Das Thema Kündigung gegenüber einem Mieter wird früher oder später für die meisten Vermieter relevant. Was Sie darüber wissen und vor allem worauf Sie besonders achten sollten, erfahren Sie hier.
Jeder Vermieter und Mieter wünscht sich eine vollkommen reibungslose Vermietung. Die Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung wird für die meisten Vermieter irgendwann trotzdem einmal zur Notwendigkeit. Aus diesem Grund gehören Kündigungen gegenüber Mietern zu den wichtigsten rechtlichen Themen, mit denen Sie als privater Vermieter vertraut sein sollten. Die gesetzlichen Regelungen sind nämlich weitaus vielfältiger, als man vermuten würde. Nicht umsonst werden viele Amtsgerichte – besonders in Großstädten – quasi dauerhaft mit Mietrechtsstreitigkeiten überflutet und nicht selten taucht in der Geschichte eine Kündigung auf. An der Intention, ein Mietverhältnis beenden zu wollen, ist nichts selbstverständlich nichts verwerfliches.
Der Gesetzgeber hat die Möglichkeiten zur Kündigung eines Mieters aus Gründen des Mieterschutzes aber begrenzt. Große Unterschiede bestehen bereits zwischen Wohnraummietverträgen und Gewerberaummietverträgen. Zudem sollten die die Begriffe ordentliche und außerordentliche Kündigung ein Begriff sein. Ob zum Einstieg in die wichtige rechtliche Thematik, zum Auffrischen oder Vertiefen – In diesem Beitrag erfahren Sie, was Sie als privater Vermieter rund um das Thema Kündigung gegenüber dem Mieter wissen müssen und worauf es sich im Rahmen einer solchen besonders zu achten lohnt. Zudem erfahren Sie, wie eine Kündigung aufgesetzt werden muss und was Sie tun müssen, wenn ein Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht.
Die Kündigung muss nicht immer die beste Lösung sein
Die Kündigung des Mieters ist das schärfste Schwert, das Ihnen als Vermieter zur Verfügung steht. Doch selbst, wenn Sie dem Mieter gegenüber eine Kündigung aussprechen, ist die Frage nicht selten, ob diese auch wirksam ist. Daran kann sich ein Rechtsstreit, Kosten und vor allem viel Zeit anknüpfen. Unter anderem aus diesem Grund muss eine Kündigung nicht immer die „beste“ Lösung sein, um ein Mietverhältnis zu beenden.
Aus gleich zwei Gründe ist ein gutes Verhältnis zu den eigenen Mietern in diesem Zusammenhang von Vorteil. Zum einen kann das Gespräch mit dem Mieter vor Beendigung des Verhältnisses helfen. Möglicherweise lassen sich die Gründe schlicht aus dem Weg räumen, die Sie dazu bewegen, den Mietvertrag beenden zu wollen. Wenn es möglich erscheint, mit dem Mieter das Gespräch zu suchen, kann dies daher der deutlich bessere Weg sein.
Doch selbst wenn die Gründe unausweichlich sind, kann auch hinsichtlich der Beendigung selbst ein Gespräch mit dem Mieter der richtige Weg sein. Bestehen keine Gründe für eine außerordentliche Kündigung, lässt sich der Mieter vielleicht auf Abschluss eines sogenannten Aufhebungsvertrages ein. Dieser stellt eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses dar.
Selbstverständlich erfordert dies übereinstimmende Willenserklärungen und wird bei Streit nur selten zu erreichen sein. Erlauben die Umstände und Ihr Verhältnis zum Mieter den Abschluss eines Aufhebungsvertrages, können Sie zudem bei der Suche nach einer neuen Wohnung oder beim Umzug helfen, was dem Mieter Wertschätzung vermittelt und ihn eventuell von dieser Art der Beendigung überzeugt. Zudem besteht die Option, den Mieter auch durch Zahlung einer Abfindung dazu zu bewegen. Dies kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn Sie die Wohnung möglichst schnell frei haben wollen.
Art der Kündigung abhängig vom Kündigungsgrund
Sind die Gründe trotz allem nicht aus dem Weg zu räumen und Ihr Entschluss zur Kündigung gefasst, ist die berechtigte Frage, wie und zu wann überhaupt gekündigt werden kann. Für den Vermieter gelten dabei besondere und weitaus strengere Regeln als für den Mieter. Der Mieter kann grundsätzlich – abgesehen von ein paar Ausnahmen – ohne Angabe eines Grundes ordentlich unter Einhaltung der für ihn geltenden ordentlichen Kündigungsfrist kündigen. Für Sie als Vermieter gilt dies nicht. Trotzdem wird auch bei einer Kündigung durch den Vermieter kategorisch zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung unterschieden.
