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Denkmalschutz: Chance oder Herausforderung?

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Denkmalschutz ist komplex, bietet aber Vorteile
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Wenn Immobilien bestimmte Voraussetzungen erfüllen, können sie unter Denkmalschutz gestellt werden. Für Eigentümer bedeutet das einen teils erheblichen Mehraufwand, dafür gehen mit denkmalgeschützten Gebäuden auch zahlreiche Vorteile einher. Für einige Maßnahmen muss die Einwilligung der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden, weswegen einige Eigentümer eine Aufhebung des Denkmalschutzes anstreben. Das ist aber nur unter bestimmten Bedingungen möglich.

Denkmalschutz für Gebäude verlangt den Eigentümern einiges ab. Sie müssen sich um eine spezielle Pflege kümmern und bei verschiedenen Maßnahmen die Einwilligung der Denkmalschutzbehörde einholen. Dafür ergeben sich verschiedene Vorteile, beispielsweise bei der energetischen Sanierung.

Dieser Artikel erläutert, welche Folgen der Denkmalschutz einer Immobilie für die Eigentümer hat und ob er eher Chance oder Herausforderung darstellt. Hierbei wird untersucht, ob sich denkmalgeschützte Gebäude als Kapitalanlage eignen, unter welchen Voraussetzungen der Denkmalschutz aufgehoben werden kann

Denkmalschutz: Was zeichnet ein Baudenkmal aus?

Baudenkmäler sind besonders schützenswerte Immobilien. Welche hierzu zählen, entscheiden die Denkmalschutzbehörden der jeweiligen Bundesländer. Unter anderem werden historisch relevante Gebäude wie Fachwerkhäuser, Schlösser oder Burgen als Baudenkmäler bezeichnet, aber auch viele andere Gebäude können wegen ihrer Architektur oder der Rolle, die sie in der Geschichte gespielt haben, zu Baudenkmälern werden.

So kommt es, dass einige Industriebauten, Plattenbauten und Gefängnisse, die auf den ersten Blick wenig ästhetisch und schützenswert erscheinen, wegen ihrer historischen Bedeutung als Baudenkmäler eingestuft werden. Wichtige Kriterien hierbei sind das Alter, die Besonderheit der Architektur sowie der geschichtliche Wert. Grundsätzlich hat jeder Bürger die Möglichkeit, einen Antrag auf Denkmalschutz für ein bestimmtes Gebäude zu stellen. Das gilt nicht nur für die Eigentümer der Immobilien, sondern auch für alle anderen.

Die Entscheidung, ob ein Gebäude schützenswert ist und zu einem Baudenkmal wird, erfolgt nie auf Grundlage starrer Kriterien, sondern immer individuell und anhand klar definierter Rahmenbedingungen. In diesem Zusammenhang spielen Kriterien wie die technische, städtebauliche oder künstlerische Relevanz der Immobilie eine Rolle.

Folgen des Denkmalschutzes für Eigentümer

Wird eine Immobilie unter Denkmalschutz gestellt, ergeben sich hieraus zahlreiche Folgen für die Eigentümer. Diese können gegebenenfalls einen Teil ihrer Entscheidungsgewalt über das Gebäude verlieren, da sie in Zukunft zahlreiche Denkmalschutzauflagen erfüllen müssen, wenn sie bestimmte Maßnahmen umsetzen wollen.

Bei Maßnahmen an denkmalgeschützten Immobilien hat die Denkmalschutzbehörde ein recht hohes Mitspracherecht. Sie muss daher um Zustimmung gebeten werden, bevor Modernisierungen, Renovierungen, Sanierungen oder Umbauten an dem Gebäude vorgenommen werden. Das betrifft unter anderem die Materialauswahl. Allerdings ergeben sich aus dem Denkmalschutz für Vermieter häufig auch Vorteile. So können Sie von Förderprogrammen profitieren, höhere Mieten verlangen oder Steuervorteile nutzen.

Ist eine Aufhebung des Denkmalschutzes möglich?

Um denkmalgeschützte Immobilien instand zu halten, sind viel persönliches Engagement und oft finanzielle Investitionen erforderlich. Deswegen streben einige Eigentümer an, dass ihrer Immobilie das Prädikat Baudenkmal wieder entzogen wird. Dies ist aber nur unter bestimmten Umständen und auf Antrag hin möglich. Dieser muss bei der Denkmalschutzbehörde gestellt werden.

