Hochwasser, Starkregen, Erdrutsche – Extremwetter trifft Immobilien immer häufiger und immer härter. Jetzt diskutieren Bundesrat, Versicherungswirtschaft und Politik ernsthaft über eine Pflicht zur Elementarschadenversicherung. Für Vermieter und Hausverwaltungen stellt sich die Frage: Jetzt freiwillig abschließen oder auf die gesetzliche Regelung warten? Die Antwort ist eindeutiger als viele denken.
Die Zahlen sprechen für sich: 2024 verursachten Naturkatastrophen in Deutschland versicherte Schäden von über 5 Milliarden Euro. Die Ahrtal-Flut von 2021 liegt noch immer wie ein Schatten über der Debatte – Gesamtschäden von über 33 Milliarden Euro, davon nur ein Bruchteil versichert. Und trotzdem haben aktuell nur 57 Prozent der Wohngebäudeversicherungen einen Elementarschutz eingeschlossen. Bei fast jeder zweiten Immobilie in Deutschland würde ein Hochwasser- oder Starkregenereignis den Eigentümer ohne Versicherungsschutz treffen.
Das hat die Politik auf den Plan gerufen. Der Bundesrat debattiert seit Monaten über eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hat ein Gegenmodell vorgelegt. Und die Bundesregierung? Steht unter Druck, endlich einen konkreten Gesetzentwurf vorzulegen.
Was deckt eine Elementarschadenversicherung ab?
Bevor wir in die politische Debatte einsteigen: Was genau ist eigentlich eine Elementarschadenversicherung? Sie deckt Schäden ab, die durch Naturereignisse entstehen – und die eine normale Wohngebäudeversicherung nicht einschließt. Im Detail sind das:
- Überschwemmung und Hochwasser: Wenn Flüsse über die Ufer treten oder Starkregen Keller und Erdgeschosse flutet
- Starkregen: Auch ohne Fluss in der Nähe – wenn die Kanalisation die Wassermassen nicht mehr aufnehmen kann
- Rückstau: Wenn Wasser durch die Kanalisation ins Gebäude zurückgedrückt wird
- Erdrutsch und Erdsenkung: Wenn der Boden unter dem Gebäude nachgibt
- Schneedruck und Lawinen: Relevant vor allem in Alpen- und Mittelgebirgslagen
- Erdbeben: Selten in Deutschland, aber nicht ausgeschlossen
Was viele nicht wissen: Die reguläre Wohngebäudeversicherung deckt Sturm und Hagel ab – aber eben nicht die Folgen von Starkregen oder Hochwasser. Und genau das sind die Schadensereignisse, die in Zeiten des Klimawandels dramatisch zunehmen. Das Umweltbundesamt rechnet damit, dass sich die Häufigkeit von Starkregenereignissen in Deutschland bis 2050 verdoppeln könnte.
Wie hoch sind die Kosten?
Die Kosten für eine Elementarschadenversicherung hängen stark von der Lage der Immobilie ab. Die Versicherer arbeiten mit einem System von vier Gefährdungsklassen – den sogenannten ZÜRS-Zonen (Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen):
- ZÜRS-Zone 1: Geringe Gefährdung – hier liegen über 90 Prozent aller Gebäude. Kosten: 50 bis 200 Euro pro Jahr zusätzlich zur Gebäudeversicherung.
- ZÜRS-Zone 2: Mittlere Gefährdung – statistisch einmal in 100 bis 200 Jahren Hochwasser. Kosten: 200 bis 500 Euro pro Jahr.
- ZÜRS-Zone 3: Hohe Gefährdung – Hochwasser alle 10 bis 100 Jahre. Kosten: 500 bis 1.500 Euro pro Jahr.
- ZÜRS-Zone 4: Sehr hohe Gefährdung – mindestens einmal in 10 Jahren Hochwasser. Hier wird es teuer: 1.500 Euro und mehr, teilweise verweigern Versicherer den Schutz komplett.