Ordentliche Kündigung nur bei gesetzlich vorgegebenen Gründen möglich
Im Gegensatz zum ordentlichen Kündigungsrecht des Mieters, steht Ihnen als Vermieter das ordentliche Kündigungsrecht gemäß § 573 BGB nur zu, wenn Sie ein „berechtigtes Interesse“ im Sinne dieser Norm vorweisen können. Dieses berechtigte Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 BGB insbesondere in den dort geregelten Fällen. Ordentlich kündigen Sie als Vermieter demnach, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (Nr. 1), bei Eigenbedarf (Nr. 2) und wenn Sie ansonsten an einer wesentlich besseren wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert (Nr. 3). Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist gemäß § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB in jedem Fall ausgeschlossen.
- Schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Eine ordentliche Kündigung kann zunächst gerechtfertigt sein, wenn der Mieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zahlt Ihr Mieter etwa die Miete regelmäßig zu spät, belästigt andere Mieter oder stört den Hausfrieden nachhaltig, kann dies ausreichen, um das Mietverhältnis ordentlich zu beenden. Allerdings reicht nicht bereits jeder Fehltritt aus, um dies wirksam durchzusetzen. Zum einen muss die gesetzlich verankerte Erheblichkeitsschwelle erreicht sein. Die Rechtsprechung füllt diesen Rechtsbegriff fortwährend aus. Für Sie als Vermieter bedeutet dies: Der Mieter kann nicht dafür rausgeworfen werden, dass er die Mülltrennung ein paar Mal nicht richtig durchgeführt hat oder es einen Fall von Lärmstörung gab.
Selbst bei Vorliegen einer tatsächlich auch erheblichen Verletzung der vertraglichen Pflichten bedarf es zudem zunächst einer Abmahnung. Die Abmahnung hat den Zweck, den Mieter unter Fristsetzung aufzufordern, die erhebliche Vertragsverletzung zu unterlassen. Sie bietet dem abgemahnten Mieter also die Möglichkeit, das untersagte Verhalten zu unterlassen. Wie lange die konkrete Frist betragen sollte, ist vom Einzelfall und insbesondere vom Grund abhängig. Gewöhnlich beträgt die in der Abmahnung gesetzte Frist zwischen zwei und vier Wochen. Gibt es mehrere Mieter, müssen auch sämtliche Mieter namentlich angeschrieben werden.
Tipp: Die Abmahnung ist nur wirksam und bereitet den Weg zur wirksamen Kündigung, wenn sie den Grund, die Aufforderung des Unterlassens, eine konkrete Frist und vor allem eine Kündigungsandrohung enthält. Eine Abmahnung ist zwar auch mündlich wirksam, es ist aber Zweifels ohne ratsam, den Mieter schriftlich abzumahnen, um einen Nachweis zu haben.
- Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
Die Eigenbedarfskündigung ist mit Abstand der häufigste ordentliche Kündigungsgrund auf Seiten des Vermieters. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB regelt, das ein „berechtigtes Interesse“ für eine ordentliche Kündigung vorliegt, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Begriff des Eigenbedarf wird gesetzlich also klar bestimmt und längst nicht jeder „eigene Bedarf“ ist ein zulässiger Kündigungsgrund.
Zudem ist eine Eigenbedarfskündigung nicht wirksam, wenn der Eigenbedarf für Sie selbst oder die entsprechenden Personen auch zumutbar anders gedeckt werden kann. Dies ist etwa der Fall, wenn Sie über eine andere leer stehende Wohnung verfügen, die mit der Mietwohnung vergleichbar ist. Unwirksam ist die Eigenbedarfskündigung, wenn der Eigenbedarf tatsächlich erst in ferner Zukunft bestehen wird oder wenn die Eigennutzung nur für einen kurzen Zeitraum geplant ist.
Tipp: Wenn bei Ihnen Eigenbedarf in absehbarer Zukunft besteht und sie Ihre Wohnung bis dahin vermieten wollen, können Sie einen befristeten Mietvertrag mit einem Mieter schließen. Der Eigenbedarf muss zum Ende der Befristung dann aber tatsächlich auch in der an gegebenen Art und Weise bestehen. Ein Austausch des Befristungsgrundes ist nicht möglich.
