haftet, wenn ständig fremde Personen ein- und ausgehen. Ein Beispiel sind gestohlene Gegenstände aus dem Kellerabteil oder Vandalismusschäden im Treppenhaus. Vermieter müssen dann nachweisen, dass sie ihrer Sorgfaltspflicht nachgekommen sind – etwa durch klare Regeln für die Schlüsselverteilung oder das Abschließen gemeinschaftlicher Bereiche.

Typische Konflikte und wie man sie vermeidet

Die Kurzzeitvermietung kann viele Konflikte auslösen, sowohl zwischen Vermietern und Mietern als auch innerhalb einer WEG oder mit den zuständigen Behörden. Typische Streitfälle betreffen:

• Lärmbelästigung: Touristengruppen feiern laut in der Wohnung, Nachbarn fühlen sich gestört.
• Sicherheitsbedenken: Ständig neue Gäste, die Schlösser und Eingänge benutzen, führen zu Unsicherheit unter den übrigen Bewohnern.
• Steuerhinterziehung: Wer die Einnahmen nicht korrekt angibt, macht sich strafbar.
• Verstoß gegen Zweckentfremdungsverbote: Die Gemeinde verhängt Bußgelder oder untersagt die weitere Vermietung.
• Konflikte bei Untervermietung: Der Hauptmieter bringt Airbnb-Gäste ins Haus, obwohl der Eigentümer das untersagt hat.

Um diesen Konflikten vorzubeugen, sollte man sich vorab genau informieren. Im Idealfall holt man schriftliche Genehmigungen ein (z. B. von der Stadt oder der WEG) und klärt alle vertraglichen Details. Eine offene Kommunikation mit den Nachbarn kann ebenfalls helfen, Missverständnisse zu vermeiden. Wer beispielsweise an einem langen Wochenende Gäste erwartet, kann die Hausgemeinschaft vorab informieren und um Rücksichtnahme bitten.

Bei regelmäßiger Kurzzeitvermietung empfiehlt es sich, in Hausordnung und Mietvertrag klare Regeln zu treffen, etwa zu Ruhezeiten oder zur Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen. So wissen auch die kurzfristigen Mieter, wie sie sich verhalten sollen, um den Hausfrieden zu wahren.

Fazit

Kurzzeitvermietung über Portale wie Airbnb & Co. ist längst kein Nischenthema mehr. Ob in Großstädten, Urlaubsregionen oder kleineren Gemeinden – immer mehr Vermieter nutzen diese Möglichkeit, um ihre Einnahmen zu erhöhen und flexibel über ihre Immobilie zu verfügen. Allerdings sind die mietrechtlichen Stolperfallen erheblich. Wer sich nicht rechtzeitig informiert, läuft Gefahr, gegen städtische Zweckentfremdungsverbote zu verstoßen, seinen Mietvertrag zu brechen oder Auseinandersetzungen in der Eigentümergemeinschaft zu provozieren.

Wer als Vermieter aktiv werden möchte, sollte folgende Punkte auf dem Schirm haben:

• Rechtliche Vorgaben der Kommune: Bestehen Zweckentfremdungsverbote, Genehmigungspflichten oder Registrierungsauflagen?
• Regelungen in Mietvertrag und WEG-Satzung: Ist die Kurzzeitvermietung erlaubt oder zumindest nicht ausdrücklich untersagt?
• Steuerliche Pflichten: Müssen Sie ein Gewerbe anmelden oder zusätzliche Steuern (Kurtaxe, Bettsteuer) abführen?
• Versicherungsfragen: Deckt Ihre Gebäude- oder Haftpflichtversicherung eventuelle Schäden durch Kurzzeitmieter?
• Kommunikation mit Nachbarn und Gemeinschaft: Sorgen Sie für Klarheit, um Konflikte zu vermeiden.

Gerade in WEGs kann die Lage kompliziert sein, da hier die Zustimmung der anderen Eigentümer beziehungsweise eine klare Regelung in der Gemeinschaftsordnung erforderlich ist. Auch eine mögliche Einstufung als gewerbliche Tätigkeit ist ein Punkt, den Vermieter rechtzeitig angehen müssen. Dazu gehört es, Buchhaltung zu führen und die Einkünfte in der Steuererklärung korrekt anzugeben.

Am Ende ist die Kurzzeitvermietung für viele Eigentümer lukrativ und flexibel. Dennoch sollte man sich bewusst sein, dass die Rechtslage vielerorts komplex ist und teilweise streng kontrolliert wird. Wer hier sauber arbeitet, Genehmigungen einholt und steuerliche Vorgaben erfüllt, kann auf der sicheren Seite sein und das Potenzial der Kurzzeitvermietung ausschöpfen. Wer hingegen ohne Rücksicht auf lokale Regelungen oder die Nachbarschaft agiert, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern gefährdet auch den Hausfrieden und das eigene Investment.

Die richtige Mischung aus Sorgfalt, Kommunikation und Kenntnis der Rechtslage ist also der Schlüssel. Vermieter, die auf Plattformen wie Airbnb aktiv sein möchten, sollten sich deshalb am besten schon im Vorfeld beraten lassen – sei es durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder durch eine professionelle Immobilienverwaltung. Eine ordentliche Vorbereitung zahlt sich langfristig aus, denn Konflikte mit Behörden, Nachbarn oder Mietern können im Vergleich zu einem sorgfältig aufgesetzten Konzept deutlich teurer und nervenaufreibender werden.