Für die große Mehrheit der Immobilien in Zone 1 und 2 kostet der Elementarschutz also zwischen 50 und 500 Euro pro Jahr – ein Betrag, der im Verhältnis zum potenziellen Schaden verschwindend gering ist. Ein vollgelaufener Keller kostet schnell 20.000 bis 50.000 Euro. Ein Hochwasser im Erdgeschoss kann sechsstellige Summen verschlingen.
Pflichtversicherung oder Solidarmodell? Die politische Debatte
Die Frage, ob eine Elementarschadenversicherung zur Pflicht werden soll, spaltet Politik und Wirtschaft. Zwei Modelle stehen sich gegenüber:
Modell 1: Die Pflichtversicherung
Der Bundesrat und mehrere Landesregierungen fordern eine gesetzliche Pflicht zur Elementarschadenversicherung für alle Wohngebäude. Die Logik: Nur wenn alle mitmachen, können die Kosten auf viele Schultern verteilt werden. Und nur dann werden auch Hochrisiko-Gebäude zu bezahlbaren Prämien versicherbar bleiben.
Die Befürworter argumentieren mit der Erfahrung aus dem Ahrtal: Nach der Flutkatastrophe musste der Staat mit Milliarden einspringen – finanziert aus Steuergeldern, also von allen Bürgern. De facto zahlt also bereits jetzt die Allgemeinheit für unversicherte Schäden – nur eben erst nach der Katastrophe und ohne jede Vorsorge.
Modell 2: Das Solidarmodell „Elementar Re“ des GDV
Die Versicherungswirtschaft lehnt eine Pflichtversicherung ab. GDV-Präsident Norbert Rollinger argumentiert: Eine Pflicht „verhindert keinen einzigen Schaden“ und verteile lediglich Kosten – auch auf Menschen, deren Häuser kaum gefährdet seien.
Stattdessen hat der GDV das Konzept „Elementar Re“ vorgeschlagen: Rund 400.000 Wohngebäude in besonders hochwassergefährdeten Lagen sollen in einem eigenen Risikopool gebündelt werden. Die Prämien für diese Hochrisiko-Gebäude werden begrenzt, damit sie versicherbar bleiben. Die Mehrkosten tragen alle Wohngebäudeversicherten über einen kleinen Zuschlag auf ihre Prämie.
Bei sehr großen Katastrophen mit versicherten Schäden über 30 Milliarden Euro würde ein staatlicher Sicherungsmechanismus einspringen – aber nur als Ultima Ratio, nicht als Dauerlösung.
Was kommt wann?
Der GDV rechnet damit, dass 2026 das parlamentarische Verfahren beginnt – zunächst mit einer Einigung auf Eckpunkte im Bundeskabinett, gegen Ende des Jahres mit einem konkreten Gesetzentwurf. Ob Pflicht oder Solidarmodell – eine gesetzliche Regelung kommt. Die Frage ist nur noch, in welcher Form.
Für Vermieter bedeutet das: Warten Sie nicht auf den Gesetzgeber. Prüfen Sie jetzt, ob Ihre Immobilie ausreichend versichert ist.
Was Vermieter jetzt tun sollten
Unabhängig davon, wie die politische Debatte ausgeht – es gibt gute Gründe, sich schon jetzt mit dem Elementarschutz zu beschäftigen:
Schritt 1: ZÜRS-Zone Ihrer Immobilie ermitteln. Fragen Sie Ihren Versicherer oder nutzen Sie das kostenlose Online-Tool des GDV. Die ZÜRS-Zone bestimmt, wie hoch Ihr Risiko eingestuft wird und was der Schutz kostet. Über 90 Prozent aller Gebäude liegen in der günstigen Zone 1.
Schritt 2: Bestehende Gebäudeversicherung prüfen. Enthält Ihre Wohngebäudeversicherung bereits einen Elementarschutz? Wenn nicht, lassen Sie sich ein Angebot für die Erweiterung machen. Bei den meisten Versicherern ist das eine einfache Zusatzvereinbarung zum bestehenden Vertrag.
Schritt 3: Kosten-Nutzen-Verhältnis bewerten. Rechnen Sie: Was kostet der Elementarschutz pro Jahr? Und was würde ein Starkregen- oder Hochwasserereignis ohne Versicherung kosten? In den allermeisten Fällen ist die Antwort eindeutig: Die Versicherung lohnt sich.
