Berlin geht streng gegen die Zweckentfremdung von Wohnungen vor. Hierdurch sollen der Wohnungsmarkt entspannt und die Tourismusbranche geschützt werden. Daher wurde ein Zweckentfremdungsverbot erlassen. Dieses gilt unter bestimmten Voraussetzungen aber nicht für Zeitmietverträge. Vermieter sollten sich daher den Unterschied zwischen Ferienwohnungen und Zeitmietverträgen bewusst machen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
Das Berliner Zweckentfremdungsverbot soll verhindern, dass aus Mietwohnungen Ferienwohnungen gemacht werden. Das Ziel hierbei ist es, den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Für Vermieter stellt sich nun die Frage, ob sie ihre möblierte Wohnung noch mit einem Zeitmietvertrag vermieten dürfen.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist das kein Problem, auch in gerade in Berlin. Entscheidend ist die Dauer des Mietverhältnisses und die Zielgruppe, an die sich der Vermieter wendet. Die Nachfrage nach Zeitmietverträgen ist in Berlin recht hoch. Immer mehr Menschen aus dem In- und Ausland kommen nämlich in die Hauptstadt, um hier zu arbeiten oder zu studieren.
Hinweis: Der Mietedeckel hat Auswirkungen auf Zeitwohnungen. Informationen hierzu hier.
Die Idee hinter dem Wohnen auf Zeit
Das Wohnen auf Zeit verfolgt einen ganz anderen Ansatz als die Tourismusbranche. Sie wendet sich nicht an Menschen, die Berlin einmal für ein paar Tage oder Wochen besuchen und erkunden wollen, sondern an Menschen, die längerfristig in die Hauptstadt ziehen und dort leben wollen. Vor allem Menschen aus dem Ausland nutzen das Wohnen auf Zeit, um möglichst unkompliziert an eine Wohnung in Berlin zu kommen. So haben sie die Möglichkeit, sich vor Ort anzumelden, ein deutsches Bankkonto zu eröffnen, eine Schufa-Historie zu erwerben und vieles mehr. All das ist wichtig, um in Deutschland Fuß zu fassen und irgendwann einen unbefristeten Mietvertrag abschließen zu können.
Es geht beim Wohnen auf Zeit also nicht so sehr darum, mit einer Wohnung Geld zu verdienen. Vielmehr soll eine Wohnung, die als Altersvorsorge beziehungsweise für die noch nicht erwachsenen Kinder gekauft wurde oder die wegen eines längeren Auslandsaufenthalts nicht benötigt wird, vor einem Leerstand bewahrt werden. Im Unterschied zu einer Umwidmung zu einer Ferienwohnung geht durch Zeitmietverträge kein Wohnraum verloren. Im Gegenteil finden Menschen auf diese Weise in Berlin eine Heimat, die ansonsten mit anderen Wohnungssuchenden konkurrieren würden und Schwierigkeiten hätten, eine Wohnung zu bekommen.
Unter diesen Voraussetzungen greift das Zweckentfremdungsverbot für Zeitmietverträge nicht
In den meisten Fällen gilt das Zweckentfremdungsverbot nicht für Zeitmietverträge. Allerdings müssen die Verträge bestimmte Kriterien erfüllen, um von dieser Regelung ausgenommen zu werden. So ist die Motivation der Mieter, eine Wohnung auf Zeit zu bekommen, entscheidend.
Wenn die Mieter in Berlin arbeiten möchten, dann können sie sich hierfür eine Wohnung auf Zeit mieten. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mietvertrag für mindestens zwei Monate abgeschlossen wird. So soll vermieden werden, dass Touristen Lücken in der Gesetzgebung ausnutzen, und eine solche Wohnung nur für wenige Tage oder Wochen mieten. Des Weiteren ist wichtig, dass die Mieter in der Zeit des Mietverhältnisses ihren Lebensmittelpunkt in Berlin haben.
Hinweis: All dies lässt sich von den Vermietern nur schwer nachprüfen. Diese sollten sich allerdings eine Bescheinigung von den Mietern geben lassen, dass diese in Berlin arbeiten.
Unterschiede zwischen Ferienwohnungen und Zeitmietverträgen
Ferienwohnungen und Wohnungen auf Zeit verfolgen ganz unterschiedliche Geschäftsmodelle. Entsprechend unterscheiden sie sich in ihrer Ausstattung recht deutlich und es ist nicht ohne weiteres möglich, aus einer bisherigen Ferienwohnung eine Wohnung für einen Zeitmietvertrag zu machen.
Beispielsweise richten sich Ferienwohnungen an Touristen und Wohnungen auf Zeit an Berufstätige. Ferienwohnungen sind sehr funktional und neutral eingerichtet, wohingegen Wohnungen auf Zeit Charakter besitzen und sich durch ihre Individualität auszeichnen. Immerhin möchte man Mieter möglichst lange an sich binden, um nicht immer wieder neue Mietpartner suchen zu müssen.
Zudem unterscheiden sich die Wohnungsarten in ihrer Zielgruppe. Ferienwohnungen sind sowohl für Singles als auch für Paare und Familien geeignet, wohingegen Zeitmietverträge meist von einer oder maximal zwei Personen angemietet werden. Die Monatsmieten sind mit denen anderer Wohnungen in der Region vergleichbar und im Unterschied zu Hotelpreisen sehr günstig.
Die Kosten für Ferienwohnungen liegen ebenfalls unter denen von Hotels, sind auf einen gesamten Monat betrachtet jedoch sehr hoch. In Ferienwohnungen stehen in der Regel sehr einfache Möbel, während sich in Wohnungen auf Zeit höherwertige Möbel befinden. Anhand dieser Kriterien lässt sich gut einschätzen, ob eine Wohnung unter das Zweckentfremdungsverbot fällt oder nicht.
Wie hoch ist die Nachfrage nach Zeitmietverträgen in Berlin?
In Berlin ist die Nachfrage nach attraktiven und bezahlbaren möblierten Wohnungen auf Zeit recht groß. Durch das Zweckentfremdungsverbot ist das Angebot allerdings stark gestiegen. Wer früher Ferienwohnungen vermietet hat, wandelt diese nun nach Möglichkeit in Wohnungen für Zeitmietverträge um. Allerdings werden die Preise oftmals nicht angepasst und sind daher überteuert. Vermieter haben zwar das Recht, mit ihren Wohnungen Geld zu verdienen, ein Geschäftsmodell wie Ferienwohnungen stellen Wohnungen auf Zeit jedoch nicht dar.
Vermieter sollten einen Mietpreis wählen, der Geld einbringt, aber gleichzeitig sicherstellt, dass eine Wohnung möglichst ganzjährig vermietet werden kann. Das ist bei Luxuswohnungen eher selten der Fall. Deswegen sollte in einem Vermietungskonzept die Zielgruppe genau bestimmt und festgelegt werden, wie die Wohnung eingerichtet werden soll. Auf diese Weise lässt sich ein teurer Leerstand vermeiden.
