Bei Mietwohnungen regeln diverse Gesetze und Vorschriften bereits die Miethöhe. Bei Gewerbeobjekten ist dies nicht der Fall. Am Beispiel Berlins zeigt sich aber, dass die Politik über eine Mietpreisbremse für Gewerbeimmobilien nachdenkt. In der Hauptstadt stiegen die Gewerbemieten seit 2009 um 260 Prozent an und eine Bundesratsinitiative ist im Gespräch um den Immobilienmarkt für Gewerberäume zu steuern.
Die Gründungsdynamik in der Hauptstadt ist hoch. Gut 40.000 Startups und Neugründungen pro Jahr in Berlin sind ein klares Indiz für eine immense Nachfrage an gewerblich nutzbaren Immobilien bei sinkendem Angebot. Doch nicht nur neue, auch alte Unternehmen ächzen unter steigenden Gewerbemieten.
Nun erwägt der Berliner Senat eine Bundesratsinitiative um die Miethöhe von Gewerbeobjekten zu begrenzen. Vor allem Regionen, die als angespannte Märkte identifiziert werden, könnten durch eine Mietpreisbremse für Gewerbeimmobilien betroffen sein.
Der Berliner Markt für Gewerbeimmobilien
Der Berliner Senat hat den Markt für Gewerbeimmobilien genauer unter die Lupe genommen. Glaubt man den Experten, so führt der Mangel an Begrenzungen zu Gewerbemieten zu extremen Mietpreissteigerungen. Zwischen 2009 und 2018 stiegen die Gewerbemieten in den Top-Lagen Berlins um 50 Prozent.
Erschreckender ist aber die Steigerung der Gewerbemieten in den so genannten 1-B-Lagen. Dort verzeichnen Analysen für denselben Zeitraum eine Preissteigerung von über 260 Prozent bei den großen Gewerbeflächen. Bei kleineren waren es immerhin noch 200 Prozent.
Fakt ist, dass sich gerade kleinere und alteingesessene Unternehmen die teils horrenden Mieten nicht mehr leisten können. Vom Tante-Emma-Laden über den Schuster bis hin zum freien Kitaladen, ganze Gewerbecluster werden neudeutsch gentrifiziert.
Berlin ist Spitzenreiter bei Neugründungen. Gemäß Daten des statistischen Bundesamtes gab es 2018 in der Hauptstadt 111 Neugründungen auf 10.000 Einwohner. Doch auch in Hamburg mit 95 und Bremen mit 88 Neugründungen auf dieselbe Anzahl an Einwohnern ächzen unter steigenden Gewerbemieten.
Bis dato ist der Gewerbemietvertrag nicht nur inhaltlich, sondern auch bei der Preisgestaltung völlig frei. Und eben das führt, bei stets steigender Nachfrage, zu teils exorbitanten Mietpreissteigerungen für Gewerbetreibende.
Per Bundesratsinitiative die Gewerbemiete begrenzen
Der Berliner Senat legte dem Bundesrat unlängst einen Antrag zum Gewerbemietrecht vor. Demnach soll die Gewerbemiete in angespannten Lagen begrenzt werden. Als Begründung verwies man nicht nur auf nackte Zahlen, sondern auf ein Bundesdeutsches Phänomen, dass sich auch in anderen Städten zeigt.
Die Idee ist die Verankerung einer Mietpreisbremse für Gewerbeimmobilien in innerstädtischen oder angespannten Lagen. Dort, und das ist bekannt, können kleinere Betriebe keinen Fuß mehr fassen und werden durch exorbitante Gewerbemieten verdrängt.
Hand aufs Herz: Wer durch all die unzähligen Mals und innerstädtischen Straßen schlendert, findet in der Regel nur Großkonzerne oder Ladenketten, die sich diese hohen Mieten noch leisten können.
Ist die Mietpreisbremse für Gewerbeimmobilien bald Realität?
Im Segment der Mietwohnungen versucht die Bundes- und Landespolitik seit Jahren den Immobilienmarkt zu steuern. Ob Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen, Milieuschutz oder mögliche Enteignungen von Wohnungsbauunternehmen. Die Liste ist lang, doch die Wirkung mehr als dürftig.
Im Kern kennt das Bürgerliche Gesetzbuch nur den §580a, der eine vom Wohnraummietrecht abweichende Kündigungsfrist von sechs Monaten vorgibt. Neben einigen Verweisen des §578 II des BGB können Vermieter und Gewerbemieter die Inhalte und auch den Mietzins frei verhandeln.
Es wäre ergo ein eigener Gewerbemietparagraf zu initialisieren, der die Miethöhe in bestimmten angespannten Lagen begrenzt. Doch wie passt das zu den per Gesetz deklarierten und vorhandenen sehr unterschiedlichen Schutzbedürfnissen von Wohnungs- und Gewerbemietern?
Letztlich würde eine Mietpreisbremse für Gewerbetreibende alle Unternehmen betreffen, auch die wirtschaftlich starken, die ebenso am Markt nachfragen, wie finanziell schwächere Kleinstbetriebe. Wer den Vorzug zur Anmietung bekäme, wäre klar und sicherheitsbedingt auch verständlich.
Insoweit ist die Frage berechtigt, ob eine Mietpreisbremse für Gewerbemieten die Herausforderungen lösen kann. Oder ist ein klares Umdenken erforderlich, dass Kleinstbetriebe aus dem Straßenbild verdrängt, eben die Betriebe, die einen Kiez so interessant gestalten?
Im Kern müsste die Höhe der Gewerbemiete an die Wirtschaftlichkeit und die Unternehmensform möglicher Gewerbemieter angepasst werden. Ist es da nicht besser die Strukturen des Städtebaurechts und den Ausbau von Wirtschaftsförderungen voranzutreiben? Aber das ist nur eine Meinung, von vielen.
