Den Energieverbrauch einer Immobilie zu kennen, ist sowohl aus ökologischer als auch aus ökonomischer Sicht sinnvoll. Die Effizienzklasse ist hierbei eine große Hilfe. Sie verdeutlicht den Verbrauch und macht unterschiedliche Immobilien hierdurch vergleichbar. Das ist sowohl bei einer Vermietung als auch bei einem Immobilienkauf von Wichtigkeit. Die Energieeffizienzklasse und viele weitere Werte sind dem sogenannten Energieausweis zu entnehmen.
Eine gute Energieeffizienzklasse schont die Umwelt und spart eine Menge Geld. Für Menschen, die planen, ein Haus zu mieten oder zu kaufen, spielen daher der Energieausweis und der Energieverbrauch eine wichtige Rolle. Eigentümer haben vielfältige Möglichkeiten, um bei der Energieeffizienzklasse für Verbesserungen zu sorgen und ihre Immobilie hierdurch attraktiver zu machen. Welche das sind und welche Aspekte dabei eine besondere Rolle spielen, veranschaulicht dieser Artikel.
Dafür gibt es die Energieeffizienzklasse (n)
Die Energieeffizienzklasse gibt Auskunft über den Energieverbrauch einer Immobilie. Der Referenzwert ist hierbei die Energiemenge, die zum Beheizen von einem Quadratmeter Wohnfläche eingesetzt werden muss. Diese wird in Kilowattstunden (kWh) angegeben. Die einzelnen Energieeffizienzklassen sind den Buchstaben A+ bis H zugeordnet und haben eine Farbe von Grün bis Rot.
Die besten Energieeffizienzklassen sind A+, A und B, weswegen diese dem grünen Bereich zugeordnet werden. Die Klassen C bis E haben einen mittleren Verbrauch und werden folglich gelb dargestellt. Im orangenen Bereich befinden sich die Klassen F und G, die einen hohen Verbrauch haben. Die Energieeffizienzklasse H ist komplett rot, da der Energieverbrauch hier sehr hoch ist.
Grundlage dieser Einteilung ist die Energiesparverordnung von 2002. Das Ziel hierbei ist es, den Verbrauch unterschiedlicher Immobilien vergleichbar zu machen. Das ist wichtig, da rund 35% des gesamten Energieverbrauchs auf die Gebäudebewirtschaftung zurückzuführen sind.
Hinweis: Die Entwicklungen im Bereich Umweltschutz und Energieeffizienz haben in den letzten Jahren massiv zugenommen. Da die meisten Immobilien hierzulande jedoch um das Jahr 1979 gebaut wurden, kamen diese modernen Technologien und Verfahren dort noch nicht zum Einsatz. Entsprechend groß ist das Einsparpotenzial im Gebäudesektor.
Ganz grundsätzlich lässt sich sagen, dass eine Immobilie umso energieeffizienter ist, je weniger Energie aufgewendet werden muss, um eine bestimmte Wärme in dem Gebäude zu erzielen. In der Praxis wird geprüft, wie viele Kilowattstunden beziehungsweise Euro notwendig werden, um ein Jahr lang eine konstante Temperatur von 21° C in der jeweiligen Immobilie zu erreichen. Da dies auf alle Häuser angewendet werden kann, ist eine gute Vergleichbarkeit gegeben.
Die aktuellste Novellierung zur Energieeinsparverordnung stammt von 2014, als die Energieeffizienzklassen A+ bis H eingeführt wurden. Die damals gültige Einteilung von A bis J wurde hierdurch ersetzt. Eine weitere Neuheit besteht darin, dass seit 2014 die Energieeffizienzklasse im Energieausweis eines Gebäudes angegeben werden muss. Die Energieeinsparverordnung galt bis 2020 als sie durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst wurde.
