Ein Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft unterscheidet sich rechtlich nicht von einem herkömmlichen Vertragswerk. Die Frage ist nur, wer mit wem eine vertragliche Bindung eingeht. Vermieter haben drei Möglichkeiten, die unterschiedliche Vor- und Nachteile bieten.
Nicht nur wegen des Wohnungsmangels werden immer mehr Wohngemeinschaften gegründet. Auch bei Privatvermietern hat sich herumgesprochen, dass eine WG auch Vorteile mit sich bringen kann. Doch die Frage lautet stets: Wer schließt mit wem den Mietvertrag.
Letztlich kennt das Gesetz kein gesondertes Mietrecht für eine WG. Es gibt aber drei Möglichkeiten der Mietvertragsgestaltung mit einer Wohngemeinschaft. Welche Vor- und Nachteile bestehen bei den unterschiedlichen Konstellationen und welche Vertragsgestaltung ist für den Vermieter schlussendlich vorteilhaft?
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Möglichkeit beim Mietvertrag mit einer WG
Nur ein Hauptmieter und weitere Untermieter. So lautet die erste mögliche Konstellation. Dabei schließt der Vermieter nur einen normalen (Haupt-) Mietvertrag mit einer Person (oder einem Paar) und der Mieter schließt nachrangig Untermietverträge mit den zukünftigen Mitbewohnern.
Dennoch muss der Hauptmietvertrag die Möglichkeit beinhalten, dass der Hauptmieter seinerseits Untermietverträge schließen darf.
Tipp: Im Mietvertrag sollte ein Mitspracherecht des Vermieters verankert sein mit wem der Hauptmieter ein Untermietverhältnis schließt, beziehungsweise das Einholen der Erlaubnis durch den Mieter beim Vermieter. Zwar darf der Vermieter nicht willkürlich einen Untermieter ablehnen. Aber liegen gute Gründe vor (Keine Einnahmen oder Schulden) kann sich der Vermieter so schützen.
Achtung: Lehnt der Vermieter den zukünftigen Untermieter willkürlich ab, kann der Hauptmieter fristlos kündigen.
Die Vor- und Nachteile dieser Vertragskonstellation:
Der Hauptmieter hat alle Rechte eines Mieters, aber auch sämtliche Pflichten, wie zum Beispiel die Zahlung des im Mietvertrag genannten Mietzinses gemäß §535 Abs.2 des BGB.
Alle Ansprüche, die der Vermieter gegen den Mieter hat, kann er nur gegenüber dem Hauptmieter geltend machen. Der Mieter muss im Gegenzug alle Pflichten aus dem Mietvertrag allein erfüllen.
Wenn ein Untermieter keine Miete zahlt, muss der Hauptmieter dennoch den kompletten Mietzins zahlen und bei Beschädigungen haftet allein der Hauptmieter. Der Grund liegt darin, dass die Untermietverträge zwischen dem Hauptmieter und für den Vermieter Dritten geschlossen werden. Ein eigenständiges Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter besteht hingegen nicht, ergo auch keine Ansprüche.
Für den Hauptmieter ist auch eine willkürliche Kündigung der Untermietverträge nicht möglich. Auch ein Untermietvertrag unterliegt den gesetzlichen Kündigungsfristen, sofern diese nicht der individuellen Situation angepasst wird. So ist eine Kündigung spätestens zum 15´ten des Monats zum Monatsende möglich, wenn das untervermietete Zimmer möbliert ist.
Das Risiko dieser Mietvertragskonstellation ist auch für die Untermieter groß. Zahlt der Hauptmieter keine Miete kann dies zum Rauswurf der Untermieter führen, da es für den Vermieter keine Pflichten gegenüber den Untermietern gibt.
Auch der Hauptmieter unterliegt einem Fristenrisiko. Will er nämlich selbst kündigen muss er zivilrechtlich auf die Kündigungsfristen der Untermietverträge achten.
Tipp: Vermieter sollten im Mietvertrag eine Vereinbarung treffen, dass die Option offen hält einem Untermieter die Übernahme des Hauptmietvertrags zu erlauben.
Ist die 1. Möglichkeit beim Mietvertrag mit einer WG für Vermieter empfehlenswert?
Kurzum: Nein. Zwar gibt es mit dem Hauptmieter ein reguläres und belastbares Mietverhältnis. Aber die Einwirkungsmöglichkeiten auf die Untermieter sind überaus gering und die Konstellation allein kann teils unüberschaubar sein.
In den meisten Fällen entsteht diese Konstellation dadurch, weil der Hauptmieter auf die finanziellen Mittel der Untermieter angewiesen ist.
Deshalb der klare Hinweis für Vermieter zum Thema WG
Jeder Mieter kann, sofern zum Beispiel finanzielle Engpässe dies erforderlich machen, um die Erlaubnis zur Untervermietung bitten, die der Vermieter nicht einfach so verbieten kann. Umso wichtiger ist es hier generell Mietverträge mit einem Fachanwalt oder einer versierten Hausverwaltung aufzusetzen.
Ebenso sollte man in diesem Fall mit dem Hauptmieter offen darüber sprechen die alte Vertragskonstellation aufzuheben zugunsten einer Weiterführung des Mietvertrags unter der der Situation angepassten Voraussetzungen. Stets gilt: Wer nicht fragt, verliert.
DENN: Es gibt eine Vertragskonstellationen bei der Wohngemeinschaft, die weitaus vermieterfreundlicher ist, mit klaren Regeln und Einwirkungsmöglichkeiten auf die möglichen Bewohner der Mietwohnung. Mehr dazu im zweiten Teil.
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