Wer seine Immobilie verkaufen will, muss viele rechtliche Vorgaben kennen und beachten. Wer dies ohne einen versierten Makler unternimmt, sollte die nachfolgenden Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden.
Wer seine eigene Immobilie kennt, ist klar im Vorteil. Auch steuerliche Aspekte sind zu beachten. Schöne Fotos vom Haus, etwas beschreibenden Text, Immobilienanzeige schalten und auf den einen zahlungskräftigen Käufer warten. Mit dieser Das-wird-schon-Mentalität sollte man nie an einen Immobilienverkauf herangehen. Viele rechtliche Bestimmungen sind zu beachten und die nachfolgenden Fehler sollte man beim Immobilienverkauf vermeiden.
1. Fehler beim Immobilienverkauf
Schöne Fotos und ein guter Text für eine Immobilienanzeige sind Pflicht. Aber wer den Energieausweis bei der Anzeige im Internet nicht hochlädt oder, noch schlimmer, diese bei der Besichtigung nicht an die Interessenten aushändigt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Private Verkäufer von Immobilien müssen immer einen Energieausweis erstellen lassen und Interessenten unaufgefordert vorlegen. Aus diesem können mögliche Käufer den energetischen Standard des Hauses oder der Eigentumswohnung erlesen sowie Rückschlüsse auf die Dämm- und Heizkosten ziehen.
Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig und nur beim Denkmalgeschützten Immobilien nicht notwendig.
2. Fehler beim Immobilienverkauf
Der Verkaufspreis sollte nicht zu hoch, aber auch nicht zu niedrig angesetzt werden. Wer schnell verkaufen will, sollte den Preis nicht allzu sehr drücken. Mögliche Käufer könnte so denken, die Immobilie hätte Mängel und am Ende verliert man Geld.
Ein zu teurer Verkaufspreis macht die Immobilie zum Ladenhüter. Ergo kann sich das Haus oder die Eigentumswohnung auch „totlaufen“ und das Interesse am Markt nimmt rapide ab.
Der ideale Verkaufspreis orientiert sich am regionalen Immobilienmarkt und sollte die Wertsteigerungen vor Ort berücksichtigen. Auch Gutachten einer Bank oder eines Sachverständigen können helfen den „richtigen“ Preis zu finden.
3. Fehler beim Immobilienverkauf
Wer die Macken seiner eigenen Immobilie nicht kennt, sollte diese aber zügig eruieren. Wer Mängel gegenüber den Interessenten und späteren Käufern verschweigt, kann in Teufels Küche kommen. Im Ernstfall kann der Käufer auch nach dem Kaufvertrag zurücktreten und zusätzlich Schadenersatz geltend machen.
Der Verkäufer hat eine Aufklärungspflicht. Ob ein defektes Dach, oder Salpeter in den Wänden, selbst fiese Nachbarn können im Zweifel juristische und finanzielle Folgen haben. Vor allem die Verjährungsfristen bei Mängeln gemäß § 438 BGB sollten einem Immobilienverkäufer bekannt sein.
Link: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__438.html
4. Fehler beim Immobilienverkauf
Bei der Preisverhandlung ist besonderes Geschick gefragt. In der Regel wollen Immobilienkäufer zum Schluss, oft auch beim Notartermin, den Preis drücken. Wer den Kaufpreis bereits im Vorfeld um 5-10 Prozent ansetzt, hat am Ende noch Spielraum.
Wichtig ist es, sich nicht provoziere zu lassen. Eine Preisverhandlung sollte nicht länger als 30 Minuten dauern. Auch die Bezahlung eines Teilbetrags per Briefumschlag hat seine Tücken. Zwar kann der Käufer dadurch Grunderwerbsteuer sparen, aber er hat auch ein Druckmittel gegen den Verkäufer und das mag das Finanzamt überhaupt nicht.
5. Fehler beim Immobilienverkauf
Sofern sich Verkäufer und Käufer einig sind, sollte man eine Reservierungsgebühr im Vorfeld zum Kaufvertrag verlangen. Diese kann pauschal vereinbart werden und verringert das Risiko, dass der Käufer am Ende doch noch abspringt. Die Reservierungsgebühr sollte notariell beurkundet werden, um Rechtsgültigkeit zu erlangen.
6. Fehler beim Immobilienverkauf
Ein Notar ist kein Rechtswalt. Er ist nur seine Aufgabe den Kaufvertrag auf seine formale Richtigkeit hin zu prüfen. Er handelt also nicht im Sinne des Verkäufers.
Es ist daher nicht unratsam den Notarvertrag vor Unterzeichnung durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
Im Übrigen prüft der Notar nie die Bonität des Käufers.
7. Fehler beim Immobilienkauf
Verkäufer einer Immobilie sollte im Vorfeld zum Kaufvertrag die Bonität des Käufers genau prüfen. Hierzu gehört eine Schufa-Anfrage ebenso wie Nachweise zu Barmitteln oder Immobilienbesitz oder eine Finanzierungsbestätigung einer Bank. Denn nichts wäre schlimmer, als wenn der Käufer nach dem Notarvertrag den Kaufpreis nicht bedienen kann.
8. Fehler beim Immobilienverkauf
Jeder Immobilienverkäufer zahlt in Deutschland eine Spekulationssteuer. Ausgenommen sind hiervon Verkäufer, die die Immobilie bereits seit mehr als 10 Jahren besitzen oder im Verkaufsjahr und zwei davorliegende volle Jahre in der Immobilie wohnten. Zur Not ist es sinnvoll seinen Steuerberater im Vorfeld des Immobilienverkaufs zu kontaktieren.
9. Fehler beim Immobilienverkauf
Mit der Übergabe der Immobilie vom Verkäufer an den Käufer gehen auch alle Rechte und Pflichten der Immobilie an den Käufer über. Ein Übergabeprotokoll ist daher Pflicht. In diesem werden der Zustand der Immobilie und die Verbrauchswerte notiert sowie die übergebenden Schlüssel (Schlüsselgewalt als konkludentes Handeln) notiert. Die Übergabe der Immobilie sollte nie vor dem Erhalt des Kaufpreises erfolgen.