Die einzelnen Energieeffizienzklassen im Überblick
Um sinnvoll mit den Energieeffizienzklassen umzugehen und sie bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie zu nutzen, ist es wichtig, die einzelnen Klassen zu kennen. Diese werden daher im Folgenden vorgestellt:
Klasse A+
Die Energieeffizienzklasse A+ hat mit 30 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter den geringsten Verbrauch. Dies erreichen lediglich Neubauten, die den höchsten und modernsten Energiestandards gerecht werden. Hierzu zählen beispielsweise das Passivhaus und das Effizienzhaus 40. Die Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche liegen bei solchen Häusern bei gerade einmal 3 €.
Klasse A
Bei der Energieeffizienzklasse A liegt bereits ein Verbrauch von 30-50 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr vor, es handelt sich jedoch immer noch um eine der besten Energieeffizienzklassen überhaupt. Typische Beispiele für Immobilien, die dieser Energieeffizienzklasse zugeordnet werden, sind das 3-Liter-Haus und das Effizienzhaus 45. In dieser Klasse muss mit Energiekosten von 8 € pro Quadratmeter Wohnfläche gerechnet werden.
Klasse B
Der Verbrauch von Immobilien der Energieeffizienzklasse B liegt bei 50 bis 75 kWh pro Quadratmeter und Jahr und die damit verbundenen Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche bei 13 €. Das ist immer noch so gut, dass diese Energieeffizienzklasse dem grünen Bereich zugeordnet wird. Meist handelt es sich wie in den beiden bisher genannten Klassen bei Immobilien aus dieser Kategorie um Neubauten, aber auch einige Bestandsbauten, die umfassend saniert wurden, können die Energieeffizienzklasse B erreichen. Ein typisches Beispiel aus dem Bereich Neubauten ist das Effizienzhaus 70.
Klasse C
Die Energieeffizienzklasse C ist die erste der gelben Kategorie. Der Verbrauch bei Immobilien aus diesem Bereich liegt bei 75 bis 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, was etwa 18 € pro Quadratmeter Wohnfläche entspricht. Bei großen Immobilien ist es häufig sinnvoll, diese zu modernisieren. Entsprechend sind in der Energieeffizienzklasse C neben Neubauten auch hochwertig sanierte Bauten zu finden. Unter anderem gehören die Effizienzhäuser 85 und 100 hierzu.
Klasse D
Der Verbrauch von Immobilien der Energieeffizienzklasse D liegt bei 100 bis 130 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Entsprechend muss mit Kosten von 24 € pro Quadratmeter Wohnfläche gerechnet werden. Besonders häufig sind sanierte Altbauten und Einfamilienhäuser in dieser Kategorie zu finden. Letztere haben zudem die Möglichkeit, durch energetische Nachrüstungen in eine höhere Klasse zu gelangen. Typische Maßnahmen hierfür sind eine bessere Dämmung des Daches sowie neue Fenster und Türen.
Klasse E
Die Energieeffizienzklasse E ist die letzte des gelben Sektors. Gebäude in dieser Kategorie verbrauchen 130 bis 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Meist zählen ältere Einfamilienhäuser, die lediglich die Mindestanforderungen in Bezug auf die Energieeinsparverordnung erfüllen, zu dieser Klasse. Wenn ein Altbau die Energieeffizienzklasse E erreichen möchte, müssen üblicherweise umfassende Sanierungen vorgenommen werden. Die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche liegen bei durchschnittlich 30 €.
Klasse F
Wenn Immobilien der Energieeffizienzklasse F zugeordnet werden, haben sie einen Verbrauch von 160 bis 200 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter und erzeugen Kosten von 37 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Das trifft üblicherweise auf nicht energetisch sanierte Altbauten wie Einfamilienhäuser zu. In einigen Fällen gehören aber auch neuere Gebäude mit einem hohen Modernisierungsbedarf in diese Kategorie. Ein Vorteil hierbei ist, dass sich mit vergleichsweise geringem Aufwand schon so gute Ergebnisse und Einsparungen erzielen lassen, dass eine Immobilie in eine höhere Klasse gebracht werden kann.