Schritt 4: WEG-Beschluss herbeiführen. In Wohnungseigentümergemeinschaften muss der Abschluss einer Elementarschadenversicherung in der Regel durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden. Setzen Sie das Thema auf die nächste Tagesordnung. Das Argument ist einfach: Ohne Elementarschutz haftet jeder Eigentümer im Schadensfall selbst – und ein einzelner Schaden kann die gesamte WEG finanziell belasten.
Können Vermieter die Kosten umlegen?
Ja – die Elementarschadenversicherung ist als Teil der Gebäudeversicherung grundsätzlich auf die Betriebskosten umlagefähig. Nach § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung zählen die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung zu den Betriebskosten. Dazu gehört auch die Elementarschadenversicherung als Erweiterung der Gebäudeversicherung.
Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Versicherungskosten vorsieht – was bei den meisten Standardmietverträgen der Fall ist. Informieren Sie die Mietenden über die Erweiterung des Versicherungsschutzes und die daraus resultierenden Mehrkosten. Transparenz schafft Akzeptanz.
Prävention: Besser als jede Versicherung
Eine Versicherung ersetzt keine Vorsorge. Und gerade bei Elementarschäden können bauliche Maßnahmen den Unterschied machen zwischen einem feuchten Keller und einer existenzbedrohenden Katastrophe. Hier sind die wichtigsten präventiven Maßnahmen, die Vermieter und Hausverwaltungen umsetzen können:
Verkehrssicherungspflicht: Umfassender Leitfaden für Hausverwaltungen und WEG im Herbst und Winter
Rückstauklappe einbauen: Sie verhindert, dass bei Starkregen Wasser durch die Kanalisation ins Gebäude gedrückt wird. Kosten: 300 bis 1.500 Euro. Wirkung: Verhindert in vielen Fällen den Großteil des Schadens.
Kellerabdichtung prüfen: Ist die Kellerabdichtung noch intakt? Bei Gebäuden, die vor den 1990er Jahren errichtet wurden, ist das häufig nicht der Fall. Eine nachträgliche Abdichtung kostet je nach Aufwand 5.000 bis 30.000 Euro – aber ein Wasserschaden im Keller kann ein Vielfaches davon kosten.
Drainagesystem warten: Wenn vorhanden, muss das Drainagesystem rund um das Gebäude regelmäßig gewartet und bei Bedarf gespült werden. Verstopfte Drainagen sind nutzlos.
Gefährdete Technik verlagern: Heizungsanlage, Stromverteiler, Server – alles, was im Keller steht und bei Hochwasser zerstört würde, sollte möglichst ins Erdgeschoss oder höher verlagert werden. Das klingt aufwendig, kann aber im Ernstfall den gesamten Gebäudebetrieb retten.
Hochwasserschutzplatten und mobile Barrieren: Für Gebäude in hochwassergefährdeten Lagen gibt es mobile Schutzsysteme, die im Ernstfall vor Türen und Fenster gesetzt werden. Kosten: ab 500 Euro pro Öffnung. Voraussetzung: Sie müssen schnell verfügbar und einsatzbereit sein.
Besonderheiten für WEG-Verwaltungen
In Wohnungseigentümergemeinschaften ist das Thema Elementarschadenversicherung besonders komplex. Die Gebäudeversicherung – und damit auch der Elementarschutz – wird gemeinschaftlich abgeschlossen. Das bedeutet: Alle Eigentümer müssen sich einigen.
Und genau da liegt oft das Problem. In einer WEG mit 20 Parteien gibt es regelmäßig Eigentümer, die den Elementarschutz für überflüssig halten – „hier hat es doch noch nie Hochwasser gegeben.“ Das Argument ist nachvollziehbar, aber gefährlich. Denn Starkregen trifft auch Gebiete, die nie als hochwassergefährdet galten. Die Kanalisation ist schlicht nicht für die Wassermengen ausgelegt, die bei einem Starkregenereignis in kurzer Zeit anfallen.