Wer nun auf die Idee kommt, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, ohne dass der Eigenbedarf besteht oder dies noch nicht sicher ist, sollte Vorsicht walten lassen: Das Vortäuschen des Eigenbedarf – etwa um die Wohnung teurer neu zu vermieten – kann schwere Folgen haben. Nicht nur, dass der Mieter sich bei einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung potenziell in die Wohnung klagen kann. Der Vermieter könnte bei einer Täuschung auch zu einer Schadenersatzzahlung verdonnert werden.
- Kündigung für eine bessere wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein ordentlicher Kündigungsgrund auch vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie planen, Ihr sanierungsbedürftiges Gebäude abreißen zu lassen, um anschließend einen Neubau zu errichten. Die bestehenden Mietverhältnisse genießen dann nämlich keinen Vorrang.
Auch eine generell umfassende Modernisierung oder etwa der Verkauf des Gebäudes können ausreichende Gründe für eine Vertragskündigung sein. Das Erben einer Immobilie vermittelt hingegen kein Sonderkündigungsrecht. Da der Abriss, eine umfassende Modernisierung oder ähnlich aufwendige Vorhaben grundsätzlich eine lange Planung erfordern, hat der Mieter zudem ausreichend Zeit, sich darauf einzustellen. Auch hier ist eine ehrliche Kommunikation von Vorteil, um einen Rechtsstreit abzuwenden.
Eine bessere wirtschaftliche Verwertung im Sinne der Norm meint allerdings ausdrücklich nicht potenziell höhere Mieteinnahmen. Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, ist nämlich in § 573 Abs. 2 Nr. 3, 2. Halbsatz BGB ausgeschlossen. Außerdem müssen Sie als Vermieter nachweisen können, dass die Fortsetzung des entsprechenden Mietverhältnisses auch tatsächlich einen erheblichen Nachteil darstellt. Im Zweifelsfall kommt es zu einer Abwägung Ihrer Nachteile und der Nachteile des Mieters (vgl. etwa Urteil d. Bundesgerichtshofes vom 27.09.2017; Aktenzeichen: VII ZR 243/16).
Ordentliche Kündigungsfrist bemisst sich nach Mietzeit
Eine ordentliche Kündigung ist stets nur zu einer Kündigungsfrist möglich. Für den Mieter beträgt diese 3 Monate. Die gesetzliche Frist für den Vermieter bemisst sich hingegen nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses. Bis zu einer Dauer von 5 Jahren beträgt sie – wie beim Mieter – 3 Monate. Ab 5 Jahre Mietdauer verdoppelt sich die ordentliche Kündigungsfrist hingegen auf 6 Monate und nach 8 Jahren liegt die Frist bei 9 Monaten. Abweichende Vereinbarungen sind grundsätzlich möglich – im Lichte des Mieterschutzes allerdings nicht zu Ungunsten des Mieters.
Widerspruchsrecht des Mieters gegen eine ordentliche Kündigung
In einem ordentlichen Kündigungsschreiben müssen Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Macht er von diesem Widerspruchsrecht gegen eine ordentliche Kündigung Gebrauch, muss der Widerspruch bei Ihnen spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses eingegangen sein. Dieser muss von allen im Mietvertrag eingetragenen Mietern unterschrieben sein. Der Widerspruch alleine macht Ihre ordentliche Kündigung aber nicht einfach unwirksam. Tatsächlich muss der Mieter die schwerwiegende Argumente vorbringen, weshalb ein fristgerechter Auszug nicht möglich sei. Dies könnte etwa bei sehr schweren Erkrankungen oder einer fortgeschrittenen Schwangerschaft der Fall sein.
Liegt tatsächlich ein Härtegrund vor, kann im Zweifel auch das Gericht verfügen, dass der Mieter bis zum Wegfall des triftigen Grundes in der Wohnung bleiben kann. Nach Wegfall diese Grundes muss der Vermieter dann erneut eine Kündigung aussprechen.
Die Außerordentliche Kündigung ist fristlos möglich
Das noch schärfere Schwert stellt die sogenannte außerordentliche Kündigung dar. Ist die Erheblichkeitsschwelle vertragswidrigen Verhaltens besonders stark überschritten, können Sie dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen fristlos kündigen.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis „aus wichtigem Grund“ außerordentlich fristlos kündigen. § 543 Abs. 2 und ergänzend § 569 BGB regeln, wann ein „wichtiger Grund“ in diesem Sinne vorliegt.
