Für die Lösung der Wohnungsnot in deutschen Ballungszentren gibt es nicht das eine große Geheimrezept. Vielmehr sind viele kleine, einander ergänzende Maßnahmen nötig, um das Wohnen in stark nachgefragten Regionen bezahlbar zu halten. Neben einer massiven Verstärkung des Neubaus sind eine Erhöhung der Wohneigentumsquote, ein Ausbau des Nahverkehrs und viele weitere Schritte nötig. Diese lassen sich nicht über Nacht umsetzen, sondern erfordern ein klares Konzept mit konkreten Zwischenzielen.
Bundeskanzler Friedrich Merz hat die Wohnsituation in Deutschland als „eine der wichtigsten sozialen Fragen unserer Zeit“ bezeichnet. Grund genug, sich dem Thema endlich von vielen Seiten zu nähern und nach Lösungen für bestehende Probleme zu suchen. Diese liegen nämlich nicht allein in einer massiven Förderung von Neubauprojekten, sondern in noch vielen weiteren Schritten und Maßnahmen. Welche das sind und wie ein Wohnungsmarkt mit bezahlbaren Wohnungen in Deutschland machbar wäre, veranschaulicht hausverwalterscout.de in diesem Beitrag.
Das Wohnungsversprechen ist Vergangenheit
Die erste eigene Wohnung steht für Freiheit, Abenteuer und die ersten Schritte im eigenen Leben. Sie ist häufig sehr klein und wenig gut gelegen, dafür begeistert sie dadurch, dass man sie selbst einrichtet, bewohnt und zu einem eigenen Zuhause macht. Im Laufe des Lebens vergrößern die Menschen ihre Wohnung, weil sie heiraten, Kinder kriegen oder Räume für Hobbys und Aktivitäten brauchen. Ein auf die eigenen Wünsche zugeschnittener Wohnraum ist immer eine Art Aufstiegsversprechen und eine Hoffnung auf mehr Lebensqualität.
Dieses Versprechen wird gerade in Ballungszentren immer seltener eingehalten. Häufig dauert es sehr lange, bis junge Menschen eine eigene Wohnung finden, die sie sich leisten können. Oft müssen sie dann viele Jahre in dieser Wohnung bleiben, weil es keine bezahlbaren Alternativen gibt. Und an einen Wohnungs- oder Hauskauf ist meist gar nicht zu denken. War es in den Wirtschaftswunderjahren noch leicht möglich, ein Haus zu bekommen und durch die eigene Arbeit abzubezahlen, so können sich heutzutage selbst Haushalte mit doppeltem Einkommen oft keine eigene Immobilie mehr leisten.
In München-Lehel kostet eine Altbauwohnung mit 120 m² aktuell zum Beispiel 1,7 Millionen Euro. Wer sich mit dem Speckgürtel von München oder Frankfurt begnügt, muss für ein Reihenmittelhaus oft eine Million Euro bezahlen. Das ist mit dem Lohn in den wenigsten Fällen möglich, sondern erfordert schon einen Lottogewinn oder eine beträchtliche Erbschaft. Entsprechend bleiben immer mehr Menschen in ihren aktuellen Mietwohnungen wohnen, weil Bestandsmieten fast immer günstiger sind als die Miete einer neuen Wohnung.
Hinweis: Es herrscht ein großes Missverhältnis zwischen den Löhnen und den Mietpreisen vor. Während die Löhne in den letzten Jahren moderat angestiegen sind, ist bei den Mietpreisen oft eine explosionsartige Entwicklung nach oben festzustellen.
Freiheit wird zur Zweckgemeinschaft
Oft dauert es Monate, teilweise Jahre, um eine neue Wohnung zu finden, die zu einem passt. Das gilt vor allem für Menschen mit niedrigem Einkommen oder einem befristeten Arbeitsvertrag. Wer ein gutes Einkommen und einen tadellosen Schufa-Score vorweist und einen positiven persönlichen Eindruck hinterlässt, erhöht seine Chancen, trotzdem ist das keine Garantie, dass man eine Wohnung bekommt. Denn bei einer Wohnungsbesichtigung in Städten wie Berlin oder München erscheinen oft mehrere hundert Menschen, was es schwer macht, aus der Masse hervorzustechen.
