Gerade in Zeiten der Energiewende hat der Energieausweis einer Immobilie eine immer entscheidendere Rolle. Hier erfahren Sie, was Sie rund um den Energieausweis wissen müssen.
Energie ist in aller Munde – Klimawandel und die in Verbindung damit angestrebte Energiewende sind brisante und politisch polarisierende Themen. Auch die Immobilienbranche bleibt davon keineswegs unberührt. Energetische Maßnahmen, staatliche Förderungen und klimafreundliches Bauen und Wohnen haben die Branche bereits verändert. Dem Energieausweis einer Immobilie kommt daher eine immer größere Bedeutung zu. Er ist quasi die Visitenkarte eines Objekts, und ein Blick auf ihn lohnt sich in vielerlei Hinsicht. Worum es sich bei dem Energieausweis eigentlich handelt, was er aussagt, wie er gesetzlich geregelt ist und was dies für Verkäufer und Käufer, sowie jeden Immobilieneigentümer bedeutet, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Energieausweis – Energieeffizienz eines Gebäudes hat hohe wirtschaftliche Bedeutung
Egal ob Sie potenzieller Käufer oder Verkäufer einer Immobilie sind – neben der Größe des Objekts, dem Baujahr, der Bausubstanz oder der Wohnlage ist die Energieeffizienz gerade heutzutage von großer Wichtigkeit. Denn aus der Energieeffizienz lassen sich zahlreiche Dinge ableiten, auf die Sie besonders achten und die Sie gerade als Käufer einer Immobilie auf keinen Fall unterschätzen sollten.
Die Energieeffizienzklasse gibt Ihnen nämlich wichtige Auskunft darüber, mit welchen Kosten Sie für die Energieversorgung des Objekts rechnen müssen. Bei hohen Energiepreisen fällt dies besonders ins Gewicht. Gleichzeitig können Sie anhand der Energieeffizienzklasse ablesen, welche Investitionen Sie entweder gesetzlich vorgegeben oder aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten tätigen könnten. Instandhaltung heißt auch energetische Instandhaltung. Bei einem Gebäude mit einer niedrigen Energieeffizienz fallen perspektivisch Kosten in der Zukunft an, die Sie – soweit möglich – bereits beim Kauf auf dem Zettel haben sollten.
Energieausweis verpflichtend
Der Energieausweis dient dabei als Nachweis über die energetischen Daten einer Immobilie. Heute ist ein solcher Energieausweis keineswegs eine Option, sondern ihn erstellen zu lassen ist verpflichtend. Eine kleine Ausnahme bilden hier nur denkmalgeschützte Objekte, die eine Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern aufweisen. Alle anderen Gebäude müssen strikt über einen Energieausweis verfügen.
So sehr Sie sich auch mit der Energieeffizienz Ihrer Immobilie auskennen mögen – erstellt werden kann der Energieausweis für Wohngebäude gemäß § 88 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ausschließlich von Experten, die die entsprechenden formalen und fachlichen Voraussetzungen erfüllen. Dies beinhaltet nicht nur eine bestimmte Qualifikation, sondern darüber hinaus auch Berufserfahrung. Gültig ist der Ausweis für höchstens zehn Jahre. Auch wenn ein Gebäude umgebaut oder saniert wird, ist die Erstellung eines neuen Energieausweises notwendig, was dem Objekt in aller Regel zugutekommt.
Der Ausweis selbst gibt Auskünfte über die Energieeffizienz und den Energieverbrauch eines Objekts. Dies gibt jedem die Möglichkeit, diese Informationen in den wirtschaftlichen Kontext zu setzen und als Faktor heranzuziehen. So enthält jeder Energieausweis Angaben über die Energieträger für die Heizung sowie über den Energiebedarf bzw. den Energieverbrauch. Aus Energieausweisen für Wohnhäuser lassen sich zudem das Baujahr und die Energieeffizienzklasse ablesen.
Energieeffizienzklasse wird auf Farbskala dargestellt
Wenn Sie bereits mit Immobilien zu tun gehabt haben oder schon auf der Suche nach einer Mietwohnung gewesen sind, dürfte Ihnen die Darstellung der Energieeffizienzklasse bereits vertraut sein. Die Energieeffizienzklasse wird im Energieausweis auf einer Farbskala von grün über gelb bis rot dargestellt. Die Skala ähnelt insofern auch der Darstellung der Energieeffizienzklasse bei elektronischen Geräten. Bei Gebäuden reicht die Skala von der höchsten Stufe A+, die das Energiehaus 40 enthält, bis zur Stufe H für nicht modernisierte Gebäude. Der Energieausweis gewährleistet es auf diese Weise, dass Immobilien auf optisch gut erkennbar in verschiedene Energieeffizienzklassen eingestuft werden können.
