BGH-Urteil: Sanierungsstau und seine Folgen für Immobilieneigentümer – Teil II

Abnutzung, Witterung und Materialermüdung können einen Sanierungsstau erzeugen, wenn man nicht systematisch und nachhaltig dagegen angeht. Die Folgen fehlender Instandsetzungsmaßnahmen können für Immobilieneigentümer, im Besonderen für Vermieter, schwerwiegend sein. Eine gute Finanzplanung und Förderungen können aber helfen den Instandhaltungsstau zu verhindern. Der BGH hat in einem Grundsatzurteil zu einem Gewerbeobjekt sogar die Wirkung auf die Pflicht zur Sanierung für Wohnraum hingewiesen.

Für Immobilieneigentümer kann ein Sanierungsstau erhebliche Folgen nach sich ziehen. Die Immobilie selbst verliert an Wert, bei vermieteten Wohneinheiten droht Verlust der Mieteinnahmen und im schlimmsten Fall die Unbewohnbarkeit. Doch kostet es viel eine Immobilie zu pflegen. Wer sich aber, wie im ersten Teil beschrieben, mit System und regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen gegen den Verfall stemmt, verhindert Schlimmeres.

Nach einer umfassenden Bestandsanalyse der Immobilie und der Planung der jeweils wichtigsten Sanierungen und Reparaturen muss eine solide Finanzplanung her. Dabei helfen staatliche Förderungen den Sanierungsstau zu beseitigen.

Solide Finanzplanung und Fördermittelrecherche zur Bekämpfung von Sanierungsstau

Mithilfe von sachverständigen Helfern wurde der Sanierungsstau der Immobilie festgestellt und analysiert und die Abfolge der jeweils notwendigen Reparaturen und Sanierungen geplant. Nun geht es um die Frage, wie man die Instandsetzung finanziert und wer Fördermittel dafür bereithält.

In der Regel vernachlässigen Immobilieneigentümer Instanthaltungsmaßnahmen aufgrund mangelnden Kapitals, aber auch aus der Unwissenheit um finanzielle Förderungen heraus.

Der erste wichtige Schritt zur realen Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen ist der Kassensturz. Je höher die eigenen finanziellen Mittel (Mieteinnahmen, Guthaben, Bausparverträge etc.) umso mehr kann in die Wiederherstellung investiert werden. Ist wenig Geld vorhanden, oder die Mietennahmen zu gering, um den Sanierungsstau und die elementarsten Reparaturen vornehmen zu können, gibt es folgende Möglichkeiten:

• Grundsätzlich stellt die KfW mit verbilligten Krediten und Zuschüssen finanzielle Mittel zur Verfügung, um Immobilien zu sanieren. Dabei können sowohl Selbstnutzer, Inhaber von Gewerbeimmobilien als auch Vermieter Förderungen beantragen. Teils stehen auch landeseigene und regionale Förderungen zur Verfügung.
• Da die Beseitigung von Sanierungsstau ein Prozess ist, sollten Vermieter auch die regelmäßige Höhe der Mieteinnahmen auf den Prüfstand heben. Mieterhöhungen können rechtsgültig bei den Mietern vorgenommen werden. Dadurch können zukünftige Reparaturen und Sanierungen finanzsicher umgesetzt werden.
• Oft bleibt am Ende nur der Weg zur Bank. Die klassische Hypothek kann, sofern keine finanziellen Möglichkeiten vorhanden sind, helfen die dringendsten Baumaßnahmen umsetzen zu können.

Suche und Beauftragung der Handwerksbetriebe

Analyse zum Sanierungsstau erledigt, die Abfolge der Sanierungsmaßnahmen nach Dringlichkeit ist erfolgt und die Finanzen geklärt. Nun geht es um die Umsetzung der Baumaßnahmen. Ist der Sanierungsstau hoch und die jeweiligen Baumaßnahmen umfangreich sollte man einen Ingenieur oder Bauleiter einsetzen, um die Gewerke miteinander sinnvoll einzusetzen und zu überwachen.

Es macht an dieser Stelle auch Sinn sich eine erprobte Hausverwaltung in der Region zu suchen, die über den technischen und kaufmännischen Sachverstand der Baubegleitung verfügt. In der Regel verfügen Verwalter auch über solide und erprobte Netzwerke an Baufirmen und Spezialisten.