Klasse G
Der Verbrauch von Immobilien der Energieeffizienzklasse G liegt bei 200 bis 250 Kilowattstunden. Das ist beispielsweise bei teilweise sanierten Altbauten der Fall, bei denen die Wärmeschutzverordnung von 1977 berücksichtigt wurde. In diesem Bereich würden ein modernes Heizsystem sowie Isolierungen am Dach und der Fassade dazu führen, das bereits ein deutlich besserer Wärmeschutz erreicht würde. Dann ist es prinzipiell möglich die Energieeffizienzklasse D zu erreichen.
Klasse H
Immobilien der Energieeffizienzklasse H weisen eine äußerst schlechte Energieeffizienz auf. Dieser Kategorie werden meist Immobilien ohne oder mit sehr schlechter Sanierung zugeordnet. Außerdem sind besonders viele denkmalgeschützte Gebäude hier zu finden. Der Verbrauch liegt bei über 250 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter und die Kosten belaufen sich auf mehr als 60 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei solchen Gebäuden ließe sich durch eine gezielte Sanierung viel erreichen.
Die wichtigsten Faktoren zur Bestimmung der Energieeffizienzklasse
Wer bestimmen möchte, welcher Energieeffizienzklasse eine Immobilie zugeordnet wird, muss vielfältige Aspekte in den Blick nehmen. Hierzu gehören beispielsweise der Energiebedarf und der Endenergiebedarf. Dieser meint die benötigte Energie, um ein Jahr lang Heizung, Warmwasser, und Lüftung für die Immobilie sicherzustellen.
Hinweis: Bei der Bestimmung der Energieeffizienzklasse wird lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch und nicht auf eventuelle Energieverluste geachtet.
Es gibt noch viele weitere wichtige Faktoren, die bei der Einstufung relevant sind. Hierzu gehören die Dämmung, die Türen, die Fensterverglasung, die verwendete Heizungsanlage und eventuell vorhandene energetische Schwachstellen. Üblicherweise ist es aber so, dass mit einer guten Dämmung und Heizanlage bereits eine hohe Energieeffizienzklasse erreicht wird.
Die Energieeffizienzklasse optimieren
Es gibt vielfältige Strategien, mit denen sich die Energieeffizienzklasse einer Immobilie verbessern lässt. Besonders empfehlenswert ist eine energetische Sanierung, zu der unter anderem die Dämmung des Daches und der Fassade sowie die Installation eines modernen, ressourcensparenden Heizsystems gehören. Auf diese Weise wird einerseits verhindert, dass Energie über das Dach verloren geht, und andererseits werden Einsparungen von 20 % bis 30 % beim Heizen erreicht.
Allein durch diese Maßnahmen kommt eine Immobilie meist mindestens in den gelben Sektor oder sogar schon in den grünen. Wer noch weiter aufsteigen möchte, sollte die Fenster optimal isolieren, das Wasser mittels Solarthermie erwärmen oder mit einer Photovoltaikanlage oder anderen Systemen eigene Energie generieren. Während das bei Bestandsimmobilien durch Sanierungen erreicht wird, müssen bei der Planung von Neubauten von Anfang an Maßnahmen ergriffen werden, die dazu führen, dass die jeweilige Immobilie mindestens die Effizienzhausstufe 55 erreicht.
Um in eine höhere Energieeffizienzklasse aufsteigen zu können, müssen verschiedene Investitionen getätigt werden. Wie hoch diese ausfallen, hängt unter anderem vom Zustand des Gebäudes und von den anvisierten Zielen ab. Besonders praktisch ist es beispielsweise, wenn eine Immobilie eine Hohlschicht hat, weil diese dann mit einer Kerndämmung gefüllt werden kann. Bei einem Einfamilienhaus von 100 Quadratmetern muss dann lediglich mit Kosten von etwa 2.000 € gerechnet werden. Gibt es keinen entsprechenden Hohlraum, muss die Dämmung von außen mithilfe von Dämmplatten erfolgen. Die Kosten sind dann teilweise bis zu zehnmal höher.
