Betriebskostenabrechnung: Kostenpositionen dürfen nicht zusammengelegt werden

Die Zusammenlegung einzelner Kostenpositionen in einer Betriebskostenabrechnung ist grundsätzlich nicht zulässig. Laut eines aktuellen Urteils des Amtsgerichts Hamburg hat der Mieter in diesem Fall keine Zahlungspflicht

Die Betriebskostenabrechnung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Vermieter sind daher gut beraten, die Betriebskosten, die der Mieter monatlich im Voraus zahlen soll, möglichst realistisch zu bemessen, wofür die bisherigen Abrechnungen in der Regel aussagekräftig sind. Dennoch steht die Betriebskostenabrechnung am Ende eines Abrechnungszeitraums an und enthält durchaus Streitpotenzial – besonders dann, wenn der Mieter eine Nachzahlung leisten soll.

Aus diesem Grund sollten Vermieter bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung besonders gründlich vorgehen. Andernfalls könnte diese unwirksam sein und den Mieter von seiner Zahlungspflicht befreien. Ein hervorragendes Beispiel dafür, was bei einer Betriebskostenabrechnung schiefgehen kann, bietet ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Hamburg. Was in dem Fall im Detail passiert war, welche Ausnahmen es gibt und was das für Sie bedeutet, erfahren Sie hier.

Betriebskostenabrechnung – Vermieterin hatte Kostenpositionen zusammengelegt

Grundlage für das Urteil des Amtsgerichts Hamburg war die Klage eines Mieters gegen seine Vermieterin wegen der Betriebskostenabrechnung im Jahr 2023. Der Mieter hatte seiner Auffassung zu viel Betriebskosten gezahlt und wollte nun eine Rückzahlung dieser Kosten gerichtlich durchsetzen.

Dreh- und Angelpunkt des Rechtsstreits war die Betriebskostenabrechnung. Die Vermieterin hatte in der Betriebskostenabrechnung nämlich verschiedene Kostenpositionen zusammen ausgewiesen. Konkret wurden die Kostenpositionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ nicht einzeln aufgeschlüsselt, sondern mit 8,23 Euro zusammengelegt.

Betriebskostenabrechnung formell unwirksam

Das Amtsgericht Hamburg entschied in seinem Urteil vom 12. August 2024, Aktenzeichen 49 C 535/23 zugunsten des klagenden Mieters. Diesem stünde ein Anspruch auf Rückerstattung der Betriebskosten zu. Die beklagte Vermieterin wurde daher zur Zahlung von 299,31 Euro nebst Zinsen verurteilt und muss folgerichtig auch die Kosten des Rechtsstreits tragen.

Das Amtsgericht Hamburg begründete seine Entscheidung damit, dass keine formell wirksame Betriebskostenabrechnung zustande gekommen sei. Die Zusammenlegung der Kostenpositionen von Gartenpflege und Hausmeister würden die Abrechnung an einem formellen Mangel leiden lassen, weil gerade keine Differenzierung der Posten stattgefunden habe, wie es mietvertraglich vorgeschrieben war.

In der Betriebskostenabrechnung sollten daher unbedingt immer alle Kostenarten einzeln aufgeführt werden. Ausnahmen bestehen nur in sehr geringem Umfang, wenn die Betriebskostenverordnung dies erlaubt. So können zum Beispiel die Kostenpositionen Wasser und Abwasser in einigen Bundesländern ausnahmsweise zusammengefasst werden.

Zusammenlegung nicht wegen Erledigung durch dieselbe Person zulässig

Zwar können einige Kosten über den Hausmeister abgerechnet werden. Jedoch können deshalb nicht alle vom Hausmeister ausgeführten Aufgaben zusammengefasst werden. In dem dem Urteil zugrundeliegenden Sachverhalt lag die Gartenpflege im Aufgabenbereich des Hausmeisters. Dies führe nach Auffassung des Amtsgerichts aber nicht dazu, dass die Kostenpositionen Gartenpflege und Hausmeister zusammengelegt werden dürfen. Die beiden Positionen umfassen verschiedene Arbeiten und müssten daher auch getrennt abgerechnet und in der Betriebskostenabrechnung getrennt ausgewiesen werden.

Dies ist unabhängig davon, dass einzelne Dinge grundsätzlich über die Kostenposition des Hausmeisters abgerechnet werden und daher nicht einzeln ausgewiesen werden müssen. Dabei handelt es sich allerdings ausnahmslos um die Arbeitsleistung selbst. Die Kosten der Gartenpflege, für die der Hausmeister nicht qualifiziert ist, sind stets gesondert abzurechnen. Dies betrifft zum Beispiel das Ausdünnen der Bäume oder die Gehölzerneuerung.

Umlagefähigkeit rechtfertigt Zusammenlegung nicht

Nicht wenige Kostenpositionen können auf den Mieter umgelegt werden. Dies bedeutet, dass dieser an den Kosten beteiligt wird. Nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gibt es insgesamt 17 unterschiedliche Nebenkostenarten, die nach § 1 BetrKV umlagefähig sind:

• laufende öffentliche Lasten, insbesondere die Grundsteuer (Nr. 1)
• Kosten der Wasserversorgung (Nr. 2)
• Kosten der Entwässerung (Nr. 3)
• Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage (Nr.4a) oder die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage (Nr. 4b) oder die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme (Nr. 4c) oder die Kosten der Reinigung und Warten von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten (Nr. 4d)
• Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (Nr. 5a) oder Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser (Nr. 5b) oder Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (Nr. 6)
• Kosten für den Betrieb des Aufzugs (Nr. 7)
• Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8)
• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (Nr. 9)
• Kosten der Gartenpflege (Nr. 10)
• Kosten der Beleuchtung (Nr. 11)
• Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12)
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Nr. 13)
• Kosten für den Hausmeister (Nr. 14)
• Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage (Nr. 15a) oder Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteileranlage (Nr. 15b) oder Kosten des Betriebs einer gebäudeinternen Verteileranlage (Nr. 15c)
• Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Waschpflege (Nr. 16)
• sonstige Betriebskosten (Nr. 17)

Zu den sonstigen Betriebskosten (Nr. 17) gehören zum Beispiel die Wartung von Feuerlöschern oder die Reinigung von Lichtschächten.

Allein der Umstand, dass sowohl die Kosten für die Gartenpflege, als auch die Kosten für den Hausmeister umlagefähig gemäß § 2 BetrKV sind, ändert indes nichts an der Notwendigkeit, die Kosten einzeln aufzuschlüsseln. Irrelevant sei es laut des Amtsgerichts nämlich, dass beide Kostenpositionen als umlagefähig ausgewiesen wurden. Die Umlagefähigkeit führe nicht dazu, dass die einzelnen Kostenpositionen zusammengefasst werden dürften.