Der Status der Immobilie kann ihr nur entzogen werden, wenn nachvollziehbar dargelegt wird, dass die Denkmalschutzgründe, die zur Verleihung des Prädikats geführt haben, nicht mehr zutreffend sind. Außerdem ist es möglich, den Status zu entziehen, wenn die Eigentümer für deren Erhalt einen unzumutbaren Aufwand betreiben müssten.

Hinweis: Häufig ist es so, dass die Denkmalschutzbehörde möchte, dass ein einmal verliehenes Prädikat nicht aufgehoben wird. Im Streitfall haben Eigentümer lediglich die Möglichkeit, den Klageweg zu gehen.

So profitieren Vermieter vom Denkmalschutz

Nehmen Eigentümer eine Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie vor, können sie dank der Denkmal-AfA steuerlich hiervon profitieren. 12 Jahre lang ist es möglich, die Sanierungskosten abzusetzen. Damit das der Fall ist, dürfen die Sanierungen allerdings erst nach dem Kauf der Immobilie in Angriff genommen werden.

Überdies muss die Denkmalbehörde den Modernisierungsmaßnahmen zustimmen. Neben der Denkmal-AfA kann zudem die lineare AfA des Kaufpreises minus den Bodenwert genutzt werden.

Des Weiteren gibt es zahlreiche Förderungen für energetische Sanierungen. Diese kommen je nach Art vom Bund, den Ländern oder den Kommunen. Zudem bietet die KfW spezielle Förderprogramme. Vermieter können somit den Wert Ihrer Immobilie spürbar erhöhen, ohne selbst hohe Investitionen tätigen zu müssen.

Für einige Maßnahmen die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde einholen

Eine denkmalgeschützte Immobilie bringt aber nicht nur Vorteile, sondern geht auch mit vielen Auflagen und Verpflichtungen einher. So müssen Baudenkmäler erhalten bleiben und können nicht einfach verändert oder abgerissen werden. Bei vielen Maßnahmen hat die Denkmalschutzbehörde ein Mitspracherecht. Hiervon wird sie Gebrauch machen, wenn Veränderungen am Baukörper vorgenommen werden sollen. Diese haben einen so großen Einfluss auf die Immobilie und verändern ihren Charakter so stark, dass vermutlich keine Zustimmung für die jeweilige Maßnahme erteilt wird.

Es gibt viele Maßnahmen, für die die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden muss. Hierzu gehören Dacherneuerungen ebenso wie der Ausbau eines Dachgeschosses oder Kellers. Auch wenn die Fassade und Innenräume gestrichen oder größere Türen und Fenster eingebaut werden sollen, muss die Denkmalschutzbehörde gefragt werden. Dasselbe gilt beim Austausch von Bodenbelägen oder wenn die Bäder und Sanitäranlagen modernisiert werden sollen. Außerdem muss die Behörde darüber informiert werden, wenn geplant ist, eine Nutzungsänderung bei bestimmten Räumen vorzunehmen. Das gilt auch dann, wenn nicht die gesamte Immobilie, sondern nur bestimmte Teile wie etwa eine historisch bedeutsame Fassade denkmalgeschützt ist.

Vermieter sollten sich an die geltenden Richtlinien halten und die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde einholen. Tun sie dies nicht, kann von ihnen verlangt werden, dass die Umbaumaßnahmen rückgängig gemacht werden. Obendrein müssen sie in bestimmten Fällen erhebliche Bußgelder bezahlen.

Lohnen sich denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage?

In der Regel lohnen sich denkmalgeschützte Immobilien nicht als schnelle Wertanlage. Der teils hohe Aufwand bei der Instandhaltung, die auf 12 Jahre gestreckten Steuererleichterungen und die teils große Einflussnahme der Denkmalschutzbehörde sind für Investoren, die schnelle Renditen erwirtschaften wollen, hinderlich. Wer hingegen ein langfristiges Engagement plant und über viele Jahre hinweg Gewinne erwirtschaften möchte, hat mit einem denkmalgeschützten Gebäude gute Chancen.

Das liegt unter anderem daran, dass Vermieter solcher Immobilien häufig hören Mieten verlangen können. Außerdem sind Wohnungen in gut sanierten Immobilien stark nachgefragt. Gelegentlich lassen sich sogar höhere Mieten erzielen als in Neubauwohnungen. Auch die Steuervorteile dürfen nicht unterschätzt werden und können sich für Investoren auszahlen.

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