Tipp: Ohne eigene Fachkenntnis können Empfehlungen weiterhelfen. Preise und Leistungen der umsetzenden Baufirmen sollten stets verglichen werden.

Warum hat der Sanierungsstau für Vermieter unangenehme Folgen?

Für die Vermietung von Wohnraum bekommt man Geld, mithin Miete. Jedoch muss der Vermieter gemäß § 535 BGB seine Hauptpflicht erfüllen. Und diese liegt nun mal auch darin, die Mietsache in einem dem Zweck entsprechenden und vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, und zwar über die gesamte Mietvertragslaufzeit hinweg. Mit anderen Worten: Er muss Sanierungstau verhindern, um nicht Gefahr zu laufen, dass Mieter eine Mietminderung vornehmen.

Dringt zum Beispiel Regenwasser aufgrund eines Defektes der Dacheindeckung in die Wohnung ein, kann der Mieter Mietminderung verlangen, sofern der Vermieter das Dach nicht unverzüglich repariert.

Im Resümee führt ein Instandhaltungstau bei vermieteten Immobilien über kurz oder lang zu Problemen. Nicht nur der eigentliche Wert der Immobilie sinkt, auch die langfristigen Mieteinnahmen und mögliche Kosten eines Rechtsstreits mit der Mieterschaft mindern die Finanzen zusätzlich. Gerade Vermieter sollten immer dafür Sorge tragen, dass Reparaturen zeitnah umgesetzt werden, um Schlimmeres zu verhindern. Eine Immobilie ist ein komplexes bautechnisches Konstrukt, um das man sich alltäglich und nachhaltig kümmern sollte.

BGH-Urteil spricht von Sanierungspflicht für Vermieter

In einem auch für Wohnraum relevanten Urteil des BGH verpflichteten die obersten Richter eine Betreibergesellschaft eines Gewerbeobjektes zur Sanierung. Es handelte sich um ein Parkhaus in Augsburg, dass von zwei Eigentümern bewirtschaftet wurde und sich in einem sehr renovierungsbedürftigen Zustand befand.

Die eine Eigentümerpartei wollte drei Etagen des Parkhauses weitervermieten und deshalb sanieren. Die andere Eigentümerpartei wollte das nicht. Am Ende schloss die Parkhausverwaltung das Parkhaus wegen bautechnischer Mängel.

Da die sanierungswillige Partei innerhalb der Eigentümergemeinschaft überstimmt wurde, aber nicht allein die Kosten der Sanierung stemmen wollte, zog sie vor Gericht.

Bei den Landesrichtern hatte die sanierungswillige Partei keine Unterstützung. Mit Verweis auf § 22 WEG waren die Richter der Auffassung, dass es keine Verpflichtung gäbe den Sanierungsstau zu beseitigen, da die Kosten der Sanierung über dem Wert des sanierten Parkhauses lägen.

Der BGH sah das anders. Eigentümer, so die oberste Instanz, seien zur Sanierung auch dann verpflichtet, wenn die Kosten den Wert nach Sanierung übersteigen. Auch eine mögliche finanzielle Überforderung einzelner Miteigentümer sprich nicht gegen diese Verpflichtung.

Zur Begründung hieß es, dass die Ausnahmen von § 22 WEG nur bei einer Zerstörung der Immobilie durch Brand, Explosion oder Überflutung greifen. Dies war aber hier nicht der Fall.

Wichtig: Der BGH betonte unmissverständlich, dass diese Rechtsprechung auf für marode Häuser gelte, in denen sich Wohnungen befänden. Damit reagiert der BGH auf eine Gesetzeslücke. Denn viele Eigentümer nahmen diesen Paragrafen als Anlass gegen den Willen der Miteigentümer Wohnraum durch Abriss zu eliminieren.

Fortan sollten also Immobilieneigentümer, im Besonderen Vermieter, einen Sanierungsstau nicht auf die leichte Schulter nehmen. Das am 15.10.2021 unter Aktenzeichen V ZR 225/20 gesprochene Urteil hat stark richtungsweisenden Charakter. Umso wichtiger und elementarer ist es die Folgen eines Sanierungsstaus zu bekämpfen und systemisch für den Erhalt Sorge zu tragen.