Förderungen in Anspruch nehmen
Um die teils holen Kosten stemmen zu können, die mit einer energetischen Sanierung einhergehen, gibt es verschiedene Förderprogramme, die sich an Eigentümer und Bauherren richten. Hierzu gehören beispielsweise das KfW-Förderprogramm 261, das einen Kredit von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit sowie einen Tilgungszuschuss von 5 bis 45 bietet, und die KfW-Kredite 358 und 359, die bis zu 120.000 € als Kredit pro Wohneinheit zur Verfügung stellen.
Ein weiteres Projekt der KfW ist der Zuschuss 458, der sich an Privatpersonen richtet und die Förderung einer Heizung darstellt. Hierüber lassen sich 79% der förderfähigen Kosten bezahlen, die mit dem Kauf oder Einbau einer entsprechenden Heizung einhergehen. Nicht zuletzt gibt es den KfW-Kredit 270, der sich mit den Themen Photovoltaik, Wasser, Wind und Biogas beschäftigt. Wer entsprechende Anlagen installiert, bekommt somit eine gute Unterstützung.
Ebenfalls verfügbar ist die Bundesförderung energieeffizienter Gebäude (BEG) die Geld für die Sanierung von Bestandsimmobilien bereitstellt, um aus diesen ein Effizienzhaus zu machen. Mit dem Wohnriester ist es seit 2024 ebenfalls möglich, energetische Maßnahmen umzusetzen. Das wird beispielsweise für einen Wärmepumpeneinbau, einen Fensteraustausch oder eine Wärmedämmung genutzt. Nicht zuletzt stellt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einen Zuschuss für eine Energieberatung für Wohngebäude bereit. Hierüber lassen sich 80 % des förderfähigen Beratungshonorars finanzieren.
Wichtige Berechnungen
Um die Energieeffizienzklasse eines Hauses zu bestimmen, wird entweder der Endenergieverbrauch oder der Endenergiebedarf herangezogen. Beim Endenergieverbrauch wird ein Blick auf die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre geworfen. Anschließend wird der Durchschnitt in Verbindung zur Wohnfläche gesetzt. Die hierfür verwendete Formel lautet:
Durchschnittlicher Endenergieverbrauch der letzten drei Jahre in kWh: Wohnfläche in m² = Endenergieverbrauch kWh/(m²a)
Für die Verwendung des Endenergiebedarfs wird hingegen eine andere Formel benötigt. Sie lautet:
Heizlast in kW: Wohnfläche in m² = Endenergiebedarf kWh/(m²a)
Um die Heizlast zu bestimmen, müssen unterschiedliche Werte wie die Flächenangaben, U-Werte, Außenwände, Fenster und Türen bekannt sein. Diese Werte zu bestimmen, ist nicht einfach, weswegen die Zusammenarbeit mit einem Experten beziehungsweise Energieberater empfehlenswert ist. So lässt sich Zeit sparen und es kommt nicht so schnell zu Fehlern.
Die Bedeutung der Energieeffizienzklasse beim Hauskauf
Die optimale Energieeffizienzklasse hängt unter anderem davon ab, ob man eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau erwerben möchte, und ob man bereit ist, Geld, das man beim Kauf gespart hat, in Sanierungen zu investieren. Prinzipiell sollte ein Gebäude jedoch mindestens die Energieeffizienzklasse D besitzen, was durch verschiedene Sanierungsmaßnahmen ohne großen Aufwand möglich ist.
Wer plant, eine Immobilie der Energieeffizienzklasse F oder G zu erstehen, spart eine Menge Geld, das dann aber in eine hochwertige Dämmung oder eine moderne Heizungsanlage investiert werden sollte. Außerdem ist es abhängig von der Heizung, die bisher in der Immobilie zum Einsatz kommt, gegebenenfalls durch das Heizungsgesetz zwingend notwendig, ein neues Modell einzubauen. Für Neubauten müssen die GEG-Anforderungen jedoch so eingehalten werden, dass ein Effizienzhaus 55 erreicht wird. Dann gehört das jeweilige Gebäude der Energieeffizienzklasse A an.
