Die Vertragskonstellationen bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft sind vielfältig. Doch ob nun nur ein Hauptmieter oder mehrere oder nur die Vermietung von Zimmern. Nicht jede Vertragsart ist vermieterfreundlich. Diese drei Möglichkeiten beim Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft sind möglich.
Es gibt drei Formen, wie sich Vermieter vertraglich in Bezug zu einer Wohngemeinschaft positionieren. Im Grunde bestimmt die Frage, wer mit wem einen Mietvertrag schließt die die Konstellation im Innenverhältnis.
Hat der Vermieter nur einen Mietvertrag mit dem Hauptmieter und der Mietverträge mit den Untermietern ergibt sich eine besondere Konstellation, wie im ersten Teil beschrieben. Nun wollen wir auf zwei weitere Möglichkeiten eingehen, wie man sich als Vermieter bei einer Wohngemeinschaft positionieren kann.
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Möglichkeit beim Mietvertrag mit einer WG
Die zweite und wohl gängigste Form ist das Eingehen des WG-Mietvertrages mit allen möglichen Mietern als Hauptmieter. Das heißt, der Vermieter hat zwei, drei oder auch mehr, rechtlich voneinander getrennte Verträge, mit allen daraus resultierenden Rechten und Pflichten. Für beide Seiten.
Zwar ist der bürokratische Aufwand höher, da die Mietverträge, die gesamte Kommunikation, Betriebskostenabrechnungen, alles, vielfach abläuft. Aber: Die Besonderheit liegt darin, dass alle Vertragspartner der WG-Mietverträge gesamtschuldnerisch haften.
Das bedeutet, dass der Vermieter ausstehende Mieten und sonstige Ansprüche gegenüber jedem der Mieter innerhalb der WG durchsetzen kann. Dabei kann er seine Ansprüche zwar nicht doppelt, aber dort eintreiben, wo er es will, vgl. §421 BGB, Gesamtschuldner.
Achtung: Bei dieser speziellen WG-Mietvertragskonstellation muss von allen Mietern eine Kündigung ausgesprochen werden. Ebenso muss der Mieter seine Anschrieben stets an alle Mieter gleichsam richten. Die Kündigung nur eines Mieters ist nicht möglich.
Wichtig: In den Mietverträgen sollte eine gleichlautende Nachmieterregelung fixiert sein, also wer, im Falle des Auszugs, Nachfolgeverträge eingeht. Hier sollten sich Privatvermieter von einer Hausverwaltung beraten lassen.
Tipp: Vermieter sollten den WG-Bewohnern anraten eine interne Vereinbarung zu treffen. Hierbei regeln die Mieter untereinander die Frage, welchen Anteil die jeweiligen Mieter an den Nebenkosten tragen, oder wer bei Auszug welche Schönheitsreparaturen übernimmt. Da oft die Zimmer unterschiedlich groß sind und zeitlich unterschiedlich genutzt werden, kann so Streit verhindert werden.
Im Resümee ist die Vertragskonstellation – ein Vermieter und mehrere Hauptmieter – die vermieterfreundlichste und sicherste. Der bürokratische Aufwand ist höher, aber die gesamtschuldnerische Haftung ein Top-Argument.
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Möglichkeit beim Mietvertrag mit einer WG
Einige Vermieter, gerade in den Metropolen, vermieten nur einzelne Zimmer und gewähren gleichzeitig und mietvertraglich die Nutzung von Bad und Küche. Es gibt also mehrere Hauptmieter, mit denen der Vermieter einen regulären und üblichen Mietvertrag schließt.
Diese Alternative lohnt sich dann, wenn man möblierte Einzelzimmer vermietet und die Nebenkosten als Pausschale abgerechnet werden.
Doch der Aufwand ist groß. Jedes Mietverhältnis ist einzeln zu betrachten. Allein dadurch wird jede Kommunikation mit jedem Mieter individuell. Ferner haften die Bewohner nicht gesamtschuldnerisch. Wenn einer seinen Pflichten nicht nachkommt, braucht es die Mitbewohner nicht zu scheren.
Ein kleiner Vorteil besteht darin, dass nur der Vermieter die Mieter selbst aussucht, anders als bei der 1. Möglichkeit, wo es nur einen Hauptmieter gibt und Untermietsverträge, mit denen der Vermieter nichts zu tun hat.
Diese letzte Variante kann sich bei Wohnungen lohnen, die für Zeitarbeiter oder Montagearbeiter ausgelegt sind. Ist jedes Zimmer möbliert, entfällt auch die Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Einnahme kann also hoch sein. Aber man muss die Fluktuation und mögliche Schäden am Objekt einkalkulieren.
Am Ende ist jede Immobilie anders, jeder Vermieter anders, jede Region und die Möglichkeiten der jeweiligen Immobilienmärkte. Die Politik versucht durch Milieuschutz, Mietpreisbremse oder sogar landeseigene Mietpreisdeckelungen die Einnahmen der Vermieter zu beschneiden.
Umso interessanter kann die Gründung einer Wohngemeinschaft sein, je nach Modell und Vertragskonstellation. Denn es gibt sie, mehr Vor- als Nachteile, bei der Wohngemeinschaft. Und aus monetärer Sicht und in gefragten Lagen wohl mehr, denn je.
Wer sich also informiert und traut, sollte den Weg zu einer erfahrenen Hausverwaltung nicht scheuen, er sollte ihn gehen. Die Besonderheiten bei WG-Mietverträgen sind vorhanden und ohne fachlichen Beistand ist eine nachhaltige Vermietung an Wohngemeinschaften nicht empfehlenswert.
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