Dies ist nämlich der Fall, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
- 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 3 BGB legen Regelbeispiele dafür fest, wann dies hinsichtlich des Mieters der Fall ist. In diesen Fällen liegt ein hinreichender Grund für eine außerordentliche Beendigung des Verhältnisses vor. Auch § 569 führt zusätzlich aus, wann ein solcher Grund gegeben ist. Abschließend sind die gesetzlichen Regelbeispiele und Ausführungen hingegen nicht. Ob ein konkret vorliegender Umstand tatsächlich eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt, ist eine Frage der Abwägung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB und damit abhängig vom Einzelfall.
Die Regelbeispiele, die das Gesetz vorgibt und sicher eine außerordentliche Lösung vom bestehenden Mietverhältnis zulassen, sind allerdings hilfreich und für Sie als Vermieter eine sichere Grundlage, um eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Ein Blick ins Gesetz hilft meistens.
Vermieter kann bei Vernachlässigung kündigen
Als Vermieter können Sie den Mietvertrag demnach außerordentlich insbesondere dann kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB). Dies ist beispielsweise dann gegeben, wenn der Mieter Ihre Wohnung unerlaubterweise untervermietet hat. In diesem Fall bedarf es auch keiner vorherigen Abmahnung. Zu einer legale Untervermietung muss der Vermieter sein Einverständnis geben. Dies kann etwa bereits im Mietvertrag gegeben oder während der Mietzeit erteilt worden sein. Eine Untervermietung ohne Einverständnis rechtfertigt hingegen eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses.
Darüber hinaus gibt § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB vor, dass ein „wichtiger Grund“ insbesondere auch dann vorliegt und eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug ist. Bereits ein „erheblicher Teil“ reicht aus. Nach § 543 Abs. 3 BGB bedarf es in diesem Fall auch keiner vorherigen Abmahnung. Selbstverständlich obliegt es Ihnen als Vermieter, den Mieter dennoch abzumahnen, wenn Sie es für möglich erachten, dass dieser die Miete begleichen wird.
Eine wiederholte, nachhaltige Störung des Hausfriedens kann ebenfalls die außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. In diesen Fällen ist eine vorherige Abmahnung jedoch in aller Regel notwendig. Gemäß § 569 Abs. 2 BGB rechtfertigt eine nachhaltige Störung des Hausfriedens eine außerordentliche Kündigung dann, wenn dem Vermieter die Fortsetzung nicht zugemutet werden kann. Wann dies der Fall ist, bemisst sich wiederum nach den Umständen des Einzelfalls. Besonders in diesen Fällen bedarf es daher einer ganz genauen Erörterung der Gründe und der Unzumutbarkeit in der Abmahnung und einem darauffolgenden Kündigungsschreiben. Pauschale Begründungen werden hier nicht ausreichen.
Mieter kann außerordentliche Kündigung durch spätere Zahlung abwenden
Eine Besonderheit besteht bei einer außerordentlichen Kündigung, wenn diese gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 BGB wegen mindestens zwei ausbleibenden Mietzahlungen ergangen ist. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Mieter nämlich eine Kündigung durch die Befriedung des Vermieters abwenden. Dies ist auch bei bereits erfolgter Kündigung noch möglich.
Neben der Möglichkeit der Aufrechnung entfällt der außerordentliche Kündigungsgrund gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann, wenn der Mieter eine sogenannte Schonfristzahlung leistet. Dafür muss er die ausstehende Miete, mit der er Verzug ist, sowie die Nutzungsentschädigung für die Zeit nach der Kündigung vollständig bis spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage zahlen. Rechtshängig ist die Räumungsklage, wenn die Klageschrift dem beklagten Mieter zugestellt wird.
Allerdings sieht das Gesetz Ausnahmen von der Möglichkeit einer Schonfristzahlung vor: Hat der Mieter in den letzten zwei Jahren bereits von der Schonfrist Gebrauch gemacht, um eine Kündigung abzuwenden, ist dies nicht erneut möglich.
