In Deutschland wächst eine „Generation Miete“ heran. Die ohnehin geringe Eigentumsquote sinkt weiter. Hier erfahren Sie die Gründe und was das fürs Alter bedeuten kann.
Im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern hat ist die Eigentumsquote in Deutschland gering. Die stark in den letzten Jahrzehnten stark angestiegenen Immobilienpreise machen es für sehr viele Bürger schlicht unmöglich, Wohneigentum zu bilden. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass immer mehr Menschen zur Miete wohnen Zuletzt ist der Anteil der Menschen mit Wohneigentum weiter gesunken und ruft die Experten auf den Plan.
Sollte die Bildung von Wohneigentum öffentlich gefördert werden oder könnten Steuererleichterungen die Lösung sein? Die niedrige Eigentumsquote gibt zudem auch angesichts des Rentensystems Anlass zur Sorge. Ein Eigenheim sichert perspektivisch nämlich auch im Alter und schützt vor Altersarmut. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie es rund um das Thema Wohnungseigentum in Deutschland steht, wo die Eigentumsquoten wie hoch sind und wie man der Problematik begegnen könnte.
Eigentumsquote – Europaweit liegt Deutschland auf dem vorletzten Platz
Für die meisten Menschen – insbesondere in Ballungszentren – ist die eigene Immobilie nur ein Traum. Die geringe Eigentumsquote bei Immobilien ist in Deutschland kein neues Thema. Seit dem zweiten Weltkrieg war diese im Vergleich zu den meisten europäischen Nachbarn immer geringer. Aktuell liegt Deutschland bei der Eigentumsquote europaweit auf dem vorletzten Platz. Nur in der Schweiz liegt sie noch niedriger.
Eigentumsquote sinkt weiter ab
Der geringe Anteil an Menschen, die in den eigenen vier Wänden leben geht aktuell weiter zurück. Im Jahr 2022 lag die Eigentumsquote bei nur noch 43,6 Prozent und damit circa ein Prozent niedriger, als im Vorjahr.
Die Tendenz geht auch perspektivisch weiter nach unten. Die hohen Baupreise und zu wenig Förderungen machen es für die Mittelschicht der Bevölkerung immer weniger möglich, Immobilieneigentum zu erwerben. So stiegen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum in Deutschland laut amtlicher Angaben zwischen 2010 und 2022 um etwa 89 Prozent.
In Großstädten wohnen immer mehr Menschen zur Miete
Besonders niedrig ist der Anteil der Immobilieneigentümer, die in ihrer eigenen Immobilie wohnen, in Großstädten. Zunächst ist dieses Phänomen nicht ungewöhnlich, da das Mieten von Wohnraum bei einer fluktuierenden Bevölkerung durchaus Sinn macht. Doch die Eigentumsquote in deutschen Großstädten ist europaweit besonders niedrig. In Berlin lag sie im Jahr 2022 bei nur 15,8 Prozent. Die Anzahl der Miethaushalte stieg innerhalb eines Jahres um mehr als 100.000 auf 1.663.184 im Jahr 2022 an. Damit wohnten 85 Prozent der Berliner zur Miete. Ähnlich sieht es auch in anderen größeren Städten aus. Etwa in Potsdam lag die Eigentumsquote 2022 mit 17 Prozent nur unwesentlich höher.
Anders sieht es hingegen auf dem Land und im Speckgürtel einer Stadt aus. Im Landkreis Potsdam-Mittelmark wohnten 58,4 Prozent der Haushalte in der eigenen Immobilie. Auch in den anderen Landkreisen des Berliner Speckgürtels lag die Quote immer um die 50 Prozent. Allgemein lässt sich das Phänomen beobachten, dass Haushalte, die nach Berlin ziehen, meist zur Miete wohnen. Wer hingegen aus Berlin oder einer anderen Großstadt ins jeweilige Umland zieht, tut dies häufig, um Eigentum zu erwerben. So wird oder bleibt jeder zweite, der von Berlin in den Speckgürtel zieht, Eigentümer. Andersherum wird fast jeder, der nach Berlin zieht, Mieter werden.
Niedrige Eigentumsquote könnte Altersarmut verschärfen
Laut einer Studie des Pestel-Instituts (Hannover) könnte die weiter absinkende Eigentumsquote mittel- und langfristig schwerwiegende Folgen haben. Gerade in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt wie Berlin, Hamburg oder München droht sich die Gefahr der Altersarmut dadurch perspektivisch zu verschärfen. Die Studie „Wohneigentum in Deutschland“ wurde vom Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) in Auftrag gegeben.
