Für Vermieter: Gerichtsurteile zum Mietrecht

Den meisten Vermietern dürften die Gesetze des BGB zum Mietrecht kennen. Und doch kommt es immer wieder zu Streitigkeiten bei denen Vermieter vor Gericht scheitern. Das Wissen um diese und andere Gerichtsurteile zum Mietrecht sind essenziell, um Kosten zu vermeiden. Im Folgenden geht es um nachweisbare Nebenkostenbelege, die Anbietpflicht bei Eigenbedarf und Kündigung nach Zahlungsverzug.

Wenn Mieter und Vermieter vor Gericht streiten, wird es in der Regel teuer. Und auch wenn die meisten Vermieter um die Grundlagen zum Mietrecht wissen, ist ein Scheitern nicht auszuschließen. Das Wissen um die folgenden Gerichtsurteile zum Mietrecht schützen vor Streit mit der Mieterschaft und hohen Kosten.

Nicht jede Kündigung wegen Zahlungsverzug ist rechtens

In diesem besonderen Fall, der vor dem Amtsgericht Rheine in Westfalen ausgetragen wurde, staunte der Vermieter nicht schlecht. Ihm wurde seitens der Richter gemäß § 242 BGB ein widersprüchliches Verhalten vorgeworfen. Selten argumentieren Gerichte mit dieser Generalklausel über die Wertungen von Grundrechten.

Was war geschehen? Ein Mieterehepaar ließ die Zahlung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate aus. Logischerweise wäre hier eine fristlose Kündigung wirksam.

Das Mieterehepaar hatte 14 Jahre lang, stets pünktlich, die Miete bezahlt. Diesmal wollten sie aber einer ausstehenden Mängelbeseitigung durch den Vermieter durch die Einbehaltung der Miete Nachdruck verleihen.

Nach Ablauf der zweiten Zahlungsfrist übergab ein Gerichtsvollzieher das Schreiben zur fristlosen und hilfsweise ordentlichen Kündigung. Die Mieter reagierten prompt und fünf Tage danach war die ausstehende Miete auf dem Vermieterkonto. Dennoch klagte der Vermieter auf Räumung und Herausgabe.
Die Richter und Richterinnen am Amtsgericht Rhein verhandelten (Aktenzeichen vom 16. Mai 2019, C 234/18) und erklärten, dass er keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe habe. Die ordentliche Kündigung ist deshalb nicht wirksam, da seitens des Vermieters von einem treuewidrigen Verhalten auszugehen sei. Die Mieter, so das Gericht, haben 14 Jahre lang stets pünktlich überwiesen, nach Kündigungsschreiben sofort bezahlt und auch danach flossen die Mieten stets pünktlich und wie immer im Voraus.

Da die fristlose Kündigung vorerst wirksam war, nach Zahlung sich aber erledigte, müssen die Mieter die Rechtsanwaltsgebühren des Vermieters die im Vorfeld entstanden, zahlen. Die Zustellgebühren des Gerichtsvollziehers trägt aber der Vermieter, da nicht erkennbar sei, so das Amtsgericht, warum die Kündigung auf diese Weise zugestellt werden musste.

Wer bestimmt, ob eine Alternativwohnung angemessen ist?

Im Folgenden muss man sich die Frage stellen, warum Vermieter im Mietvertrag eine Verpflichtung eingehen im Falle des Eigenbedarfs eine Alternative anbieten zu müssen? Der Fall, der abschließend vom Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 197/18) am 11. März 2020 verhandelt wurde ging es um die Frage, ob Vermieter bestimmen dürfen, ob eine spezielle Mietwohnung als vertragsgemäße Alternative herhalten kann.

Eine Mieterin in Berlin kündigte ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Gemäß Mietvertrag war sie verpflichtet eine Alternativwohnung innerhalb der Wohnanlage grundsätzlich anzubieten.

Zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung war eine Alternative vorhanden, jedoch kleiner und in ihren Merkmalen nicht mit der gekündigten Wohnung vergleichbar, so die Vermieterin. Doch wer bestimmt, was „vergleichbar“ ist und kommt der Vermieter selbst dann seiner Verpflichtung nach, wenn am Ende die Alternative keine Alternative ist?

Das Landgericht Berlin erklärte, dass der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nachgekommen sei. Letztlich bestimmt nicht der Vermieter was für den Mieter interessengerecht und angemessen ist. Das bestimmt nur der Mieter selbst. Hinzu kommt, dass diese Nebenabrede im Mietvertrag nichts über die Konditionen der Alternativwohnung erklärt. Am Ende müssen sich Vermieter fragen, warum sie solche Nebenabreden überhaupt im Mietvertrag eingehen.

Originalbelege zur Nebenkostenabrechnung bitte stets im Original

Eine Mieterin in Baden-Württemberg wollte, ganz rechtskonform, die Originalbelege zur Nebenkostenabrechnung einsehen. Vermieterseitig wurde aber erklärt, dass die Originale bereits durch eine Fachfirma entsorgt wurden, und man verwies die Mieterin auf die vorliegenden Scans der Belege.

Zwar ging es dabei um Belege die vier beziehungsweise fünf Jahre zurücklagen. Aber dennoch ließ die Mieterin nicht nach und so erging am 06. Juni 2019 das Urteil des Amtsgerichtes Konstanz. Die Mieterin habe grundsätzlich ein Recht auf Einsicht in die Originalbelege. Es ginge nicht um die Frage, ob Scans die Originale ersetzen können. Nur schlichtweg die Einsicht in die Originale sei berechtigt.
Da vermieterseitig kein Nachweis über die Entsorgung der Originale vorgelegt werden konnte sei davon auszugehen, dass die Originale noch vorhanden sein könnten und so auch einsehbar wären. Hier sollten Vermieter stets Klarheit, im Vorfeld, liefern und die Originalbelege mindestens 10 Jahre aufbewahren. Man weiß ja nie …