Es wird somit immer schwerer, sich seine Sehnsucht nach Freiheit und einem eigenen Wohnbereich zu erfüllen. Rund 500.000 Menschen sind in Deutschland aktuell ohne eine eigene Wohnung. Sie leben bei Freunden, ziehen zu ihren Eltern zurück oder kommen übergangsweise bei Verwandten unter. Etwa 9,6 Millionen Menschen in Deutschland leben in einer überbelegten Wohnung, Tendenz steigend. Das sind rund 11% der gesamten Bevölkerung und 1,1 Millionen Menschen mehr als noch 2020. In Mittel- und Großstädten liegt der Wert sogar bei knapp 16%.
In einigen Fällen müssen geschiedene Paare nach der Scheidung weiter zusammenwohnen, weil keiner von beiden eine bezahlbare Wohnung findet. Ebenso kommt es vor, dass Fremde in WGs zusammenleben müssen, obwohl sie dies nicht wollen, weil es einfach keine bezahlbaren Wohnungen gibt. Früher gab es zumindest günstigen Sozialwohnraum, der solche Fehlentwicklungen verhindert hat, doch der existiert heute kaum noch. Seit 1990 ist der Sozialwohnraum auf unter eine Million Wohnungen gesunken. Eine professionelle WEG-Verwaltung kann zwar bei der Verwaltung von Wohneigentum unterstützen, doch das nützt wenig, wenn die Menschen sich dieses Eigentum nicht leisten können.
Anspruch auf bezahlbaren Wohnraum
Dass sich die Lage am deutschen Wohnungsmarkt so dramatisch zuspitzt, ist eine krasse Fehlentwicklung. Denn eigentlich sprechen die Allgemeinen Erklärungen der Menschenrechte jedem Menschen einen Anspruch auf eine angemessene Wohnung zu und das schon seit 1948. Ähnliches ist in der Bayerischen Landesverfassung festgehalten. Und dieser Wohnraum sollte schnell zur Verfügung stehen und nicht erst nach langer Zeit gefunden werden.
Die Realität sieht leider anders aus. Arme Haushalte können sich den Umzug in eine größere, auf ihre Bedürfnisse angepasste Wohnung nicht leisten, während wohlhabende Haushalte mit anderen in einen Wettstreit um den wenigen verfügbaren Wohnraum treten müssen. Das führt dazu, dass Wohnungen häufig an Menschen vergeben werden, die zu bestimmten Zusatzleistungen bereit sind. Das können horrende Abschlagssummen, die Übernahme von Renovierungsmaßnahmen oder Bieterwettbewerbe bei Eigentum sein.
Wohnungsmarkt: Baugenehmigungen für Wohnungen steigen um 30 Prozent
Probleme beim Neubau
Eine der wichtigsten Maßnahmen, um die Wohnungsnot in Deutschland in den Griff zu bekommen, ist ein deutlich ambitionierteres Vorgehen beim Neubau. Das ist allerdings oft gar nicht so einfach. Denn die bürokratischen Hürden, die auf dem Weg zu einem Neubau realisiert werden müssen, sind immens. Unter anderem müssen Fragen des Klima-, Lärm- und Emissionsschutzes geklärt werden. Außerdem sind der Boden-, Gewässer sowie Natur- und Artenschutz von Relevanz.
In anderen Ländern gehen Baumaßnahmen deutlich schneller vonstatten. So wurde in China kürzlich ein Weltrekord aufgestellt, als ein 10-stöckiges Wohnhaus dank Modulbauweise und vorgefertigter Bauteile innerhalb von 28 Stunden fertig war. In Wien leben zudem rund 60% der Bevölkerung in Gemeindewohnungen und geförderten Wohnungen. Über einen sozialen Einkommensmix wird hier für eine Durchmischung der Bevölkerung gesorgt und eine Bildung von Ghettos vermieden.
In Deutschland sollen nun ähnliche Projekte realisiert werden. So möchte der Gesetzgeber den Genehmigungsprozess für Bauprojekte beschleunigen. Auf diese Weise sollen Bauvorhaben schneller umgesetzt werden können, ohne Abstriche bei der Sicherheit und dem Naturschutz zu machen. Zudem ist geplant, den sozialen Wohnungsbau zu fördern und voranzutreiben. So besteht die Hoffnung, dass bald deutlich mehr neue Wohnungen entstehen und diese der Allgemeinheit zugutekommen.
Zu diesem Zweck wäre es sinnvoll, auch hierzulande stärker auf die Modulbauweise zu setzen. Dieses Verfahren ermöglicht es, Bauvorhaben schneller, günstiger und flexibler zu realisieren. Das gelingt dadurch, dass viele Raumeinheiten und Bauteile schon im Vorfeld hergestellt und vor Ort nur noch aufgestellt und miteinander verbunden werden. Der Preis für die Immobilie steht folglich von Anfang an fest. Ein weiterer Vorteil ist, dass Häuser in Modulbauweise einfach vergrößert, verkleinert und bei einem Umzug sogar mitgenommen werden können.