Steigende Mieten würden demnach zu einer massiven finanziellen Belastung für jetzige und künftige Seniorenhaushalte werden. Aufgrund dessen seien mehr und mehr ältere Mieter gezwungen, im Rentenalter umzuziehen, weil sie sich die Mieten nicht mehr leisten können. Wer hingegen über eine Eigentumsimmobilie verfügt, sieht sich mit dieser Gefahr im Alter nicht konfrontiert.
Unterschied zwischen Eigenheim und Miete im Alter immens
Die Studie des Pestel-Instituts beinhaltete zudem eine Modellrechnung, bei der zwei fiktive Haushalte mit identischem, durchschnittlichem Haushaltseinkommen aus je einer Vollzeit- und einer Halbtagsstelle und identischer Wohnfläche von 100 Quadratmetern verglichen worden sind.
Bei Erreichen des Ruhestandes würde einem Mieterhaushalt 1450 Euro netto zum Leben verbleiben. Bei Eigentümern einer Wohnung wären dies hingegen 2200 Euro. Laut des Geschäftsführers des Instituts bedeute dies, dass die Miete die Menschen dazu zwingt, den Gürtel im Alter erheblich enger zu schnallen.
Wer im Alter zur Miete wohnt und eine Durchschnittsrente bezieht, habe am Ende 486 Euro übrig. Derjenige wäre demnach berechtigt ergänzende Grundsicherung zu beantragen. Laut des Pestel-Instituts stehe ein Eigentümer deutlich besser da.
Förderungen und Steuererleichterungen gefordert
Die Eigentumsquote ist laut Angaben des Instituts mit knapp 44 Prozent so niedrig wie seit 15 Jahren nicht mehr. Von Politikern werde der soziale Effekt der „Beton-Rente“ unterschätzt und immer noch ignoriert. Angesichts des großen Rentenproblems, auf das das Land zusteuert, würde eine höhere Eigentumsquote drohende Altersarmut abfedern oder zumindest verringern. Wer im Alter im Eigenheim wohnt, ist mit einem der größten Kostenpunkte schlicht nicht mehr konfrontiert – und zwar der Miete.
Das Pestel-Institut fordert angesichts des Trends Steuererleichterungen und öffentliche Förderungen. Dadurch könnte mehr Haushalten der Erwerb eines Eigenheims ermöglicht werden. Nach Auffassung des Institutsleiters könne eine deutlich höhere Eigentumsquote von mindestens 50 Prozent wie in den Niederlanden oder Österreich vor allem auch soziale Stabilität bringen. Was an staatlicher Förderung eingespart wird, müsse dann für die Sozialsysteme wieder ausgegeben werden. Eine Grundsicherung im Alter sei Armut bis zum Tod.
Bei der Evaluierung der Ergebnisse der Studie kritisiert der Leiter des Pestel-Instituts zudem die Politik und nimmt diese in die Verantwortung. Die Wahlprogramme der Parteien gäben zu Thema Wohnungsbau herzlich wenig her.
Bildung von Wohneigentum rückt in den Hintergrund
Der sinkende Trend der Eigentumsquote ist vor allem mit den Kosten zu erklären, die in den vergangenen Jahren – ja nach Region – stark angestiegen sind. Zudem hapert es auch in der Geldbörse potenzieller privater Erwerber in wirtschaftlich angespannten Zeiten. Dies wirkt sich laut einer Umfrage des Verbands der Privaten Bausparkassen im Herbst 2024 auch auf das Sparverhalten der Bürger aus. Demnach stellt die Bildung von Wohneigentum nur noch bei einem Drittel der befragten Bundesbürger ein Sparmotiv dar. Dies ist ein Rückgang von 11 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr trotz sinkender Bauzinsen. Auf Platz 1 der Sparmotive ist mit 56 Prozent die Altersvorsorge und auf Platz 2 der Konsum mit 45 Prozent.
Junge Menschen verfügen über immer weniger Wohneigentum
Der Rückgang der Eigentumsquote macht sich auch bei jungen Menschen bemerkbar. Laut einer Studie des Instituts für Deutsche Wirtschaft (IW Köln) haben heute weniger junge Menschen Wohneigentum als früher. Bei unter 50-Jährigen beträgt die Eigentumsquote demnach sogar nur noch 30,4 Prozent. In Städten ist die Quote noch weitaus geringer. Bei älteren Bürgen sieht es hingegen anders aus: Der Studie zufolge verfügen circa 57 Prozent der Menschen über 50 Jahre über Wohneigentum. Gründe für die abfallende Eigentumsquote bei jüngeren Menschen sind die gestiegenen Immobilienpreise und die Entwicklung der Zinsen.