Form und Vollständigkeit des Kündigungsschreibens von großer Bedeutung
Formell ist bei einer außerordentlichen Kündigung besondere Vorsicht geboten. Machen Sie sich klar, dass das Kündigungsschreiben möglicherweise bald von einem Richter gelesen werden könnte. Häufig ist nämlich genau das der springende Punkt im Rahmen mietrechtlicher Auseinandersetzungen. Einen Rechtsanwalt müssen Sie deshalb aber nicht zwangsläufig aufsuchen.
Die Kündigung muss schriftlich verfasst und handschriftlich unterschrieben sein. Zudem ist es wichtig, dass Sie alle Mieter in das Schreiben aufnehmen, selbst wenn der Kündigungsgrund nur im Verhältnis zu einem der Mieter besteht. In Bezug auf den Kündigungsgrund und eine gegebenenfalls notwendige Abmahnung bestehen die meisten „Stolpersteine“. Pauschale Begründungen oder die schlichte Nennung des Kündigungsgrundes wird im Zweifel keineswegs gerichtsfest sein. Die oberste Devise muss es daher sein, den Kündigungsgrund nicht nur zu nennen, sondern auch die ihn begründenden Umstände möglichst genau und vollständig zu beschreiben. Im Falle ausstehender Mietzahlungen sollten Sie zum Beispiel die exakten Beträge und Monaten angeben.
Tipp: Im Falle einer außerordentlichen Kündigung sollten Sie dem Mieter hilfsweise auch ordentlich kündigen. Diese sogenannte Doppelkündigung ist regelmäßig zweckmäßig, weil die ordentliche Kündigung dann hilfsweise greifen und zum Erfolg führen kann, wenn die außerordentliche Kündigung möglicherweise doch nicht gerechtfertigt ist.
Ist eine vorherige Abmahnung notwendig, gelten für diese dieselben Maßstäbe. Wie bereits beschrieben, sollte der Grund ausformuliert und mit Details untermauert sein. In einer Abmahnung sollte zudem eine angemessene Frist und die Kündigungsandrohung enthalten sein. Eine Abmahnung ist sowohl bei einer ordentlichen, als auch bei einer außerordentlichen Kündigung grundsätzlich notwendig, sofern der Kündigungsgrund ein Fehlverhalten des Mieters ist. Für außerordentliche Kündigungsgründe regelt § 543 Abs. 3 BGB, wann es einer Abmahnung nicht bedarf.
Besonderheiten bei einem befristeten Mietvertrag
Immer häufiger werden sogenannte Zeitmietverträge geschlossen. Ein solches befristetes Mietverhältnis ist aber nicht etwa möglich, um die Wohnung anschließend für eine höhere Miete neu zu vermieten. Die zulässigen Gründe für eine Befristung eines Wohnraummietvertrags sind im Gesetz abschließend in § 575 BGB geregelt. Dies kann zum Beispiel der zukünftige Eigenbedarf sein, wenn fest steht, dass dieser in absehbarer Zeit bestehen wird. Ein Austausch des Befristungsgrundes ist nachträglich allerdings nicht möglich. Besteht der Grund für die Befristung nach Ablauf der Befristung nicht mehr, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Während der Dauer eines befristeten Mietvertrags entfällt das ordentliche Kündigungsrecht für Mieter und Vermieter. Das außerordentliche Kündigungsrecht bleibt beim Vorliegen der Voraussetzungen aber erhalten.
Zieht der Mieter nicht aus, ist eine Räumungsklage zu erheben
Als wäre der Ärger und Aufwand rund um eine Kündigung nicht schon genug, kann es im schlimmsten Fall passieren, dass der gekündigte Mieter sich weigert, aus der Wohnung auszuziehen. Möglicherweise zieht er den Kündigungsgrund in Zweifel und fühlt sich ungerecht behandelt. Doch auch dann gibt es keinen Grund zur Panik. Die dann zu erhebende Räumungsklage gemäß § 940a ZPO setzt Ihren Räumungsanspruch durch.
Bevor Sie beim zuständigen Amtsgericht Räumungsklage erheben, müssen Sie den Mieter schriftlich auffordern, die Wohnung zu räumen und zu verlassen und der weiteren Nutzung der Wohnung widersprechen. Erst dann kann die Räumungsklage erhoben werden. Verbleibt der Mieter über die Dauer des nun beendeten Mietverhältnisses in der Wohnung, können Sie gemäß § 546a BGB zudem Klage auf Nutzungsentschädigung für den Zeitraum nach der Beendigung erheben.