Die Wohneigentumsquote muss steigen
Ein weiteres Problem in Deutschland besteht darin, dass die Wohneigentumsquote zu niedrig ist. Lediglich 45% der Bevölkerung besitzen Wohneigentum, während es im europäischen Durchschnitt 70% sind. In Rumänien, Ungarn, Polen und Kroatien liegt die Quote sogar bei 90%. Das ist darauf zurückzuführen, dass staatliches Wohneigentum nach dem Sozialismus privatisiert wurde und nahezu alle die Möglichkeit hatten, sich eine eigene Immobilie zu sichern.
Deutschland muss dafür sorgen, dass auch Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen in die Lage versetzt werden, sich Wohneigentum zu leisten. Denn eine eigene Wohnung – und sei sie noch so klein – bedeutet für die Eigentümer Freiheit, finanzielle Stabilität und Unabhängigkeit in Krisenzeiten. Hinzu kommt, dass Wohneigentum ein effizientes Mittel gegen Altersarmut ist. Sobald die Wohnung oder das Haus abbezahlt sind, fallen weder Miete noch Tilgung oder Zinsen mehr an.
Den Weg zur Arbeit optimieren
Die angespannte Lage am deutschen Wohnungsmarkt führt immer häufiger zu Ausweichbewegungen. Immer mehr Menschen sind bereit, lange Wege zur Arbeit in Kauf zu nehmen, wenn sie sich dafür eine günstige Wohnung oder ein eigenes Haus auf dem Land oder im Speckgürtel von Ballungszentren leisten können. Sie fahren teilweise stundenlang und legen unzählige Kilometer zurück. Die Benzinpreise sind hierbei immer noch niedriger als es die Kosten für das Wohnen in einer Großstadt wären.
Um die Spannung aus der Wohnsituation zu nehmen, wäre ein besser ausgebauter Nahverkehr mit einer attraktiveren Taktung notwendig. Etwa 5% der arbeitenden Bevölkerung in Deutschland legt auf dem Weg zur Arbeit mehr als 50 km zurück, einige sogar mehr als 100 km. Hiervon sind also rund eine Million Menschen betroffen. Da Züge nicht, zu selten oder zu unzuverlässig fahren, kommt es auf den Straßen und Autobahnen vor allem zu den Stoßzeiten vermehrt zu Staus. Die Folge sind Stress, Unzufriedenheit, Unfälle und fehlende Parkplätze in den Innenstädten. Viele Menschen wären gerne bereit, vom Auto auf die Bahn umzusteigen, wenn dies nicht viel teurer wäre und die Züge tatsächlich fahren würden.
Mietpreisbremse 2025: Neue Regelungen und regionale Unterschiede
Mietpreisbremse: Gut gemeint, aber…
Mit der Mietpreisbremse will der Gesetzgeber den stark ansteigenden Mieten in Ballungszentren entgegenwirken. Das Gesetz schreibt fest, dass bei einer Neuvermietung die neue Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die bestehenden Wohnungen bleiben hierdurch zwar bezahlbar, allerdings entstehen keine neuen Wohnungen. Die eigentliche Ursache der steigenden Preise – die hohe Nachfrage bei zu geringem Angebot – bleibt somit trotz Mietpreisbremse bestehen.
Hinweis: Die Mietpreisbremse beseitigt Anreize, in eine Immobilie oder einzelne Wohnungen zu investieren. Sinnvoller wäre eine Erhöhung der Zuschüsse zum Wohngeld.
Prinzipiell hat die Mietpreisbremse das Potenzial, für mehr Entspannung am Wohnungsmarkt zu sorgen, sie müsste allerdings strenger umgesetzt und angewendet werden. Beispielsweise müssten Vermieter zwingend dazu verpflichtet werden, die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen einzuhalten. Tun sie das nicht, müssten Strafen nicht nur angedroht, sondern tatsächlich durchgesetzt werden. Dies gilt besonders bei der Gestaltung von Mietverträgen, die alle gesetzlichen Vorgaben berücksichtigen müssen.
