Gerade für Privatvermieter ist es teilweise schwierig, bei den vielfältigen Regelungen zur Mietkaution durchzublicken. Das ist aber wichtig, um keine Fehler bei der Erstellung des Mietvertrags und den Regelungen zur Kaution zu machen. Deswegen werden im Folgenden die zentralen Fakten zur Mietkaution erläutert.
Aufgaben der Mietkaution
Eine Mietkaution ist im Grunde eine Sicherheit für Vermieterinnen und Vermieter. Sie soll sicherstellen, dass eventuelle Zahlungsverzögerungen seitens der Mieterinnen und Mieter ausgeglichen werden können. Wenn zum Beispiel rückständige Mieten vorliegen, haben Vermieterinnen unten Vermieter das Recht, einen Ausgleich durch die Kaution vorzunehmen.
Doch nicht nur bei Zahlungsrückständen fallen Kosten an. So haben Mieterinnen und Mieter beispielsweise die Pflicht, Schäden an der Mietwohnung zu verhindern. Das ist beispielsweise durch die Durchführung von Schönheitsreparaturen möglich. Entstehen Schäden, weil beispielsweise notwendige Reparaturen nicht durchgeführt wurden, können Vermieterinnen und Vermieter einen Schadenersatz verlangen.
Dieser kann ebenfalls über die Kaution ausgeglichen werden. Besondere Regelungen sind bei preisgebundenem Wohnraum zu berücksichtigen. Hier dürfen ausschließlich Ansprüche über die Kaution geltend gemacht werden, die sich aus Schäden sowie unterlassenen Schönheitsreparaturen ergeben.
Tipp zum Mietvertrag: Neben der Mietkaution ist beim Aufsetzen eines Mietvertrags vieles zu beachten. Anhand einer Checkliste können Privatvermieter Fehlern bei der Wohnungsvermietung vorbeugen.
Regelungen zur Mietkaution unbedingt schriftlich festhalten
Regelungen zur Kaution müssen unbedingt schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Es gibt auch andere Möglichkeiten der Verschriftlichung, die Aufnahme in den Mietvertrag ist jedoch dringend angeraten. Liegt eine solche schriftliche Vereinbarung nicht vor, darf keine Kaution von den Mietparteien verlangt werden.
Liegt eine solche Vereinbarung hingegen vor, haben Vermieterinnen und Vermieter das Recht, die Kaution einzufordern, solange das Mietverhältnis besteht. Sollten sich die Mieterinnen und Mieter nicht bereit erklären, die fällige Kaution zu zahlen, haben sie zudem das Recht, sie einzuklagen. Dieser Anspruch besteht das gesamte Mietverhältnis über.
Haben Sie´s gewusst? Sobald Vermieterinnen und Vermieter die ihnen zustehende Kaution erhalten haben, können sie frei entscheiden, für welche Ansprüche sie diese einsetzen.
Das alles gehört in eine Kautionsvereinbarung
Die gesetzlichen Regelungen zur Mietkaution sind in § 551 BGB festgehalten. Hier steht beispielsweise, dass eine Mietkaution maximal drei Monatskaltmieten betragen darf. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Vorauszahlungen für die Betriebskosten außen vorgelassen werden müssen. Lediglich die reine Kaltmiete dient als Grundlage der Berechnung für die Kaution.
Zudem haben Mieterinnen und Mieter ein Recht, die zu zahlende Kaution in Form von Monatsraten zu zahlen. Diese Raten müssen gleich hoch sein. Die erste Rate wird hierbei fällig, sobald das Mietverhältnis Gültigkeit erlangt.
Was passiert, wenn die Kaution nicht gezahlt wird?
Es gibt klare Regelungen, was zu tun ist, wenn eine fällige Mietkaution nicht bezahlt wird. In einem solchen Fall haben Vermieterinnen und Vermieter das Recht, ihre Ansprüche einzufordern, indem sie einen gerichtlichen Mahnbescheid erwirken. Dies ist bis zum Ende des Mietverhältnisses möglich. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Ansprüche der Vermieterinnen und Mieter keine Verzugszinsen umfassen.
Lediglich die Zinsen, die sich aus der Anlage auf einem speziellen Sonderkonto ergeben hätten, können eingeklagt werden. Außerdem hat der Gesetzgeber festgelegt, dass sich aus der Nichtzahlung der Mietkaution kein Kündigungsrecht für die Vermieterinnen und Vermieter ergibt. Eine „Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses“ wird hierdurch also nicht erreicht.
Die Kaution anlegen
Vermieterinnen und Vermieter sind dazu verpflichtet, die Kautionssumme getrennt von ihrem Privatvermögen anzulegen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass Mieterinnen und Mieter nicht für die Risiken geradestehen müssen, die sich aus den finanziellen Entscheidungen der Vermieterinnen und Vermieter ergeben. Im Falle einer Insolvenz kann die Kaution also nicht zwangsvollstreckt werden.
Zudem sind die Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet, die Kaution so anzulegen, dass sie Zinsen oder Dividenden abwirft. Die hieraus gewonnenen Erträge stehen in vollem Umfang den Mieterinnen und Mietern zu. Entsprechend müssen diese die Einkünfte versteuern. Es ist durchaus legitim, mehrere Mietkautionen verschiedener Mietparteien auf einem Konto aufzubewahren. Das gilt jedoch nur, wenn dieses Konto ein Treuhandkonto ist, das allen gesetzlichen Vorgaben gerecht wird.
Wenn Vermieterinnen und Vermieter die Kaution auf ein anderes Konto überweisen oder anderweitig nutzen, machen sie sich strafbar. Mieterinnen und Mieter haben zudem das Recht, von ihren Vermieterinnen und Vermietern einzufordern, dass diese die Kaution auf ein insolvenzfestes Konto überweisen. Erst wenn ein entsprechender Nachweis vorliegt, sind sie dazu verpflichtet, die Kaution zu zahlen.
Besonderheiten bei einer Kaution für Geschäftsräume
In Bezug auf Geschäftsräume gelten für Kautionen besondere Regelungen. Mieterinnen und Mieter können sich in einem solchen Fall nicht auf § 551 BGB berufen. Das bedeutet, dass die Vertragspartner die Höhe der Kaution individuell aushandeln müssen. Außerdem können die Mietparteien nicht verlangen, ihre Mietkaution in Raten zahlen zu dürfen. Hinzu kommt, dass die Vermieterinnen und Vermieter das Geld nicht separat von ihrem Privatvermögen aufbewahren und anlegen müssen. In einem Mietvertrag darf ferner die Verzinsung der Kaution ausgeschlossen werden. Das alles gibt den Vermieterinnen und Vermietern deutlich größere Spielräume.
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