Ein Immobiliengutachter hat die Aufgabe den Zustand einer Immobilie mit seiner Fachexpertise zu überprüfen. Die fundierte Einschätzung dieses Sachverständigen wird oft zur Wertermittlung herangezogen. Im Fokus steht die objektive und unabhängige Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Aber die Aufgaben gehen weit darüber hinaus.
Viele Immobilieneigentümer lassen im Zuge des Verkaufs ein Gutachten erstellen, um den Marktwert zu eruieren. Aber auch Banken nutzen die Expertise dieser spezialisierten Sachverständigen im Falle der Immobilienfinanzierung.
Neben der Wertermittlung hat der Immobiliengutachter weiterführende Aufgaben, wie die Schadenfeststellung bei Brand oder Schimmelbefall, dann im Auftrag einer Versicherung.
Die Arten eines Immobiliengutachtens
Es gibt unterschiedliche Gründe warum ein objektiver Blick auf eine Immobilie erforderlich sein kann. Zum einen erstellen Sachverständige ein Kurzgutachten. Dies wird in der Regel vor dem Hintergrund des Verkaufs oder im Falle einer Scheidung beauftragt.
Das umfangreiche Verkehrswertgutachten hingegen ist detailliert und umfangreich und wird oft von Finanzämtern und Behörden gefordert oder kommt bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zum Tragen. So kann das Gericht ein Verkehrswertgutachten verlangen.
In vielen Fällen kommt die umfangreiche Form auch für Erbengemeinschaften oder Wohnungseigentümergemeinschaften in Frage, so bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Im Ergebnis der Feststellung des Verkehrswertes sind beide Arten aber gleich.
Bei schweren Schadenfällen, wie Schimmelpilzbefall oder bei Bränden und Überschwemmungen wird ein Schadengutachten erstellt, um die Höhe und den Umfang des Schadens verifizieren zu können.
Die Inhalte eines Immobiliengutachtens
Um ein objektives und detailliertes Bild der Immobilie zu erlangen sind viele Unterlagen nötig. Baupläne und Grundrisse mit Flächenberechnungen gehören ebenso dazu wie Flurkarten oder auch Grundbuchauszüge. Bei vermieteten Objekten werden sogar sämtliche Mietverträge eingesehen und fließen in die Begutachtung ein.
Wohl am wichtigsten ist die Besichtigung vor Ort. Nur dann kann der Sachverständige ermitteln welche Eigenschaften der Immobilie wertsteigernd und welche sich wertmindernd auswirken.
Hilfe bei der Wertermittlung stellt die Datenbank des Gutachterausschusses dar. Hier werden die Objektdaten mit den regionalen Musterdaten verglichen, um das indirekte Vergleichswertverfahren ansetzen zu können. Ziel ist eine Marktwertberechnung, also die Festlegung des möglichen Preises der Immobilie innerhalb der betreffenden Region.
Sowohl die wertmindernden als auch wertsteigernden Attribute werden verrechnet, rein objektiv. Zusammen mit den regionalen Musterdaten entsteht so ein umfangreiches Verkehrswertgutachten, das inhaltlich den rechtlichen Anforderungen entspricht. Dabei muss die Berechnungsart ebenso erklärt, wie beweiskräftige Fotos und Unterlagen hinzugefügt werden. Am Ende muss das Immobiliengutachten in seiner Berechnung nachvollziehbar sein.
Die Kosten für ein Immobiliengutachten
Auch wenn sich das Ergebnis, der Verkehrswert, bei beiden Formen nicht unterscheiden, ist ein Kurzgutachten weitaus undetaillierter, da die Anforderungen keinen gerichtlichen Bestand haben müssen.
Für eine Eigentumswohnung zum Beispiel liegen die Kosten eines Kurzgutachtens mit einem Umfang von 20 Seiten bei circa 1.200 Euro, inklusive An- und Abfahrt des Gutachters.
Bei einem Verkehrswertgutachten ist der Aufwand zur Einholung aller Unterlagen und die belastbare Berechnung weitaus umfangreicher. Sofern keine Rechte Dritter am Objekt kalkulatorisch eingeschätzt werden müssen, ist mit einem Betrag von circa 2.000 Euro zu rechnen. Das Verkehrswertgutachten hat im Durchschnitt einen Umfang von 40 bis über 60 Seiten, je nach Objektart und -größe.
Bei Zweifamilienhäusern kommen circa 2.500 Euro auf den Auftraggeber zu und bei Mehrfamilienhäusern wird es entsprechend teurer, auch weil die Mietverträge und die schiere Größe den Umfang der Berechnung beeinflussen.
Tipp: Am Ende sollte man als Auftraggeber die Endkosten erfragen. Aber auch die Auswahl des Gutachters hinsichtlich seiner Qualifikation ist entscheidend.
Seit 2009 gibt es keinen Unterscheid mehr zwischen dem so genannten „öffentlich bestellten“ oder dem personenzertifizierten Gutachter. Denn ob nun durch die IHK oder TÜV und Dekra geprüft, eine Zertifizierung sollte immer vorhanden sein.
Tipp: Sicher kann auch ein versierter Makler den Wert einer Immobilie aufgrund von regionalen Kenntnissen kalkulieren. Aber etwas „offizielles“ oder „belastbares“ in den Händen zu halten kann verkaufsunterstützend wirken und Klarheit schaffen, wie hoch der reale Wert wirklich ist.
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