Die Universitäten sind geschlossen und das Studieren aus dem Home-Office die Regel. Durch den Lockdown vieler Gaststätten, des Einzelhandels und der Hotellerie fallen aber die meisten Studentenjobs weg und die finanzielle Belastung steigt. Um Miete zu sparen kommt es verstärkt zu Untervermietungen, die der Gesetzgeber „aus finanziellen Gründen“ erlaubt.
In Zeiten von Corona müssen sich Vermieter wieder mehr mit dem Thema Untervermietung auseinandersetzen. Der flächendeckende Lockdown und das Schließen von Geschäften führt zu finanziellen Engpässen. Und die Wohnungsnot führt ergo schlicht in Untervermietungen.
Gerade Studierende haben es zurzeit schwer. Die meisten Studentenjobs sind weggefallen und so wird aus einer bisher bezahlbaren 2-Zimmer-Wohnung schnell eine WG. Rechtlich kann der Vermieter eine Untervermietung schwer ablehnen. Aber an gewisse Vorgaben bei dem Prozess der Untervermietung muss sich der Hauptmieter strickt halten.
Corona und der Zwang zur Untervermietung
Fast fünf Millionen Menschen in Deutschland leben in einer Wohngemeinschaft. Teils aus familiären, oft aus finanziellen Gründen. Bei Studierenden ist diese Lebens- und Vertragsform ohnehin eine gute Alternative. Doch fürchten Ökonomen durch Corona einen Wegfall von 600.000 Jobs, auch wenn sich die Lage zum Ende 2021 wieder beruhigen könnte und die Studentenjobs nicht einkalkuliert sind.
Die Schlussfolgerung ist klar: Aus finanziellen Gründen bleibt vielen Studenten aber auch Menschen aus dem Niedriglohsektor keine andere Wahl als eine WG zu begründen. Für Vermieter daher wichtig die essenziellen Fakten Rund um die Untervermietung zu kennen.
Gesetzliche Grundlage zur Untervermietung
Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Hauptmieter die gesamte oder, in der Regel, Teile der Wohnung einem Untermieter entgeltlich überlässt. Hauptmieter und Untermieter schließen einen eigenen Untermietvertrag. Der Hauptmietvertrag und seine daraus resultierenden Rechte und Pflichten bleibt davon unberührt. Der Einzug naher Familienmitglieder, Haushaltsangestellter oder Pflegepersonal verstehen sich nicht als Untervermietung. Soweit, so klar.
Im § 540 BGB ist die Gebrauchsüberlassung an Dritte klar geregelt. Deutlich wird, dass eine Untervermietung ohne Einwilligung des Vermieters nicht erlaubt ist. Wenn der Vermieter die Untervermietung aber ablehnt, kann der Mieter außerordentlich und mit gesetzlicher Frist kündigen.
Im § 553 BGB wird es klarer: Der Mieter hat das Recht eine Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen. Ergo kann sich der Vermieter in der Regel, sofern eine Anfrage zur Erlaubniserteilung vorliegt, nicht dagegen wehren. Denn letztlich bleibt die Pflicht zur Mietzahlung und damit wichtigsten Pflicht des Hauptmieters erhalten.
Aber: Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen. Dies kann und ist in der Regel eine finanzielle Notlage, unabhängig von der Dauer.
Im Jahre 2014 lehnte das Amtsgericht München (Aktenzeichen 422 C 13968/13) die Untersagung zur Untervermietung mit der Begründung ab, da eine finanzielle Notlage für die Hauptmieterin durch eine Untervermietung abgewendet werden kann und diese ein berechtigtes Interesse besitze in ihrer gewohnten Umgebung zu wohnen.
Der Vermieter kann aber eine Untervermietung als unzumutbar verweigern, teils wegen Überbelegung der Räumlichkeiten oder anderen triftigen Gründen. Doch der Rechtsweg zur Durchsetzung der Ablehnung ist lang und in der Regel erfolglos. Es ei denn, der Hauptmieter will ein nur und im Besonderen ein finanzielles Zusatzgeschäft erwirken. Doch diese muss der Vermieter beweisen.
Untervermietung in Zeiten von Corona kurz zusammengefasst
- Der Mieter muss eine Erlaubnis zur Untervermietung schriftlich vorlegen sowie Anzahl und Namen benennen
- Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse (Beispiel finanzielle Notlage) nachweisen.
- Der Vermieter kann die Untervermietung ablehnen (bei Überbelegung, Zweckentfremdung, Unzumutbarkeit gegenüber Untermieter)
- Der Hauptmieter haften für alle Schäden an der Wohnung
- Empfehlung zur Kautionszahlung des Untermieters an den Hauptmieter
- In der Miethöhe ist der Hautmieter relativ frei
- Die Höhe der Untermiete kann nicht vom Vermieter vorgeschrieben werden, sollte sich aber im Rahmen bewegen. Auch für Untervermietung gilt ggf. die Mietpreisbremse.
- Der Vermieter kann einen Untermietzuschlag von in der Regel 20 Prozent vom Hauptmieter verlangen, muss dann aber stärkere Abnutzung oder steigende Betriebskosten nachweisen
- Die Mieteinnahmen muss der Hauptmieter selbst versteuern in Abhängigkeit zu seiner individuellen Steuerlast
Noch ein Wort zu den Angaben im Untermietvertrag
Hier sollten findige Vermieter dem Hauptmieter helfend zur Seite stehen. Letztlich wird der Hauptmieter zum Vermieter, mit allen Rechten und Pflichten eines normalen Mietvertrags.
Die wichtigsten Angaben sind Name und Anschrift von haupt- und Untermieter, die Anschrift der betreffenden Mietwohnung sowie eine genaue Beschreibung der untervermieteten Räume und der gemeinsam genutzten Räumlichkeiten.
Auch Untermieter müssen sich an die Hausordnung halten. Ergo sollte zwingend ein Verweis auf die Hausordnung in den Untermietvertrag sowie ein verweis auf den Hauptmietvertrag.
Die Mietdauer und Kündigungsfristen, die Höhe des, in der Regel, pauschal zu zahlendem Mietzins, die Höhe und Zahlungsbedingungen einer Kaution und die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel sollten ebenfalls fester Vertragsinhalt sein. Die Einwilligung zur Untervermietung sollte dem Untermietvertrag beiliegen.
