Um eine vermietete Wohnung selbst nutzen zu können ist eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter notwendig. Doch die Tücke steckt im Detail. Wer Eigenbedarf anmeldet und damit dem Mieter kündigt muss detailliert darlegen welches Interesse er verfolgt. Wir verraten worauf Vermieter bei dieser besonderen Form der Mietvertragskündigung achten sollten.
Der Vermieter kann, unter bestimmten Voraussetzungen, für sich und nahe Verwandte Eigenbedarf anmelden und dem Mieter kündigen, um das ehemals vermietete Objekt selbst zu nutzen. Doch für diese besondere Form der Mietvertragskündigung bedarf es nicht nur zeitlicher und formeller Vorgaben. Die Tücke steckt im Detail.
Genauer gesagt ist eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter genau und detailliert zu begründen, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofs, kurz BGH, zeigt. Wir verraten aber auch worauf es sonst bei der Kündigung wegen Eigenbedarf ankommt und worauf Vermieter achten sollten.
BGB erwartet genaue Prüfung des Einzelfalls bei Eigenbedarfskündigung
Im Dezember 2019 erging ein Urteil zu einem besonderen Fall, bei dem vorherige Instanzen das Recht des Mieters in Punkto Härtefall stärken wollten. Doch die obersten Richter entschieden, dass bei jeder Eigenbedarfskündigung eine „genaue Prüfung des Einzelfalls vorgenommen werden muss“ und mahnten zu einer „gründlicheren Prüfung“ unter Einbeziehung persönlicher und wirtschaftlicher Verhältnisse. Vergleich Aktenzeichen VIII ZR 144/19 vom 11. Dezember 2019.
Bereits im Mai 2019 erklärte der BGH, dass das Alter des Mieters oder eine lange Wohndauer allein nicht ausreiche, um eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters gerichtlich abzuschmettern. Mit anderen Worten: Will der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen muss er einen hohen Begründungsaufwand betreiben. Umso wichtiger ist es, die Vorgaben genau zu kennen.
Was ist eine Eigenbedarfskündigung
Der Vermieter kann gegenüber einem Mieter „Eigenbedarf“ an der Mietwohnung stellen, um diese nach erfolgter Kündigung für sich, nahe Verwandte oder Angehörige des eigenen Haushalts nutzen zu können. Gemäß § 573 BGB ist er zu dieser Form der ordentlichen Kündigung berechtigt.
Dabei hat der Vermieter die Kündigungsfrist zu beachten, die sich nach der Mietdauer richtet und mindestens drei Monate beträgt. Das Kündigungsschreiben muss, wie oben beschrieben, genau und detailliert erklären, warum der Vermieter die Wohnung wirklich benötigt.
Welche Personen gelten per Gesetz als Nachnutzer des Eigenbedarfs
Der Eigenbedarf an der Mietwohnung kann für den Vermieter selbst angemeldet werden. Aber auch für Familienangehörige, wie Eltern, Kinder, Enkel, Schwiegereltern, Großeltern, Neffen und Nichten, Cousins und Schwäger kann die Eigenbedarfskündigung greifen. Ebenso können Angehörige des Haushalts wie Pflegepersonal oder Kinder aus einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft als Nachnutzer der Mietwohnung benannt werden.
Mietvertragsklauseln können für den Eigenbedarf entscheidend sein
Der Vermieter muss bei Vertragsabschluss keine Vorschau auf einen Eigenbedarf ratifizieren. Dennoch muss er dem Mieter vorher mitteilen, dass er die Mietwohnung in absehbarer Zeit selbst nutzen will. Unterlässt er dies und kann der Mieter den Beweis antreten, ist Schadenersatz möglich. Wie der BGH in einem Urteil unter Aktenzeichen VIII ZR 154/14 entschied, muss der Vermieter also nicht bei Vertragsabschluss wissen, ob und wann er Eigenbedarf anmeldet. Klauseln, die entgegen gesetzlicher Fristen einen Eigenbedarf ankündigen sind unwirksam.
Bei Eigenbedarfskündigung gesetzliche Kündigungsfristen beachten
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist eine „ordentliche Kündigung“ und ergo muss sich der Vermieter auch an die gesetzlichen Vorgaben zu den Kündigungsfristen halten. Gemäß § 573 BGB sind dies:
⦁ Drei Monate für eine Mietdauer bis zu fünf Jahren,
⦁ sechs Monate für eine Mietdauer bis zu acht Jahren und
⦁ neu Monate für eine Mietdauer über acht Jahre.
Zur Erinnerung: Der Mieter kann immer, unabhängig von der Mietdauer, mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter muss die Fristenstaffel je nach Mietdauer beachten. Bei einigen Verträgen, die vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossen wurden, gelten unter Umständen andere und längere Fristen, sofern diese im Mietvertrag benannt wurden.
Die Eigenbedarfskündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats beim Mieter eingehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats Gültigkeit zu erlangen.
Achtung: Wird ein Mietshaus in eine WEG umgewandelt muss der neue Eigentümer beim Kauf einer auf die Sperrfrist achten, wenn das betreffende Objekt vorher vermietet war. Unter dem Motto „Miete bricht Kauf“ wird der Mieter durch § 566 BGB gesondert geschützt.
Wie Eingangs erklärt muss die Begründung, warum der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, gründlich und detailliert erfolgen, da die Gerichte zu eben dieser gründlichen Prüfung vom BGH ermahnt wurden. Umso essenzieller ist es die Inhalte der Eigenbedarfskündigung nachhaltig und klug zu formulieren. Darauf und wie man als Vermieter reagieren sollte, wenn sich der Mieter gegen die Kündigung wehrt gehen wir im zweiten Teil ein.