Höhere Anforderungen durch Gebäudeenergiegesetz
Für den Energieausweis haben sich die gesetzlichen Anforderungen durch das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) verschärft. Das GEG trat im November 2020 als Projekt der Ampel-Regierung in Kraft und ersetzte die bis dahin Energieeinsparverordnung und das Energieeinsparungsgesetz. Seitdem muss der Aussteller des Energieausweises über die bloße Ausstellung hinaus auch eine Beratung zur Modernisierung der Wärmedämmeffizienz anbieten. Die Anforderungen an die Experten sind durch das neue Gesetz also ebenfalls gestiegen.
Eine weitere Veränderung besteht darin, dass im Falle eines Verkaufs einer Immobilie sowohl der Makler als auch der Verkäufer selbst in die Pflicht genommen werden. Sie müssen den aktuellen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung der Immobilie vorlegen. Die Angaben aus dem Ausweis müssen allerdings schon im Inserat oder Exposé der Immobilie vorhanden sein. Damit wird sichergestellt, dass potenzielle Käufer, Pächter oder Mieter bereits vor einer Besichtigung Aufschluss über den zu erwartenden Energiebedarf erhalten. Ist der Energieausweis nach dem 01. Mai 2014 ausgestellt worden, muss dieser außerdem das Baujahr, die Energieeffizienzklasse sowie den Energieträger für die Heizung und für die Warmwasserversorgung ausweisen.
Es gibt unterschiedliche Varianten des Energieausweises.
Vollkommen einheitlich sind Energieausweise allerdings nicht. Man unterscheidet zwischen dem Verbrauchsausweis und dem deutlich aussagekräftigeren Bedarfsausweis. Der Energieverbrauchsausweis gibt Auskunft über die Höhe des Energieverbrauchs durch die Bewohner eines Gebäudes. Grundlage dafür sind die letzten drei Heizkostenabrechnungen.
Der bedarfsorientierte Energieausweis – auch Bedarfsausweis genannt – gibt wesentlich tiefgreifendere Auskünfte. Denn zur Erstellung des bedarfsorientierten Energieausweises stützt sich der Ersteller auf eine Reihe wesentlicher Eckdaten, um ein möglichst akkurates Bild über die Energieeffizienz zu schaffen. Grundlage dafür sind unter anderem das Baujahr, der Gebäudetyp, sowie Bauunterlagen und zusätzliche technische Daten des Objekts. So werden auch die Daten der in der Immobilie vorhandenen Heizung mit einbezogen. Auf Grundlage dieser wichtigen Daten berechnet der Aussteller des Ausweises den Energiebedarf.
Welcher Energiepass erstellt werden lassen sollte, ist eine Frage des Einzelfalls. Wenn die Immobilie in den vergangenen Jahren auf dieselbe Weise genutzt wurde, wie es in Zukunft der Fall sein wird, kann ein Energieverbrauchsausweis nicht nur ausreichend, sondern sogar empfehlenswert sein. Stand die Immobilie in den letzten drei maßgeblichen Jahren hingegen ganz oder teilweise leer, dürfte ein Verbrauchsausweis nicht infrage kommen.
In einer WEG ist die Beantragung Aufgabe des Verwalters
Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung und Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, müssen Sie sich um die Erstellung des Energieausweises nicht selbst kümmern. In einer WEG gehört es zu den Aufgaben des Verwalters, Energieausweise zu beantragen und erstellen zu lassen. Die Kosten, welche für die Erstellung eines Ausweises anfallen, werden regelmäßig auf sämtliche Eigentümer umgelegt.
Vorher sollte sich die Eigentümergemeinschaft allerdings darüber einigen, ob ein Verbrauchsausweis oder ein bedarfsorientierter Energieausweis benötigt werden. Diesbezüglich sind die höheren Kosten für einen Bedarfsausweis zu bedenken. Eine Wahlmöglichkeit besteht allerdings nur bei Objekten mit mehr als vier Wohneinheiten, denn für Immobilien mit bis zu vier Einheiten ist der bedarfsorientierte Ausweis verpflichtend und steht somit nicht zur Disposition der Eigentümergemeinschaft. Eine Ausnahme besteht aber für Gebäude, für die der Bauantrag nach 01. November 1977 gestellt wurde oder das bereits dem energetischen Stand der Wärmeschutzverordnung aus diesem Jahr entspricht.