Auf den Energieausweis achten
Der Energieausweis ist Teil des Gebäudeenergiegesetzes, das 2020 die Energiesparverordnung, das Energieeinsparungsgesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz vereinte. Er ist sowohl bei Neubauten als auch beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien zwingend vorzulegen. In ihm sind die wichtigsten Kennzahlen zum Energieverbrauch und zur Energieeffizienzklasse eines Gebäudes zu finden.
Seit 2013 muss der Energieausweis vorgelegt werden. Die entsprechenden Regelungen sind in § 80 GEG zu finden. Die Käufer beziehungsweise Mieter sollen so realistisch einschätzen können, welche Energiekosten auf sie zukommen. Unter anderem sind im Energieausweis die Energieeffizienzklasse, der Energieverbrauch der Energiebedarf sowie der Primärenergieverbrauch und -bedarf pro Quadratmeter zu finden. In § 85 GEG steht ausdrücklich, welche Informationen enthalten sein müssen. Ein einmal ausgestellter Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Hierbei ist zu beachten, dass es zwei verschiedene Energieausweise gibt. Der eine orientiert sich am Bedarf, der andere am Verbrauch. Da beide Berechnungsformen zu verschiedenen Energieeffizienzklassen führen, muss hier trennscharf unterschieden werden.
Ein Verbrauchsausweis orientiert sich an den tatsächlichen Referenzwerten der letzten drei Jahre, wohingegen der Bedarfsausweis bauliche Aspekte in den Blick nimmt, um den Verbrauch bei bestimmten Durchschnittstemperaturen zu bestimmen. Spezielle Informationen zu einzelnen Wohnungen werden nicht gegeben, sondern die Energieeffizienzklasse bezieht sich immer auf die gesamte Immobilie.
Hinweis: Bei Neubauten liegen noch keine Verbrauchswerte vor und einige unsanierte Häuser entsprechen nicht dem Standard des Wärmeschutzes von 1977. Entsprechend muss hier zwingend ein Bedarfsausweis vorliegen. Bei allen anderen Gebäuden haben die Eigentümer die Wahl, für welche Art von Ausweis sie sich entscheiden.
Um einen Energieausweis erstellen zu lassen, muss mit unterschiedlichen Kosten gerechnet werden. Ein Verbrauchsausweis schlägt üblicherweise mit 50 € zu Buche, während ein Bedarfsausweis zwischen 300 und 500 € kostet der Preis variiert abhängig davon, wie viele Wohneinheiten vorliegen. Die unterschiedlichen Preise sind darauf zurückzuführen, dass die jeweilige Berechnung unterschiedlich kompliziert ist. Der teurere Bedarfsausweis bietet zudem den Vorteil, dass verschiedene Möglichkeiten aufgezählt werden, wie durch Sanierungen und Modernisierungen eine höhere Effizienzklasse erreicht werden kann.
Fazit: Die Rolle der Energieeffizienzklasse richtig einschätzen
Die Energieeffizienzklasse spielt im Immobiliensektor eine wichtige Rolle. Sie ermöglicht es auf der einen Seite, genau einzuschätzen, wie hoch der Verbrauch einer Immobilie sein wird. Das ist für Käufer und Mieter gleichermaßen interessant. Gleichzeitig zeigt sie, welche Kosten mit einer bestimmten Immobilie verbunden sind. Durch zahlreiche Maßnahmen ist es möglich, eine Immobilie in eine höhere Energieeffizienzklasse zu bringen. Hierfür sind verschiedene Modernisierungen und Sanierungen nötig. Bei sämtlichen Immobilienangelegenheiten sollte der Energieausweis, der zwingend vorliegen muss, genau überprüft werden.
Artikelbild von Freepiks