Immobilienökonom am IW Köln priorisiert Verteilung von Vermögen
Auch Michael Voigtländer, Immobilienökonom am IW Köln bestätigt die Studie des Pestel-Instituts. Mehr Wohneigentum würde demnach auch zur Vermeidung der Altersarmut beitragen. Seiner Meinung nach würden öffentliche Förderungen zwar mehr Menschen in die Lage versetzen, Wohneigentum zu bilden. Einkommensschwächere Haushalte würde dies dadurch aber nicht ermöglicht werden. Altersarmut ließe sich daher nur treffsicher über Beschäftigung und eine gleichmäßigere Verteilung von Vermögen lösen. Zudem zeigten alle internationalen Erfahrungen, dass die Akzeptanz der Marktwirtschaft in Ländern mit höherer Wohneigentumsquote höher sei.
Aktuelle Förderpraxis ist umstritten
Mit den Förderprogrammen WEF (Wohneigentum für Familien), KFN (Klimafreundlicher Neubau), KNN (Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment), Jung kauft Alt oder einem klassischen KfW-Wohneigentumskredit existieren eine Reihe von Förderungsprogrammen, die unter Experten aber hinsichtlich der Bildung von Wohneigentum umstritten sind.
Christian Bruch, Geschäftsführer der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DgfM) kritiert vor allem die Zielrichtung bestehender Förderungen. Seiner Meinung nach brauche es eine breite Förderung ohne Mitnahmeeffekt. Der Staat müsse nicht bestehende Eigentümer fördern, die einen höheren Baustandard erreichen wollen. Vielmehr brauche es Förderungen, die Leuten die Bildung von Wohneigentum überhaupt erst ermöglichen.
Auch Rainer Braun, Vorstandsmitglied des Beratungsunternehmens Empirica, hält die momentanen Förderungen für unzureichend. Bei den aktuell bestehenden Förderprogrammen bestünden zum Teil Einkommensgrenzen. Die Masse der Programme fördere nicht den eigentlichen Erwerb von selbstgenutztem Eigentum, sondern eine höhere Energieeffizienz. Die Förderung sei seiner Auffassung nach eher ein „Scheinriese“. Je näher man sie betrachtet, desto kleiner wird sie.“
Zugang zu Wohneigentum könnte Schlüssel sein
Wie die Bildung von Wohneigentum besser gelingt, ist aber unter Experten ebenso unklar. Michael Voigtländer vom IW Köln sieht unmittelbare Förderungen eher kritisch. Diese würden quasi eine Umverteilung von Mietern zu Wohneigentümern bedeuten, was nicht zu begründen sei. Seiner Auffassung nach sei es wesentlich besser, den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern. Gemeint sind vor allem die hohen Erwerbsnebenkosten. Sinnvoll seien daher zum Beispiel ein Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer, ein Eigenkapital ersetzendes Darlehen oder ähnliche Instrumente, die den Zugang erleichtern.
Bildung von Wohneigentum entlastet Mietwohnungsmarkt
Aktuelle Marktdaten der GeoMap von der Real Estate Pilot AG zeigen beispielhaft, dass die Mietpreise in Berlin zwischen 2023 und 2024 um 10 Prozent gestiegen sind. Im Vergleich zu 2022 ist sogar ein Anstieg von 23 Prozent zu verzeichnen. Gleichzeitig gab es 2024 49 Prozent mehr Mietangebote als im Vorjahr. Diese Daten stammen aus einer Analyse von über 2,3 Millionen Mietangeboten aus den Jahren 2023 und 2024.
Voigtländer bestätigt daher die Einschätzung des Pestel-Instituts hinsichtlich des Einflusses von Wohneigentum auf den Mietwohnungsmarkt. Der Mietwohnungsmarkt werde durch die Bildung von Wohneigentum entlastet. Der stark umkämpfte Mitwohnungsmarkt sei nämlich unter anderen auch durch das Phänomen verschärft worden, dass viele Menschen, die Wohneigentum gebildet hätten, aufgrund der gestiegenen Kosten und Zinsen in den Mietwohnungsmarkt gewechselt seien.
Auch Rainer Braun von Empirica sieht diesen Zusammenhang. Denn durch den Bezug eines selbstgenutzten Neubaus werde faktisch eine Mietwohnung frei, in die ein Mieter einziehen kann, der zuvor möglicherweise kleiner beengter und in schlechterer Lage gewohnt hatte. Die ehemalige Wohnung werde wiederum frei. Einer vorsichtigen Abschätzung nach hätten durch jedes neu gebaute Eigenheim nach drei Umzugsgliedern 3,33 Haushalte ihre Wohnsituation verbessern können. Die nachrückenden Haushalte seien zudem meistens jünger und tendenziell einkommensschwächer.