Für WEG-Verwaltungen empfiehlt sich folgendes Vorgehen: Bereiten Sie für die nächste Eigentümerversammlung eine fundierte Beschlussvorlage vor. Zeigen Sie die ZÜRS-Zone des Gebäudes, die konkreten Kosten des Elementarschutzes und die potenziellen Schäden ohne Versicherung. Holen Sie vorab ein Angebot des bestehenden Gebäudeversicherers ein, damit die Eigentümer konkrete Zahlen haben.
In vielen Fällen reicht die Kombination aus konkreten Kosten (oft nur 50 bis 200 Euro pro Eigentümer und Jahr) und konkretem Risiko (fünfstellige bis sechsstellige Schäden pro Schadensfall) aus, um eine Mehrheit zu überzeugen.
Regionale Unterschiede: Wo der Schutz besonders drängt
Die Gefährdung durch Elementarschäden ist in Deutschland extrem ungleich verteilt. Während Hochwasser vor allem Flussanlieger betrifft, kann Starkregen überall auftreten – auch in Gebieten, die nie als gefährdet galten. Die kommunalen Starkregengefahrenkarten, die inzwischen für viele Städte und Gemeinden verfügbar sind, zeigen oft überraschende Ergebnisse.
In Nordrhein-Westfalen liegt die Versicherungsdichte gegen Elementarschäden bei rund 52 Prozent – und das, obwohl die Flutkatastrophe im Ahrtal 2021 gerade in diesem Bundesland verheerende Schäden angerichtet hat. In Baden-Württemberg sind es immerhin 94 Prozent, in Sachsen 49 Prozent. Diese enormen Unterschiede zeigen: Das Bewusstsein für Elementarrisiken ist regional sehr unterschiedlich ausgeprägt.
Für Vermieter und Hausverwaltungen mit Objekten in mehreren Bundesländern bedeutet das: Prüfen Sie den Versicherungsschutz für jedes einzelne Objekt gesondert. Ein Portfolio, das in Bayern gut versichert ist, kann in Niedersachsen erhebliche Lücken aufweisen. Und die kommunale Starkregengefahrenkarte Ihres Standorts sollten Sie kennen – sie liefert konkrete Informationen darüber, welche Gebäudeteile bei einem Starkregenereignis besonders gefährdet sind.
Besonders brisant: In einigen Regionen steigen die Prämien für Elementarschutz bereits spürbar. Versicherer passen ihre Risikomodelle an den Klimawandel an – und Gebäude in hochwassergefährdeten Lagen oder mit schlechter Bausubstanz zahlen deutlich mehr. Wer jetzt abschließt, sichert sich die aktuellen Konditionen. Wer wartet, riskiert höhere Prämien oder – im schlimmsten Fall – eine Ablehnung durch den Versicherer.
Der Klimawandel wartet nicht auf den Gesetzgeber
Ob die Elementarschadenversicherung 2026 oder 2027 zur Pflicht wird, ist politisch noch offen. Was nicht offen ist: Das Risiko steigt. Jedes Jahr. Die Verkehrssicherungspflicht für Immobilieneigentümer umfasst schon heute die Vorsorge gegen vorhersehbare Naturgefahren. Wer bekannte Risiken ignoriert, handelt nicht nur unwirtschaftlich, sondern möglicherweise auch fahrlässig.
Die Versicherungsdichte steigt – von 54 Prozent auf 57 Prozent innerhalb eines Jahres. Aber 43 Prozent der Wohngebäude sind nach wie vor ungeschützt. Gehören Sie nicht dazu. Prüfen Sie jetzt Ihren Versicherungsschutz, sprechen Sie mit Ihrem Versicherer und schließen Sie die Lücke – bevor das nächste Extremwetterereignis sie schmerzlich sichtbar macht.
Denn eins hat die Erfahrung gezeigt: Nach einer Flutkatastrophe steigen die Versicherungsprämien rapide – und in den betroffenen Gebieten wird es deutlich schwieriger, überhaupt noch Elementarschutz zu bekommen. Wer jetzt abschließt, sichert sich die aktuellen Konditionen.