Immer weniger Menschen in immer größeren Wohnungen
In Deutschland ist ein klarer Trend erkennbar: Die Zahl der Menschen pro Wohnung nimmt ab, während die Wohnungsgröße ansteigt. Zwischen 2014 und 2024 ist die Anzahl der in Deutschland verfügbaren Wohnungen um 6,1% gesunken, während die Gesamtfläche der Wohnungen um 9,1% angestiegen ist. Im Jahr 2024 lag die durchschnittliche Wohnungsgröße bei 94 m² und damit 2,8% höher als zehn Jahre zuvor. Im Schnitt hat jede Person 49,2 m² Wohnfläche zur Verfügung und somit 5,8% mehr als im Zehnjahresvergleich. Rund 50% der Wohnungen hatten hierbei 3-4 Zimmer.
Hinweis: Die Bevölkerungszahl wächst etwas langsamer als der Wohnungsbestand. Aktuell kommen 1,9 Personen auf eine Wohnung, vor zehn Jahren waren es noch 2,0 Personen.
Es ist festzustellen, dass sich de Wohnsituation der meisten Menschen in den letzten Jahren verschlechtert hat. So haben aktuell rund 9,5 Millionen Menschen in Deutschland zu Hause weniger Platz als nötig zur Verfügung. Das gilt vor allem für Alleinerziehende und deren Kinder. Außerdem sind in Städten rund dreimal so viele Menschen von Platzmangel betroffen wie auf dem Land. Um diese Entwicklung zu verlangsamen, hat die Bundesregierung eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 beschlossen.
Helfen Zwangsmaßnahmen?
Einige verpflichtende Maßnahmen könnten hilfreich sein, sind aber kritisch zu betrachten. Ein effizientes Modell wird in der Schweiz umgesetzt. Hier wird vorgeschrieben, dass eine Vierzimmerwohnung von mindestens drei Menschen bewohnt werden muss. Ist das nicht der Fall, drohen Strafzahlungen. Diese sogenannte Unterbelegungsabgabe richtet sich in vielen Fällen nach dem Einkommen. In einigen Fällen müssen Menschen eine unterbelegte Wohnung auf Druck der Schweizer Wohnungsgenossenschaften sogar verlassen.
Natürlich ist es aus Sicht von Menschen, die trotz intensiver Bemühungen keine Wohnung finden, frustrierend, wenn große Villen nur von einer oder zwei Personen bewohnt werden. Aber oft sind diese Menschen Risiken eingegangen, um sich eine solche Immobilie leisten zu können. Denn eine Investition in eine Immobilie führt nicht zwangsläufig zu hohen Renditen, wie die Zeit zwischen 1990-2010 gezeigt hat.
Außerdem ist es fraglich, ob es gerecht wäre, ältere Menschen zu zwingen, zu große Wohnungen unterzuvermieten. Gerade bei Senioren bestehen hier Ängste und Vorbehalte. Sie wollen an keine Untermieter kommen, die sie ausnutzen. Ein verpflichtender Umzug ist ebenfalls schwierig, da es nicht die Lösung sein kann, ältere Menschen aus ihrem gewohnten Lebensumfeld zu reißen. In einigen Fällen mag es möglich sein, dass Familien mit Senioren ihre Wohnung tauschen, eine Lösung für die Wohnungsnot in Ballungszentren ist das aber nicht. Wer Sozialwohnungen vermieten möchte, kann hier einen wichtigen Beitrag zur Entspannung der Situation leisten.
Mit kleinen Schritten zum Erfolg
Die Lösung des Wohnungsproblems wird nicht über Nacht gelingen. Stattdessen ist es erforderlich, viele Einzelmaßnahmen zu ergreifen, die in ihrem Zusammenspiel eine Verbesserung der Situation herbeiführen. So ist es zum Beispiel erforderlich, leerstehende Büro- und Gewerbeimmobilien zu Wohnhäusern umzubauen. Eine weitere sinnvolle Idee ist es, mehr flexiblen Wohnraum wie Mikroapartments entstehen zu lassen. Diese sind schneller fertig und können besonders günstig vermietet werden. Ähnliches gilt für Einliegerwohnungen und Gemeinschaftswohnprojekte.
Eine weitere Option besteht darin, sich lokal umzuorientieren. So kostet zum Beispiel die oben erwähnte Altbauwohnung mit 120 m² in Bremen lediglich 400.000 Euro statt 1,7 Millionen und in der Görlitzer Altstadt ist sie noch einmal preiswerter. Außerhalb großer Ballungszentren ist es auch heute noch möglich, seine Wohnträume wahrwerden zu lassen. In den Ballungszentren wird die Situation hingegen kompliziert bleiben, da es ausreichend viele wohlhabende Menschen gibt, die die horrenden Preise dort bezahlen.