Je nach Miethöhe bringt eine Räumungsklage – häufig verbunden mit einer Klage auf Nutzungsentschädigung – Kosten mit sich, die Sie als Kläger zunächst teilweise vorstrecken müssen. Sollten Sie die Recht bekommen, hat der Beklagte – also der Mieter – aber sämtliche Kosten zu tragen.
Auswirkung einer Schonfristzahlung bei Doppelkündigung bleibt umstritten
Wie bereits erklärt, kann der Mieter die Räumungsklage noch abwenden, wenn der Kündigungsgrund in der Nichtzahlung der Miete nach § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB besteht. Zahlt er gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bis spätestens 2 Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die ausstehende Miete und den Nutzungsausfall für die Zeit nach der Kündigung, wird die außerordentliche Kündigung nachträglich unwirksam. Ein besonderes Problem stellt sich im Falle der häufigen „Doppelkündigung“. Die Auswirkung dieser sogenannten Schonfristzahlung auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist nämlich auch unter Gerichten umstritten. Genau genommen.
In 15 Bundesländern scheint die einhellige Meinung zu sein, dass die ordentliche Kündigung dennoch bestehen bleibt. Diese Rechtsprechung wird fortwährend bestätigt (So etwa LG Frankenthal, Urteil vom 01.03.2024; Aktenzeichen: 2 S 118/23). Die Folge ist, dass die ordentliche Kündigung trotz der Schonfristzahlung unberührt bleibt und greifen kann: Der Mieter muss – sofern die ordentliche Kündigung im Übrigen wirksam ist – ausziehen, da das Mietverhältnis beendet wurde.
Einzig Berlin sieht dies anders: Das Landgericht Berlin hält vehement an der Rechtsprechung fest, dass die Zahlung der ausstehenden Mietschulden und der Nutzungsentschädigung nicht nur die außerordentliche, sondern auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung unwirksam werden lässt. Der Mieter kann dann also auf jeden Fall in der Wohnung verbleiben und das Mietverhältnis wurde nicht beendet.
Für Sie Vermieter heißt das also: Eine Schonfristzahlung kann den Räumungsanspruch nur in Bezug auf eine außerordentliche Kündigung abwenden. Bei einer Doppelkündigung bleibt die ordentliche Kündigung davon unberührt – außer Ihre Immobilie befindet sich in Berlin! Allerdings hat sich der Bundesgerichtshof der Meinung der Gerichte der anderen Bundesländer mittlerweile angeschlossen – spätestens beim BGH hätten Sie mit dieser Ansicht also Erfolg.
Sonderfall: Kündigung einer Gewerbeimmobilie
Während der Mieter im Wohnraummietrecht besonderen Schutz genießt, sind Mieter und Vermieter bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie gleichberechtigt. Dies eröffnet eine größere Vertragsfreiheit im Sinne der Privatautonomie.
Der wichtige Grundsatz bei einem Gewerbemietvertrag besteht darin, dass zwar individuelle Vereinbarungen getroffen werden können, jedoch auf die gesetzlichen Vorgaben zurückgegriffen wird, wenn individuelle Vertragsinhalte dazu fehlen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 6 Monate und das Kündigungsschreiben muss dem Mieter spätestens am 3. Werktag des Quartals zugehen. Haben Sie mit Ihrem Mieter das Thema Kündigung individuell im Mietvertrag geregelt, so sind diese Vereinbarungen wesentlich und haben Vorrang vor dem Gesetz.
Sicherheitshalber sollten Sie Kündigungen immer per Einschreiben verschicken, um den Zugang im Zweifel nachweisen zu können. Wie auch bei einem „normalen“ (Wohnraum-) Mietvertrag besteht auch Gewerbekosmos die Möglichkeit eines Aufhebungsvertrags, um das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.
Neben einem ordentlichen Kündigungsrecht und der Möglichkeit eines Aufhebungsvertrags, besteht auch im Gewerbemietrecht eine außerordentliche Kündigung vor. Dabei muss zwischen zwei Gründen unterschieden werden: Bereits im Mietvertrag kann und sollte festgelegt werden, wann eine außerordentliche Kündigung möglich ist, etwa bei einer Insolvenz. Zudem ist auch die Kündigung auf gesetzlicher Ebene möglich. § 543 BGB greift bei Gewerbemietverträgen gleichermaßen wie bei Wohnraummietverträgen.
